19/05/2020 – Solo dati certi per i valori venali 

 

 

Tra i vari metodi utilizzabili da un ente comunale nel calcolare il valore venale di un’ area edificabile è sempre da preferire quello che, tra i dati da assumere nel parametrarlo, ne comprenda di certi e verificabili, come l’ originario prezzo di acquisto. È ciò che ha stabilito la Ctr del Lazio nella sentenza n. 440/01/2020. Una società consortile ricorreva avverso l’ atto di accertamento notificatole da Roma Capitale con cui, in richiesta di un recupero di maggior Ici accertata, veniva rideterminato il valore venale di un’ area fabbricabile che la ricorrente aveva acquistato in origine dietro la somma di euro 20 milioni. Era su tali beni che il comune romano ne ricalcolava il valore in euro 43 milioni, importo contestato in giudizio dalla società che, con apposita perizia di parte, insisteva per il ricalcolo nel minor valore di euro 17 milioni.

A fronte delle opposte posizioni di parte, la Ctp romana optava, risolvendo la controversia con l’ accoglimento parziale del ricorso, per dar rilievo al prezzo di acquisto dell’ area ai fini della determinazione di valore, commisurato pertanto nei 20 milioni iniziali. Roma Capitale ha quindi appellato la sentenza, ottenendo comunque il rigetto del gravame dalla Ctr, che ha confermato la sentenza di primo grado specificando in primis la normativa di riferimento e i criteri di determinazione del valore utilizzabili sulle aree edificabili. Quanto alla prima, menzionava l’ art. 5, comma 5 del dlgs 504/1992 che proprio sui terreni stabilisce come valore quello venale in comune commercio riferibile all’ anno di imposizione tenente conto anche di tutte le caratteristiche del bene.

Per i metodi utilizzabili, invece, rappresentava la legittimità di utilizzo di metodi analitico-ricostruttivi e anche di metodi sintetico-comparativi, benché quello nello specifico utilizzato dall’ Ufficio fosse il cd. « metodo della trasformazione» con cui il valore viene dato dalla differenza tra il valore di mercato del bene eventualmente edificato ed i costi di edificazione. Poiché però l’ area accertata era oggetto di una convenzione in virtù della quale sulla stessa avrebbe dovuto essere realizzato un complesso residenziale, ancora inattuato, rispetto al metodo utilizzato dall’ ufficio, la Ctr ha preferito rifarsi, ai fini del valore, a ciò che di certo e concreto fosse allo stato accertabile, ovvero il prezzo indicato nell’ atto di acquisto. In altre parole, criteri che assumano a parametri di calcolo dei valori dei dati tuttavia ancora non chiari, come potevano essere quelli relativi alle unità ancora da costruire, non potevano superare il dato certo del valore di acquisto.

() L’ oggetto della controversia è costituito dalla individuazione del valore venale di tali terreni edificabili al fini del calcolo dell’ Ici.() La Commissione tributaria di primo grado () disattendeva la consulenza tecnica di ufficio e stabiliva il valore delle aree, determinabili ai fini Ici, nel prezzo di acquisto ammontante in 20 milioni, accogliendo così parzialmente i ricorsi riuniti. Avverso tale sentenza ha proposto appello il comune di Roma Capitale sostenendo la erronea valutazione dei fatti di causa.() Osserva il collegio che per le aree fabbricabili, non esistono valori assegnati dagli uffici competenti (come nel caso del catasto) che costituiscono un parametro di riferimento certo per la quantificazione delle imposte. Pertanto per quantificare il valore venale in comune commercio, che costituisce il presupposto della base imponibile, occorre far riferimento all’ art. 5, comma 5 del dlgs n. 504 del 1992, che stabilisce che per i terreni aventi vocazione edificatoria, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’ anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’ indice di edificabilità, alla destinazione di uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento necessari per la costruzione, nonché ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. La giurisprudenza ha chiarito che l’ accertamento dei relativo valore può avvenire indifferentemente sia con metodi analitico-ricostruttivi, sia con metodi sintetico-comparativo oppure utilizzando entrambi. L’ ente impositore ha adottato un criterio di stima analitico denominato «metodo della trasformazione»(). Il consulente di parte ha invece adottato un metodo sintetico-comparatìvo pervenendo a una stima di 17 milioni di euro. La stessa consulenza tecnica di ufficio pur utilizzando entrambi metodi è pervenuta a valori persino inferiori a quelli della stima di parte. In situazione siffatta, dovendo valutare il valore di un bene che è oggetto di una convenzione attuativa di accordo per realizzare alloggi in cui la sola concessione è stata valutata al prezzo di 23.353.648 di lire per la realizzazione di un complesso immobiliare a uso residenziale di cui una parte dovrà essere ceduta al comune e che allo stato non risulta realizzata, ad avviso del collegio, qualsiasi criterio adottato risulterebbe opinabile. Si condivide pertanto la opinione del Giudice di primo grado che ha ritenuto di ancorare il valore a un parametro certo che è quello indicato nell’ atto di acquisto degli immobili con il prezzo di euro 20 milioni. Conseguentemente l’ appello principale del comune di Roma deve essere rigettato.()