Ici, non pesa il vincolo a tempo
di SERGIO TROVATO – Italia Oggi Sette – 18 Marzo 2019
Un’ area è edificabile e soggetta al pagamento dell’ Ici, dell’ Imu, della Tasi e dell’ imposta di registro, anche se sussiste un vincolo d’ inedificabilità che ha interrotto il procedimento di trasformazione urbanistica e nonostante sia previsto un vincolo paesaggistico, che subordina l’ edificabilità concreta dell’ area al parere della Sovrintendenza ai beni culturali e ambientali. Un vincolo temporaneo, infatti, non può avere alcuna incidenza sull’ assoggettamento a imposizione del terreno.
Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con l’ ordinanza 6431 del 6 marzo 2019. Per i giudici di piazza Cavour, «nel caso di specie, hanno errato i giudici d’ appello a ritenere sussistente un vincolo d’ inedificabilità che aveva interrotto il procedimento di trasformazione urbanistica, poiché il terreno oggetto di controversia, era inserito in zona edificabile, e né il vincolo paesaggistico, che subordinava l’ edificabilità concreta dell’ area al parere della Sovrintendenza ai beni culturali e ambientali, né la proroga del vincolo d’ immodificabilità temporaneo, poteva incidere sull’ assoggettabilità a imposizione Ici, in quanto, tali vincoli non avevano eliminato il procedimento oramai avviato di trasformazione dell’ area (v. decreto assessorile – all. 2 -), in quanto avevano solo natura conformativa della destinazione urbanistica dell’ area». Le aree che risultano edificabili in base al piano regolatore, dunque, sono soggette al pagamento delle imposte locali ed erariali se i vincoli di destinazione non comportano l’ inedificabilità assoluta.
La Cassazione, con l’ ordinanza 7849 del 29 marzo 2018, aveva però precisato che in presenza di vincoli che gravano sull’ area il contribuente è tenuto a pagare le imposte locali su un valore dell’ immobile notevolmente ridotto, poiché «i vincoli d’ inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l’ originaria natura edificabile». Nozione di area edificabile e piano regolatore. Per il pagamento delle imposte sull’ area edificabile conta il suo inserimento nel piano regolatore adottato dal comune in un dato momento e non hanno alcuna rilevanza la mancata approvazione dello strumento urbanistico, da parte della regione, o le modifiche che sono intervenute successivamente.
Quindi, sono dovuti i tributi sia erariali sia locali fino al momento in cui l’ area risulta edificabile dal piano regolatore, anche se non approvato in via definitiva o modificato (Cassazione, ordinanza 20817/2017). Ciò che assume rilievo ai fini del prelievo fiscale è lo stato di fatto del terreno secondo lo strumento urbanistico che lo conforma. L’ edificabilità dei suoli, ai fini fiscali, non è condizionata neppure dall’ approvazione della regione e dall’ adozione di strumenti attuativi del medesimo proprio perché il valore del terreno nelle contrattazioni aumenta per effetto della sola adozione di un piano regolatore. In effetti, l’ articolo 36, comma 2 del decreto-legge legge 223/2006 (manovra Bersani) ha chiarito per l’ Ici che un’ area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale deliberato dal comune, indipendentemente dall’ approvazione della regione e dall’ adozione di strumenti attuativi.
La Cassazione (sentenza 20097/2009) ha sostenuto che rientra nella competenza degli stati membri della Comunità europea la qualificazione delle aree edificabili. Ma l’ ordinamento italiano non contiene una definizione generale di terreno edificabile. C’ è piuttosto nel sistema fiscale una tendenza a ricomprendere in questa categoria, per determinare la base imponibile di alcuni tributi (Iva, imposta di registro, Ici, Imu, Tasi), tutte le aree la cui destinazione edificatoria sia prevista dallo strumento urbanistico generale deliberato dal comune, anche in mancanza dei previsti atti di controllo (approvazione regionale) e degli strumenti attuativi. In realtà, non interessa che il suolo sia immediatamente edificabile: quello che conta è che sia stata conclusa una fase rilevante del procedimento per attribuire all’ area la natura edificatoria o per modificare le precedenti previsioni che escludevano questa destinazione.
I vincoli urbanistici. I giudici di legittimità hanno cambiato spesso idea sulla tassazione delle aree edificabili destinate dal Prg a verde pubblico o comunque soggette a vincoli pubblici. Con l’ ordinanza 10231/2018 hanno stabilito che le aree destinate a spazi pubblici per parchi, giochi e sport, hanno un vincolo di destinazione che impedisce ai privati di potere edificare e, pertanto, non possono essere assoggettate al pagamento di Ici, Imu e Tasi. Nello specifico hanno sostenuto che deve «negarsi la natura edificabile delle aree, come quella del caso di specie, comprese in zona destinata dal Prg ad «Aree per spazi pubblici a parco, gioco e lo sport a livello comunale» in quanto tale destinazione preclude ai privati forme di trasformazione del suolo riconducibile alla nozione tecnica di edificazione». Mentre con la sentenza 19131/2007 avevano ritenuto che l’ Ici fosse dovuta su un’ area edificabile sottoposta a vincolo urbanistico e destinata a essere espropriata: quello che conta è il valore di mercato dell’ immobile nel momento in cui è soggetto a imposizione.
Nello stesso modo si è pronunciata la Cassazione con l’ ordinanza 15729/2014, laddove ha precisato che i vincoli urbanistici o paesaggistici non escludono che un’ area possa essere qualificata edificabile e che sia soggetta al pagamento delle imposte locali. Ma l’ amministrazione comunale deve verificare se i vincoli posti dal piano regionale impediscono l’ edificabilità dell’ area o se le limitazioni ne riducono il valore di mercato. I piani paesaggistici regionali prevalgono sugli strumenti urbanistici comunali. Anche i limiti amministrativi posti nei piani regolatori comunali non fanno venir meno il regime fiscale dei suoli edificabili. Per esempio, i vincoli ambientali che gravano sull’ area non escludono che sia assoggettata a imposizione. La presenza di vincoli ha sicuramente un’ incidenza sul valore venale in comune commercio dell’ area e sulla base imponibile.
L’ imposta va versata in misura ridotta, in quanto per quantificare il valore dell’ area occorre fare riferimento anche alla zona territoriale di ubicazione, all’ indice di edificabilità e alla destinazione d’ uso consentita. L’ area deve essere considerata edificabile anche se qualificata «standard» e vincolata a esproprio. L’ orientamento, però, non è uniforme neppure nella giurisprudenza di merito. Per esempio, secondo la commissione tributaria regionale di Milano (sentenza 71/2013) un’ area compresa in una zona destinata dal piano regolatore generale a verde pubblico attrezzato non è soggetta al pagamento dell’ Ici.
Il vincolo di destinazione non consente di dichiarare l’ area edificabile poiché al contribuente viene impedito di operare qualsiasi trasformazione del bene. Per il giudice d’ appello lo strumento urbanistico che destina l’ area a spazio pubblico per parco, giochi e sport, rende palese il vincolo di utilizzo meramente pubblicistico con la conseguente inedificabilità. Le dimensioni del terreno. Sono soggette a imposizione anche le aree che non hanno le superfici minime per essere edificate. L’ estensione del terreno non incide sulla natura dell’ area, poiché è possibile accorpare il lotto con un fondo vicino della zona o asservirlo a un fondo attiguo che ha la stessa destinazione urbanistica. In effetti, il proprietario dell’ area potrebbe cedere il diritto a edificare sul lotto o acquisire la titolarità di altro terreno limitrofo, al fine di raggiungere le dimensioni minime. Sempre la Cassazione (sentenza 16485/2016) ha precisato che la natura edificabile non viene meno neppure per la particolare conformazione del lotto.
