Tratto da: Lavoripubblici

Un condono edilizio rilasciato ai sensi della Legge n. 724/1994 basta, da solo, a far cadere l’ordine di demolizione disposto in sede penale? E ancora: se il giudice richiama in modo improprio la doppia conformità, ma dagli atti emerge che l’intervento condonato non era un vero ampliamento bensì una trasformazione radicale del manufatto, l’ordine di demolizione può comunque restare fermo?

A rispondere a entrambi i quesiti è la Corte di Cassazione con la sentenza del 25 febbraio 2026, n. 10073, chiarendo i rapporti tra doppia conformità, condono edilizio e possibile revoca dell’ordine di demolizione, distinguendo nettamente tra errore giuridico e consistenza reale dell’abuso.

Sebbene la doppia conformità non sia richiesta per la sanatoria ex Legge n. 724/1994, questo non salva automaticamente dalla sanzione demolitoria. Se infatti il quadro fattuale accertato dal giudice dell’esecuzione mostra che l’opera realizzata è diversa, più ampia e frutto anche di un illecito frazionamento delle domande di condono, la revoca dell’ordine di demolizione può essere legittimamente negata

La questione nasce dal ricorso contro il rigetto, da parte del giudice dell’esecuzione, dell’istanza di revoca dell’ordine di demolizione relativo a un abuso edilizio già accertato con sentenza irrevocabile.

Secondo il ricorrente, tale revoca andava concessa in quanto nel frattempo era stato rilasciato un permesso in sanatoria ai sensi della Legge n. 724/1994, mentre il giudice aveva negato efficacia a quel titolo richiamando il requisito della doppia conformità, tipico invece dell’accertamento di conformità ordinario ex d.P.R. n. 380/2001.

La Cassazione ha riconosciuto che, sul piano strettamente giuridico, questa censura era fondata: nel condono ex Legge n. 724/1994 la doppia conformità non è richiesta.

Tuttavia ha ritenuto ugualmente corretto il rigetto dell’istanza, perché il ricorrente aveva concentrato le proprie difese solo sull’errore di diritto e non sul presupposto di fatto valorizzato dal giudice, cioè la trasformazione radicale dell’intervento: il manufatto originario era stato integralmente demolito e sostituito con un fabbricato nuovo, di dimensioni e volume significativamente maggiori, destinato a civile abitazione, con due livelli fuori terra, garage seminterrato e mansarda.

A questo si aggiungeva un secondo profilo decisivo: dagli atti emergeva che il cespite era stato oggetto di due separate domande di condono, presentate per porzioni volumetriche diverse dello stesso edificio. Un’operazione che lasciava presumere un frazionamento artificioso finalizzato a rispettare i limiti volumetrici previsti dalla sanatoria.

Il punto di partenza è la distinzione tra condono edilizio straordinario e sanatoria ordinaria.

L’accertamento di conformità disciplinato dall’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 presuppone la cosiddetta doppia conformità, cioè la conformità dell’intervento sia alla disciplina urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione sia a quella vigente al momento della domanda. Questo meccanismo appartiene alla sanatoria ordinaria e si colloca nel sistema del Testo Unico Edilizia, contribuendo alla ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile.

Diversa è invece la logica del condono straordinario, che trova il suo fondamento nelle leggi speciali di sanatoria, tra cui la Legge n. 724/1994 (c.d. “Secondo Condono Edilizio”).

Proprio su questo punto la Cassazione ha ribadito che non si può trasferire automaticamente nel condono il requisito della doppia conformità proprio del regime ordinario.

Resta però fermo un altro principio, altrettanto importante: il giudice dell’esecuzione, quando gli viene chiesta la revoca dell’ordine di demolizione per sopravvenuto titolo in sanatoria o in condono, non può limitarsi a prendere atto supinamente del provvedimento amministrativo, ma deve verificare se quel titolo sia realmente riferibile all’abuso oggetto della condanna e se sia idoneo a incidere sull’ordine demolitorio.

Ed è esattamente ciò che, in questa vicenda, ha portato la Corte a guardare non solo all’etichetta formale del titolo, ma alla reale consistenza dell’intervento e alla struttura unitaria del manufatto.

Nel valutare il caso, la Corte ha operato una distinzione molto utile anche sul piano professionale.

Per prima cosa ha evidenziato come il riferimento del giudice dell’esecuzione alla doppia conformità fosse sbagliato, sulla base dell’equivoco frequente secondo cui il condono ex Legge n. 724/1994 non può essere valutato con gli stessi parametri della sanatoria ordinaria del d.P.R. n. 380/2001.

Dall’altra parte, però, gli ermellini hanno chiarito che questo errore non era sufficiente a ribaltare la decisione, tenendo conto della consistenza reale dell’intervento.

Non si era in presenza di un semplice ampliamento del fabbricato rurale preesistente, ma della sua sostituzione con un organismo edilizio del tutto diverso per destinazione, dimensioni e volume. In altre parole, il problema non era più soltanto il regime giuridico del condono, ma la reale corrispondenza tra quanto chiesto in sanatoria e quanto effettivamente realizzato.

Per altro, per l’immobile erano state presentate due distinte istanze di condono, ciascuna riferita a una porzione dell’edifico, configurando un frazionamento artificioso delle domande di condono e una rappresentazione non attendibile dell’intervento nel suo complesso.

Sul punto, la Corte ha richiamato l’orientamento consolidato secondo cui quando più opere, apparentemente separate, risultano in realtà funzionali alla realizzazione di un unico edificio, non è ammesso presentare istanze distinte allo scopo di eludere i limiti legali, in particolare quelli volumetrici.

La regola resta quella della unicità della concessione in sanatoria per l’intero complesso unitario, salvo il caso in cui più proprietari o aventi titolo presentino domande relative alle sole porzioni di rispettiva appartenenza, senza artificiose scomposizioni del manufatto.

Il ricorso è stato rigettato, con conferma dell’ordine di demolizione, nonostante la presenza di un provvedimento denominato come “permesso in sanatoria”, ma di fatto non fondato su una rappresentazione attendibile e giuridicamente sostenibile dell’abuso.

Poiché dagli atti emergeva una sostituzione edilizia di ben altra consistenza, oltre a un frazionamento ritenuto illecito, quel titolo non è stato considerato sufficiente a imporre la revoca dell’ordine di demolizione.

Sul piano pratico, dalla sentenza emergono alcuni punti che meritano attenzione:

• il condono ex Legge n. 724/1994 non richiede la doppia conformità, ma questo non significa che ogni titolo in condono sia automaticamente idoneo a neutralizzare l’ordine di demolizione penale;
• il giudice dell’esecuzione deve verificare la reale natura dell’intervento e la corrispondenza tra abuso accertato e titolo sopravvenuto;
• il frazionamento artificioso delle domande di sanatoria per un unico organismo edilizio rappresenta un indice rilevante di illegittimità;
• quando l’intervento si configura come sostituzione edilizia con aumento significativo di volume, la tenuta del titolo rilasciato diventa particolarmente debole.

Non basta dimostrare che il giudice dell’esecuzione abbia sbagliato il riferimento normativo. Se il quadro fattuale rimane quello di un abuso non coerente con quanto dichiarato nell’istanza di sanatoria, l’ordine di demolizione resta pienamente legittimo.