Le convenzioni urbanistiche sono strumenti fondamentali per la trasformazione del territorio, attraverso i quali la Pubblica Amministrazione e i soggetti privati concordano l’assetto urbanistico di una determinata area. Tuttavia, allorquando il privato lottizzatore si renda inadempiente rispetto agli obblighi di cessione gratuita delle aree destinate agli standard urbanistici (verde pubblico, parcheggi, ecc.), l’Amministrazione non è priva di tutele.

A ribadire e consolidare i poteri della P.A. in tali circostanze è intervenuto il TAR Marche (Sez. I) con la sentenza n. 530 del 20 aprile 2026, che offre un quadro chiarissimo sull’applicabilità dell’azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. agli accordi urbanistici.

Il caso di specie

La pronuncia si basa su un ricorso promosso da un Comune contro una società privata, subentrata negli obblighi derivanti da una Convenzione urbanistica risalente al 2013. Il soggetto privato, nonostante il collaudo finale e il rilascio dell’agibilità degli immobili realizzati, si era sottratto all’obbligo di cedere gratuitamente al Comune i beni indicati in convenzione (aree a verde attrezzato, parcheggi e locali destinati ad edilizia sociale).

Oltre all’inerzia, la società aveva tentato di “blindare” i cespiti costituendo su di essi un vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c. a favore di una società creditrice, confidando nella pretesa inopponibilità di pretese terze.

A fronte di tale condotta, il Comune ha agito in giudizio invocando l’art. 2932 c.c. (“Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto”) chiedendo al giudice una pronuncia costitutiva che producesse gli effetti del contratto non concluso.

Le questioni giuridiche affrontate e le eccezioni respinte

Prima di giungere all’epilogo, il TAR ha dovuto destituire di fondamento una serie di resistenze mosse dalla difesa privata. Tali passaggi argomentativi sono di estremo interesse per gli operatori del diritto amministrativo e immobiliare:

La natura della convenzione: non è un contratto a prestazioni corrispettive

Il privato aveva eccepito la nullità della convenzione per pretesa “illiceità della causa”, lamentando uno squilibrio economico tra gli oneri sopportati (oltre un milione di euro di valore dei beni da cedere) e i vantaggi ottenuti in termini di scomputo (circa 272 mila euro). Il Tribunale ha respinto l’eccezione, chiarendo che le convenzioni di lottizzazione non sono classici contratti sinallagmatici. Esse rappresentano accordi ex art. 11 della L. 241/1990 in cui manca una stringente “corrispondenza” di tipo civilistico tra le cessioni immobiliari e le opere di urbanizzazione. Il vantaggio economico del privato va letto nell’intera operazione di trasformazione urbanistica (nel caso in esame, la riconversione di un ex edificio dismesso in un palazzo di 6 piani), senza la quale l’intervento non avrebbe mai visto la luce.

Prescrizione e decadenza: da quando decorrono i termini?

Molto spesso i privati invocano il decorso del tempo per svincolarsi dalle cessioni. Nel caso in esame, il privato invocava la decadenza per il mancato rispetto di un termine trimestrale indicato in convenzione e la prescrizione decennale calcolata dalla stipula originaria (2013). Il TAR ha smontato entrambe le eccezioni:

• il termine per l’adempimento (trimestrale) era a carico del debitore (il privato), decorso il quale sorge per il creditore (il Comune) l’interesse ad agire. Non poteva dunque tramutarsi in un termine decadenziale a sfavore dell’Ente;
• la prescrizione decennale del diritto dell’amministrazione non decorre dalla firma della convenzione, ma dallo scadere del termine di validità della stessa o dal momento in cui l’obbligazione diventa esigibile (nel caso di specie, dall’approvazione del collaudo finale dei lavori avvenuta nel 2021).

Inopponibilità del vincolo ex art. 2645-ter c.c.

Sulla trascrizione di vincoli successivi da parte del privato, il TAR rileva che, configurandosi la convenzione quale accordo pubblicistico sostitutivo di provvedimento, le controversie sull’esecuzione, inclusa la qualificazione e opponibilità dei vincoli interposti per paralizzarla, rientrano nella giurisdizione esclusiva del Giudice Amministrativo. Poiché la convenzione urbanistica originaria era stata tempestivamente trascritta sui mappali “madre”, il successivo vincolo privatistico non poteva ostacolare il diritto al trasferimento in favore del Comune.

Focus: l’applicabilità dell’art. 2932 c.c. e l’irrilevanza delle varianti catastali

Il cuore della pronuncia riguarda l’accoglimento dell’istanza ex art. 2932 c.c. Secondo la costante giurisprudenza (formatasi anche a seguito delle pronunce dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, es. n. 28/2012), l’amministrazione creditrice ha pieno diritto di avvalersi dell’azione civilistica volta all’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre.

Una delle eccezioni più scivolose in questi casi afferisce alla “corrispondenza” tra i beni promessi in convenzione e quelli venuti fisicamente a esistere. Il convenuto sosteneva l’inapplicabilità del 2932 c.c. a causa di minime variazioni di subalterni catastali e scostamenti di alcuni metri quadri dovuti a varianti progettuali “in itinere”.

Il Collegio marchigiano ha statuito un principio di grande pragmatismo: le aree da trasferire coattivamente restano determinabili in base alle clausole convenzionali lette in combinato disposto con gli elaborati progettuali esecutivi e i frazionamenti maturati nell’effettivo stato dei luoghi. Modeste variazioni millimetriche (l’aggiunta o asportazione di 1 mq di verde, o misurazioni indicate contrattualmente come “circa”, es. “circa 589 mq” che terminano a “595 mq”) rientrano nella fisiologica tolleranza tecnico-realizzativa e in nessuna declinazione invalidano il diritto del Comune di ottenere l’esatta conformazione catastale emergente all’esito dei lavori.