Sentenza del 06/11/2023 n. 1098 – Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana Sezione/Collegio 2
Accertamento catastale. In assenza di prova della sopravvenienza di fattori modificativi in senso peggiorativo della preesistente condizione, non vi sono motivi per discostarsi dalla classificazione catastale storica già attribuita all’immobile.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza emessa dalla commissione tributaria provinciale di Siena in data 25 gennaio 2021, veniva parzialmente accolto il ricorso promosso dal contribuente T. H. avverso avviso di accertamento di classificazione catastale con la quale si rettificava il classamento e la rendita da lui proposta con Docfa del 28 Febbraio 2019, in relazione a un immobile di sua proprietà sito nel Comune di Castellina in Chianti località F., dalla categoria A/2 classe tre consistenza 17 rendita 1.975,45 alla categoria A/8 classe uno consistenza 17 rendita 2.721,73. Le spese venivano compensate.
La commissione di primo grado rilevava che l’immobile non pareva possedere le caratteristiche legali per essere incluso nella categoria A/8, non insistendo in zona di pregio poiché la località F. del Comune di Castellina in Chianti è sottoposta a vincolo idrogeologico; il fabbricato era contiguo ad altre abitazioni di terzi, ed era comprensivo di due abitazioni con resede e terrazza a comune. Rilevava infine che era sprovvisto di viale alberato di piscina e di altre caratteristiche di finitura o di impianti di servizi di livello superiore all’ordinario. Conseguentemente riteneva che in base alle risultanze documentali l’immobile dovesse riclassificarsi in categoria A/7 classe 1, mandando all’agenzia delle entrate per il ricalcolo della rendita catastale.
Avverso la presente sentenza ha proposto appello l’agenzia delle entrate per erroneità della decisione.
Dal sopralluogo congiunto effettuato fra le parti in data antecedente all’udienza di trattazione di primo grado sarebbero emersi elementi atti a configurare la correttezza della classificazione dell’ufficio:
in primo luogo, non è stato tenuto conto del dato storico poiché l’immobile è stato sempre accatastato nella categoria A/8 classe uno essendo stato costruito in data anteriore al 1942, e nel tempo avrebbe subito delle modifiche in ampliamento e vari interventi di manutenzione, certamente in senso migliorativo.
In base allo stesso dettato normativo si doveva considerare che l’ubicazione dell’immobile era lungo una strada panoramica regionale e che le caratteristiche di pregio della zona non sono inficiate dalla presenza del vincolo di carattere idrogeologico, non ostativo alla classificazione accertata;
– le caratteristiche costruttive evidenziate dalle foto in atti denotano pregio superiore alla media;
Gli spazi esterni destinati ai giardini e terrazzi sono di superficie ragguardevole superiore ai 1000 m, anche se nella relazione allegata in mappa non era stata rappresentata esattamente la porzione di terreno ad uso del fabbricato;
I fabbricati a confine non sono in aderenza all’immobile che rimane pertanto libero su tutti e quattro i lati.
L’unità è costituita da 11 vani principali 9 vani accessori e quattro servizi igienici, e il fatto di avere a comune un resede con l’altra abitazione, peraltro della stessa proprietà, non influisce sul classamento dell’abitazione principale. Si osservava ancora che piscina e viale alberato non sono elementi dirimenti per la determinazione della classe di merito.
La relativa distanza dagli immobili utilizzati a confronto non esclude che si tratti i fabbricati con caratteristiche del tutto sovrapponibili.
Si costituiva a sua volta la parte contribuente chiedendo la conferma della sentenza con argomenti adesivi, evidenziando peraltro come fossero le stesse caratteristiche dell’immobile a escludere l’attribuzione della più elevata classe catastale:
Il vincolo idrogeologico rendeva l’area di minor pregio, una parte del fabbricato era a livello sottostrada, non vi erano finiture o impianti di qualità superiore all’ordinario né peculiarità architettoniche rilevanti, l’immobile necessitava di pesante ristrutturazione, la terrazza e il resede non erano esclusivi ma in comune con altro appartamento facente parte del medesimo edificio e il fabbricato si trovava peraltro a stretto confine con resedi e proprietà di terzi che affacciavano sulla proprietà medesima. Anche la simulazione effettuata a mezzo del programma docfa restituiva una classe inferiore.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Ritiene la Commissione che la sentenza sia meritevole di riforma:
fermo restando che come già rilevato dalla giurisprudenza citata in primo grado l’assenza di sopralluogo non determina nullità dell’accertamento e che, in presenza di procedura docfa, ove non siano disattesi gli elementi di fatto denunciati, l’accertamento è correttamente motivato anche con indicazione dei soli dati oggettivi (cfr. Cass. sez. 5, or. 23 maggio 2018), ritiene questa Corte che non vi siano motivi per discostarsi dall’accertamento che in definitiva si limita a ripristinare la classificazione catastale storica già attribuita all’immobile preesistente alla attuale normativa catastale.
Non vi è dubbio difatti che Il fabbricato in esame era già classificato in A/8 e che non sono segnalati né dimostrati interventi peggiorativi medio termine.
Non si può quindi che convenire con l’amministrazione circa l’assenza di prova della sopravvenienza di fattori modificativi in senso peggiorativo della preesistente condizione, non essendo rilevante sulla classificazione la necessità di restauri.
Né può affermarsi che l’immobile sia privo di quelle caratteristiche intrinseche che ne hanno determinato ab origine la classificazione catastale e alle quali occorre aver riguardo anche in base alla più recente giurisprudenza.
La Corte di cassazione con l’ordinanza 30 dicembre 2019, n. 34694 ha affermato che pur dovendosi aver riguardo alle caratteristiche intrinseche degli immobili e pur con riferimento alle maggiori precisazioni contenute nella circolare ministeriale 14 marzo 1992, n. 5/3/1100 (nella valutazione) permangono aree di relativa indeterminatezza che vanno risolte con riguardo alla condizione e dei luoghi e quindi anche al significato locale che assumono posto che l’approssimazione connaturata alle definizioni ripudia automatismi di sorta e (di talché il risultato della procedura automatizzata docfa è privo di valore probante) e necessita di supporti valutativi di carattere tecnico.
A tal proposito e con riferimento a caso analogo la Cassazione con la stessa ordinanza ha affermato a proposito della distinzione fra categoria “A/7 – abitazioni in villini” e “A/8 – abitazioni in ville”. “Sembra di dover affermare che ciò che caratterizza la “villa” non sono soltanto le dimensioni, quanto le attrezzature di cui dispone, le caratteristiche interne, il pregio degli infissi e degli ornamenti, la collocazione, il rapporto con il territorio, le vie di accesso. Nel linguaggio comune (ripreso dal legislatore) edifici simili vengono chiamati “villa” se collocati in località di lusso e “villini” se collocati in aree di minor pregio. Altro è poi se le vie di comunicazione sono difficoltose in quanto l’edificio è collocato in una pregiata località montuosa o panoramica, altro è se l’isolamento non è espressione di un lusso bensì, più banalmente, determina una scomodità. La circolare ministeriale 5/1992 afferma, in proposito, come per “ville debbano intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.”
Laddove per villino “deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree coltivate o no a giardino.” Mentre “, per parco non può certo intendersi la utilizzabilità di qualunque area verde, altrimenti tutte le abitazioni rurali sarebbero ville, bensì un’area con alberi destinata e adattata al godimento degli abitanti, tanto più appetibile perché sita in zone di pregio o destinate, appunto, a ville. E si deve altresì valutare se l’immobile abbia “caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario” (Cass. 2704/2014).”
Sulla scorta di tali condivisibili principi non può che concludersi per la esattezza della classificazione catastale in A/8 dell’immobile de quo alla quale non è certo di ostacolo la presenza di altra unità immobiliare.
Si tratta difatti di immobile di ampio respiro con connotazione di larghezza ed ampiezza sia per numero di vani che di servizi accessori, che per particolari architettonici, quali la posizione libera su tutti e quattro i lati e la panoramicità desumibili dalla relazione tecnica in atti, che trascendono quelle di una abitazione di tipo civile o popolare, e con sistemazione e presenza di spazi verdi ampi e panoramici dedicati alla fruizione e al godimento dell’immobile.
La zona come si evince dagli atti è anche localmente e tradizionalmente di alto pregio e panoramica, con edifici che pur vicini non sono in aderenza all’immobile e non ne compromettono la tranquillità e riservatezza.
Infine, non vi sono ragioni di carattere normativo che determinato la incidenza ostativa della presenza nella zona del vincilo idrogeologico.
In conclusione, quindi, ferma restando l’ubicazione dell’immobile in zona notoriamente di pregio della zona del Chianti, non vi sono prove circa l’insorgenza di fattori che avrebbero determinato il deprezzamento dell’immobile rispetto alla preesistente classificazione, e non vi sono pertanto motivi tali da giustificare il declassamento dell’immobile. Le spese di entrambi i gradi di giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
in riforma della sentenza dichiara, la legittimità dell’accertamento catastale impugnato, condanna la parte soccombente alle spese di entrambi i gradi di giudizio cumulativamente determinate in euro 1500,00 oltre accessori di legge.
