L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 341 del 13 maggio 2021 ha fornito chiarimenti in ordine all’applicazione del trattamento agevolativo di cui all’art. 20, comma 2, della Legge n. 10/1977, ad un Accordo transattivo per la cessione bonaria di immobili a definizione di procedura espropriativa.
Nel caso di specie, 2 Comuni intendono perfezionare il trasferimento di un compendio immobiliare sito nel territorio di uno dei 2, oggetto di contenzioso tra i 2 stessi Comuni.
L’Agenzia delle Entrate in via preliminare ha osservato che, ai sensi dell’art. 20, comma 2, della Legge n. 10/1977 (introdotto dall’art. 1, comma 88, della Legge n. 205/2017), il trattamento tributario di cui al comma 1 dello stesso art. 20 (Imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle Imposte ipotecarie e catastali ex art. 32, comma 2, del Dpr. n. 601/1973), “si applica anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi”.
Tale formulazione della disposizione di cui all’art. 20 amplia la portata applicativa della previsione agevolativa, in quanto la stessa viene di fatto estesa ad atti, compresi quelli attuativi, in precedenza non agevolati, purché gli stessi siano comunque finalizzati alla “trasformazione del territorio” e siano posti in essere sulla base di “accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici”.
Con la Risoluzione n. 80/E del 2018 sono stati forniti chiarimenti interpretativi in ordine alla disposizione introdotta dall’art. 1, comma 88, della Legge n. 205/2017, precisando che la stessa deve essere comunque coordinata con il contesto normativo alla quale la medesima si riferisce (ovvero con la Legge n. 10/1977, cd. “Legge Buccalossi”), per cui il regime agevolativo previsto da tale disposizione non potrebbe di conseguenza essere esteso ad atti che, sebbene genericamente preordinati alla trasformazione del territorio, non abbiano quale oggetto interventi edilizi riconducibili a quelli previsti dalla citata Legge n. 10/1977; in tale sede, è stato peraltro precisato che rientrano, fra gli altri, nell’ambito di tale disposizione le cessioni di aree per la realizzazione delle opere di urbanizzazione connesse all’intervento edilizio e gli atti finalizzati alla redistribuzione di aree fra colottizzanti, sulla base anche delle istruzioni fornite con la Risoluzione n. 56/E del 1° giugno 2015.
Il riferimento contenuto nella novella agli “accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici” ha indotto a ritenere che gli atti “agevolati” di cui al comma 88 presuppongono, quale elemento essenziale della fattispecie agevolativa, l’esistenza di un Accordo o Convenzione, da stipularsi tra privato ed ente pubblico. La stipula di un Accordo o di una Convenzione attiene tuttavia alla fase di regolamentazione del rapporto tra il soggetto pubblico ed il soggetto privato delle modalità, contenuti di attività e procedure finalizzate alla “trasformazione” del territorio, che può riguardare, tra l’altro, le modalità di realizzazione delle opere di urbanizzazione (che ad esempio possono, sulla base di quanto previsto in Convenzione, essere realizzate dal privato a scomputo della quota dovuta per gli oneri di urbanizzazione) ovvero le caratteristiche degli immobili da realizzare, ed i criteri di fissazione dei prezzi di cessione degli stessi, nel rispetto della disciplina recata dalla Legge n. 10/1977 e del Dpr. n. 380/2001 (c.d. “Testo unico edilizia”).
Nel caso in esame, in base a quanto rappresentato, l’Agenzia ha ritenuto che non possa rientrare nella categoria sopra definita di Accordo o Convenzione tra le parti l’atto descritto perché, configurandosi in un accordo per il trasferimento della proprietà del compendio descritto, non realizza direttamente ed immediatamente la funzione di trasformazione del territorio. In base agli elementi deducibili dall’istanza, tale atto, più che concretizzare un accordo od una convenzione nel senso delineato, si sostanzia invece in un atto di natura transattiva volto a “regolarizzare” l’occupazione dell’area da parte del Comune, a seguito della mancata definizione del procedimento espropriativo. Il perfezionamento dell’atto negoziale in esame appare pertanto rivolto alla definitiva acquisizione dell’area detenuta dal Comune, sulla quale quest’ultimo Ente ha già realizzato interventi di parziale trasformazione del compendio immobiliare. In assenza di Accordi o Convenzioni come sopra individuate, inoltre, l’atto in commento non può essere nemmeno considerato attuativo degli stessi Accordi o Convenzioni, ai fini agevolativi in parola.
Alla luce delle suddette considerazioni, in mancanza delle condizioni sopra rappresentate, l’Agenzia ha ritenuto che per l’atto in argomento non si possa accedere all’agevolazione prevista dall’art. 20 della Legge n. 10/1977. Torna in tale ipotesi applicabile l’ordinario regime impositivo previsto ai fini dell’Imposta di registro e delle Imposte ipotecaria e catastale.
Per quanto concerne la definizione della base imponibile, ai fini dell’Imposta di registro, l’Agenzia concorda con la soluzione proposta dal Comune istante, secondo cui la stessa è data dal corrispettivo, ovvero dal prezzo, ricavabile nel caso di specie dalla differenza tra il valore dell’immobile quantificato dall’Agenzia del Territorio e il valore delle opere già realizzate dall’Ente acquirente, sempre che quest’ultimo sia oggettivamente comprovabile.
Come rappresentato nell’Istanza, infatti, ai sensi dell’art. 44, comma 2, del Dpr. n. 131/1986, “per l’espropriazione per pubblica utilità e per ogni altro atto della Pubblica Autorità traslativo o costitutivo della proprietà di beni mobili o immobili o di aziende e di diritti reali sugli stessi la base imponibile è costituita dall’ammontare definitivo dell’indennizzo. In caso di trasferimento volontario all’espropriante nell’ambito della procedura espropriativa la base imponibile è costituita dal prezzo”.
