La rendita degli immobili speciali si calcola attraverso stima diretta
La “perizia” deve riguardare la singola unità e può avvenire utilizzando sia il metodo fondato sul reddito ritraibile sia quello basato sul valore del fabbricato
SINTESI: In caso di classamento di immobili con destinazione speciale, l’attribuzione della rendita catastale proposta dal proprietario con la cd. procedura DOCFA è determinata, ex art. 10, R.D.L. n. 652/1939, conv. in legge n. 1249/1939 ed a mente degli art. 27 e 28 D.P.R. n. 1142/1949, con stima diretta per ogni singola unità e può avvenire tanto con procedimento diretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite, quanto con procedimento indiretto, cioè a dire attraverso un calcolo fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile o dal costo di ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, del deprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale. Il sistema è stato così interpretato dalla costante giurisprudenza della Corte di Cassazione nel senso che, in tema di classamento di immobili con destinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E, l’accertamento della rendita catastale, proposta dal contribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con la procedura DOCFA, avviene con stima diretta, ossia puntuale per ogni singola unità, potendo essere utilizzato, all’interno di tale sistema, un procedimento diretto, che si fonda sul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamente ritraibile e la detrazione delle spese e delle eventuali perdite (se detto dato è rinvenibile) oppure un procedimento indiretto attraverso il quale si individua il valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile o dal valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari (cfr. tra le tante, Cass. n.13732 del 2025, che richiama Cass. n. 33799 del 2024; Cass. n. 4837 del 2022; Cass. n. 7984 del 2022; Cass. n. 13778 del 2019; Cass. n. 1476 del 2018; Cass. n. 888 del 2018).
Ordinanza n. 20076 del 16 giugno 2026 (udienza del 27 maggio 2026)
Cassazione civile, sezione V – Presidente Stalla Giacomo Maria
Procedura Docfa – in caso di classamento di immobili con destinazione speciale, l’attribuzione della rendita catastale è determinata con stima diretta e può avvenire con procedimento diretto o indiretto
