Passo carrabile senza ostacoli
di DARIO FERRARA – Italia Oggi Sette – 21 Ottobre 2019
Via libera al cancello carrabile con passo pedonale realizzato dal condominio. E ciò anche se il Consiglio comunale ha inserito il viale d’ accesso al comprensorio nell’ elenco delle strade vicinali. Possibile? Sì, perché, da una parte, la delibera risulta approvata dopo che si è perfezionata la Dia-Scia dell’ ente di gestione e, dall’ altra, non risulta provato l’ uso pubblico del viale, che invece risulta sfruttato soltanto dai residenti per rincasare. È quanto emerge dalla sentenza 309/19, pubblicata dalla sezione staccata di Latina del Tar Lazio, che consente di fare il punto sul tema della strada privata.
Il caso. Il ricorso del condominio è stato accolto perché sul progetto si è formato il silenzio assenso trenta giorni dopo il deposito dei documenti integrativi richiesti dal comune: l’ amministrazione, dunque, avrebbe dovuto esercitare poteri in autotutela procedendo all’ annullamento d’ ufficio, con tutte le garanzie procedimentali previste in favore del privato. Ma gli adempimenti necessari non risultavano svolti dall’ ente locale: è arrivata quindi fuori tempo massimo la delibera che inserisce fra le strade a uso pubblico il viale che conduce agli edifici condominiali; il quale non possiede i requisiti per la costituzione di una servitù di uso pubblico in quanto non viene dimostrato l’ utilizzo a opera di una collettività indeterminata.
Si tratta di uno stradello sfruttato dai soli residenti, che non risultava al servizio della generalità indifferenziata dei cittadini. Il giudice quindi ha ordinato al comune di eseguire la sentenza. I precedenti. Non si può ordinare al condominio di togliere la sbarra all’ ingresso del comprensorio se l’ area è a transito pedonale. E ciò perché risulta viziato il provvedimento emesso dal sindaco del comune che ne impone la rimozione: l’ intento è tutelare la servitù pubblica che insiste sull’ area, ma l’ amministrazione locale non ha valutato le conseguenze della prescrizione laddove il transito cui deve ritenersi soggetta l’ area è soltanto pedonale, mentre aprire il cortile del comprensorio residenziale ai veicoli esterni equivarrebbe a trasformare il parcheggio condominiale in posteggio pubblico.
È quanto stabilito nella sentenza 12336/18, pubblicata dalla sezione seconda ter del Tar Lazio, che ha accolto il ricorso dei due condomìni interessati, contro il provvedimento del sindaco che aveva imposto di rimuovere la sbarra posta all’ ingresso del cortile, adottato sul rilievo che il manufatto impedirebbe il libero accesso a un piazzale «soggetto da tempo immemore al pubblico passaggio». Non c’ è dubbio che la strada «incriminata» costituisca un’ area soggetta al pubblico transito, anche se serve soltanto i due condomini. Ma l’ ordinanza emessa dal primo cittadino integra l’ eccesso di potere per motivazione insufficiente. Il risultato prodotto, infatti, è consentire di entrare e parcheggiare nel comprensorio anche a chi non è condomino, dunque a soggetti privi di titolo. Il comune non ha chiarito, poi, la natura della servitù che pure affermava di voler tutelare e nell’ adottare la prescrizione avrebbe dovuto soppesare gli interessi in gioco: il diritto della collettività a camminare a piedi e quello dei condomini al parcheggio esclusivo.
La sbarra, poi, esisteva da tempo: il problema si è posto soltanto con la sostituzione del manufatto. In ogni caso l’ autorità potrà adottare nuove e motivate misure per tutelare i cittadini. E ancora: la natura privata della strada salva l’ esercizio di vicinato. Annullato il provvedimento che mette i sigilli all’ autolavaggio. E ciò perché è escluso che il comune possa impedire la prosecuzione dell’ attività sul rilievo che il gestore non ha ottenuto l’ autorizzazione del passo carrabile: la strada su cui si trova l’ impianto, infatti, non è a uso pubblico. È quanto si legge nella sentenza 360/19, pubblicata dalla sezione seconda ter del tribunale amministrativo per il Lazio.
Accolto il ricorso dell’ imprenditore mediorientale proprietario dell’ autolavaggio a mano: è posta nel nulla la determinazione dirigenziale che aveva bloccato l’ esercizio. Con l’ assenso delle parti e la rinuncia dei termini a difesa il collegio ha disposto la conversione del rito e il giudizio è stato definito nelle forme dell’ udienza pubblica ai sensi dell’ articolo 74 del codice del processo amministrativo. Trova ingresso la censura che denuncia violazione dell’ articolo 22 del codice della strada ed eccesso di potere da parte dell’ amministrazione locale: quando a suo tempo il gestore dell’ impianto aveva chiesto l’ autorizzazione al passo carrabile, l’ istanza era stata archiviata perché l’ accesso immette su di una strada privata e il vicolo cieco non può dunque ritenersi di competenza del comune in base all’ articolo 2 Cds.
Né l’ ente locale ha prodotto documentazione in grado di comprovare l’ uso pubblico della strada oggetto incriminata, peraltro dedotto soltanto nella memoria di costituzione: sarebbero invece state necessarie fotografie e una relazione tecnica, per esempio. Attenzione, però: se il passo carrabile c’ è, il comune che vuole chiuderlo deve prima sentire il condominio interessato. Annullata la revoca dell’ autorizzazione da parte dell’ ente che punta a pedonalizzare l’ area nell’ ambito di un intervento complesso: risulta sempre necessario comunicare l’ avvio del procedimento.
È quanto emerge dalla sentenza 2040/14, pubblicata dalla settima sezione del Tar Campania. Il ricorso è stato accolto perché il condominio si vede privato dell’ apertura sulla strada senza aver potuto esporre le sue ragioni. In realtà qui l’ amministrazione locale ha emanato un atto di secondo grado: la revoca, così come l’ annullamento e la decadenza, ha inciso su posizioni giuridiche originate da un precedente provvedimento: l’ ente locale, dunque, non può evitare di dare all’ interessato l’ avviso di inizio del procedimento in modo da consentirgli di partecipare in modo adeguato (a meno che non esistano ragioni di urgenza, che comunque devono essere esplicitate nella motivazione del provvedimento). Nella specie il comune era partito a razzo, puntando al nuovo piano di traffico nell’ area, senza valutare la posizione e gli interessi del condominio: il passo carrabile, infatti, funge da accesso alla zona caldaie del fabbricato e i condomini se ne servono per il carico e scarico dalla zona box e cantinole.
Altra vittoria contro il comune: addio demolizione. Le società che gestiscono i negozi al piano terra dell’ edificio ben possono recintare le aree scoperte del fabbricato grazie alla concessione che riconosce il diritto di superficie ad edificandum. E il regolamento di condominio di natura contrattuale, redatto dal costruttore e trascritto nei registri immobiliari, costituisce il titolo in base al quale le aree incriminate non sono parti comuni dello stabile. È quanto emerge dalla sentenza 1442/19, pubblicata dalla seconda sezione del Tar Calabria, con cui è stato accolto il ricorso delle società e annullato il provvedimento che aveva dichiarato improcedibile la Scia per i lavori di recinzione.
È l’ articolo 1117 cc che consente di escludere come l’ area contesa sia una parte comune dell’ edificio: pesa il regolamento contrattuale con cui l’ originario unico proprietario dell’ edificio destina una porzione a favore di un proprietario esclusivo, creando un rapporto di pertinenza e trasferendolo in base agli articoli 817, secondo comma, e 818 cc. La convenzione fra il comune e il costruttore del condominio consente di realizzare nelle aree scoperte opere destinate ad alloggi e negozi dell’ edificio: l’ ente locale, dunque, è proprietario della superficie, ma finché non scadono i novantanove anni di durata del contratto non può impedire ai singoli condomini di realizzarvi manufatti per il miglior uso della proprietà superficiaria. L’ accoglimento rende superfluo l’ esame del diniego tacito di sanatoria. La manutenzione ordinaria e straordinaria è a carico del condominio, ma per costruire le società non hanno bisogno di essere autorizzate dagli altri proprietari esclusivi: basta lasciare le chiavi del cancello all’ amministratore per consentirgli l’ accesso in caso di necessità.
