Sentenza del 17/09/2026 n. 1956/21 – Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia
Locazioni ad uso abitativo: applicabilità della “cedolare secca” anche se il conduttore è una società
Il regime opzionale della cedolare secca, disciplinato dall’art. 3, D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, può essere validamente esercitato dal locatore persona fisica non esercente attività d’impresa o professionale anche nel caso in cui il conduttore sia una società che stipula il contratto nell’ambito della propria attività per destinare l’immobile ad abitazione di un proprio collaboratore.
L’esclusione contemplata dall’art. 3, comma 6, del citato decreto legislativo deve essere infatti riferita alla posizione del locatore e alla riconducibilità dell’attività locativa alla sua eventuale sfera imprenditoriale o professionale, non già alla natura soggettiva del conduttore, conseguendone pertanto che l’accesso al regime non è precluso dalla circostanza che il contratto sia concluso con una società che utilizzi l’immobile per soddisfare esigenze abitative di propri collaboratori, atteso che il presupposto applicativo dell’imposta sostitutiva è individuato dalla natura abitativa del rapporto locativo e dalla qualità del locatore quale persona fisica non esercente attività d’impresa o professionale, restando irrilevante la qualificazione soggettiva del conduttore.
Questo è il principio ribadito, conformemente alla consolidata giurisprudenza di legittimità in materia (C. Cass. sentenze 7 maggio 2024, n. 12395; 7 maggio 2025, n. 12076 e 12079), dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia che ha respinto l’appello proposto dall’Amministrazione finanziaria confermando la sentenza di primo grado.
Nel caso di specie l’Amministrazione finanziaria aveva fondato l’avviso di liquidazione esclusivamente sulla natura societaria del conduttore senza allegare alcun elemento dal quale potesse desumersi un uso commerciale o produttivo dell’unità immobiliare locata.
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