Ordinanza del 11/03/2022 n. 7984 – Corte di Cassazione – Sezione/Collegio 5
Intitolazione:
Accertamento rendita catastale – Torre eolica – Criterio di stima – Valutazione del deprezzamento in ragione dello stato attuale delle unità e del loro livello di obsolescenza e ciclo di vita tecnico-funzionale.
Massima:
L’art.10 R.D. 652/39 stabilisce che la rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all’art. 28 della legge 8 giugno 1936 n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità e la qual cosa vale anche per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche. Infatti, in tema di classamento, l’attribuzione di rendita alle unità immobiliari costituite da opifici e più in generale ai fabbricati a destinazione speciale e particolare, deve avvenire, come previsto anche dall’art. 37 del D.P.R. n. 917 del 1986 ai fini della determinazione del reddito medio ordinario, mediante stima diretta, senza che ciò presupponga, peraltro, l’effettuazione di un previo sopralluogo, che non costituisce né un diritto del contribuente né una condizione di legittimità del correlato avviso attributivo di rendita, integrando soltanto uno strumento conoscitivo del quale l’Amministrazione finanziaria può, ove necessario, avvalersi, ferma la possibilità di compiere le relative valutazioni in forza delle risultanze documentali a disposizione. Nella fattispecie, l’avviso di accertamento opposto determinava la rendita catastale su stima diretta sulla base degli elementi economici e quantitativi in conformità alle disposizioni che regolano il catasto edilizio e, infatti, la scheda sintetica, dopo aver descritto l’impianto (impianto eolico di MW 3,00 con annessa corte esclusiva), riteneva idonea la proposta categoria D1, effettuando la stima del fabbricato in base al costo di costruzione, con la precisazione che i valori unitari erano stati desunti da valori riferibili a immobili ubicati nella stessa zona aventi analoghe caratteristiche anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore. Non si trattava quindi dell’applicazione del metodo comparativo, ma della stima diretta di un bene peculiare; si trattava infatti di beni sostanzialmente privi, per intrinseca peculiarità e funzione, sia di un mercato di compravendita, sia di un mercato di locazione. Pertanto, qualora l’attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso di accertamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni.
Massima redatta a cura del Ce.R.D.E.F.
