SPECIALE DECRETO CRESCITA – Demolizione e ricostruzione più facili e incentivate
di Guglielmo Saporito – Il Sole 24 Ore – 01 Maggio 2019
L’ edilizia punta sulle ristrutturazioni, che possono comprendere anche demolizioni e ricostruzioni. Le ristrutturazioni sono incentivate da benefici fiscali, di contenimento consumi energetici e bonus di volumetria (piani casa), ma subiscono un’ importante limitazione, quando devono rispettare preesistenti parametri edilizi. Si ristruttura infatti nei centri già edificati, su manufatti incastonati in maglie sature di territorio. Il decreto legge 32/2019, all’ articolo 5, chiarisce che per riqualificare, razionalizzare e rigenerare si può sostituire l’ edilizia con interventi di ristrutturazione agevolati dall’ utilizzo della Scia. Infatti, demolizioni e ricostruzioni saranno più semplici già dal 19 aprile 2019, con l’ entrata in vigore dell’ articolo 5 del Dl.
Le ristrutturazioni di cui si occupa il Dl non devono attendere i tempi del permesso di costruire, ma possono essere realizzati con Scia, se vengono rispettati alcuni limiti, quali distanze preesistenti, sedime, volume dell’ edificio, altezze. In generale la sostituzione dei manufatti preesistenti, senza bonus di volumetria, è oggi possibile per il Dl 32/2019 «in ogni caso»: infatti, l’ articolo 1 ter del Dpr 380/2001 (Tu edilizia), inserito dall’ articolo 5 del Dl 32, usa due espressioni molto ampie. La prima è «in ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione», quindi si riferisce a tutte le opere edilizie che possono essere realizzate senza violare specifici vincoli (quali quello monumentale o di bene culturale in base al Dlgs 42/2004).
La seconda espressione introdotta dall’ articolo 5 del decreto legge 32/2019 è «comunque», riferita alla possibilità di demolire e ricostruire. «Comunque» è un’ espressione che abbraccia la totalità dei casi e quindi consente sempre la ricostruzione (a meno che non vi sia uno specifico vincolo). Collegando quindi tra loro le due espressioni «in ogni caso» e «comunque», emerge un ampio spettro di possibilità che comprende interventi parziali, sostitutivi, che incidono sull’ altezza intermedia dei piani, che aggiungono un piano interrato, che alterano l’ aspetto esterno (la sagoma) o i materiali utilizzati, che aumentano il numero delle unità immobiliari o le superfici, quelli che mutano le destinazioni.
Per ristrutturare, anche demolendo, basta quindi rispettare le distanze legittimamente preesistenti, l’ area di sedime, il volume dell’ edificio e le altezze massime del manufatto che si è demolito, dotandosi di una Scia con il salvacondotto del comma 1 ter dell’ articolo 2 bis del Dpr 380/2001, modificato nel 2019. Rimane poi ferma l’ elasticità, nella Scia in ristrutturazione, di poter inserire le innovazioni necessarie per l’ adeguamento antisismico (articolo 3, comma 1 lettera d) del Dpr 380/2001), cioè ad esempio i cordoli di coronamento. Se c’ è un vincolo di bene culturale (nei centri storici o, per vincoli specifici, quali quelli monumentali), va rispettata anche la «medesima sagoma dell’ edificio preesistente».
Per procedere con Scia, poi, in zone vincolate non vi dovranno essere né un «organismo edilizio» in tutto o parte diverso dal precedente, né modifiche della volumetria complessiva o dei prospetti, né mutamenti di destinazione d’ uso non compatibili (articolo 65 bis del Dl 50/2016, l egge 96/2017) né modifiche alla sagoma. Gli elementi da considerare sono quindi vari (distanze, volumetria, area di sedime, altezza, prospetti) cui si aggiungono, per le zone vincolate, la sagoma e le destinazioni d’ uso non compatibili. Un grosso problema è rappresentato dall’ utilizzo dei premi di volumetria che, in particolare nei piani casa adottati dalle Regioni, consentono di aggiungere volumi in percentuali che giungono al 20per cento. Per realizzare questi aumenti, intuitivamente, si incide sulle situazioni preesistenti quali i volumi, le altezze, la sagoma, ed a volte anche sull’ area di sedime.
Se si modificano i parametri preesistenti, si può utilizzare la Scia “pesante”, che comprende demolizione e ricostruzione, ma occorre prestare particolare attenzione al rispetto delle distanze e delle altezze. Fino al 18 aprile 2019 (decreto legge 32) si osservava il Dm 1444/1968, norma che era stata varata in esecuzione della legge 765/1967, e imponeva limiti al fine di rimediare alla carenza di piani urbanistici. Con la legge del 2019 le Regioni dovranno introdurre (essendo stata eliminata la sola “possibilità” di introduzione) elementi di deroga al Dm 1444/1968 in tema di zonizzazione e standard. Altezze, volumi e distanze potranno essere più elastici nei piani urbanistici comunali, e di fatto, il decreto 1444 sarà regionalizzato, cioè adattato alle realtà locali. Per effetto delle modifiche del Dl 32/2019, quindi, sarà più facile demolire e ricostruire con nuovi parametri.
Se non si rispetta fedelmente la preesistenza (distanze, sedime, volume, altezza) la Scia potrà adeguarsi ai nuovi standard regionali. Dopo cinquant’ anni di vincoli inderogabili (per esempio, di distanza tra pareti finestrate) vi sarà quindi un forte impegno delle Regioni, che dovranno adattare il Dm del 1968 alle esigenze locali. È lecito prevedere che le Regioni inseriranno modifiche lievi rispetto ai limiti previsti dal Dm 1444/1968, tenendo presente che, a distanza di 50 anni dal Dm 1444, per demolire e ricostruire esistono tecniche e standard moderni quali ad esempio la realizzazione di locali interrati (non solo parcheggi) o la riduzione dell’ altezza intermedia dei piani.
