Edilizia e urbanistica – Permesso di costruire – Volumetria – Prescrizioni – Applicabilità – Criteri

Nel caso in cui l’originario lotto urbanistico abbia acquisito una maggiore potenzialità edificatoria in dipendenza di modifiche alla disciplina urbanistica e, quindi, la parte rimasta inedificata sia suscettibile di edificazione, per verificare la sua effettiva potenzialità edificatoria occorre considerare che, in virtù del carattere «unitario» dell’originario lotto interamente asservito alla precedente costruzione, devono computarsi le volumetrie realizzate sul lotto urbanistico originario (considerato complessivamente), il quale è l’unico ad aver acquisito e mantenuto una propria potenzialità edificatoria; conseguentemente, la verifica dell’edificabilità della parte del lotto rimasta inedificata e la quantificazione della volumetria su di essa realizzabile non può che derivare, per sottrazione, dalla predetta potenzialità (computata alla luce della densità edilizia consentita dalla normativa urbanistica vigente al momento del rilascio delle concessioni), diminuita della volumetria dei fabbricati già realizzati sull’unica, complessiva area, non rilevando il successivo frazionamento dell’originaria particella del lotto. (1).

In applicazione di tale principio in motivazione la sezione ha ritenuto corretto il diniego del permesso di costruire adottato dal comune di Grottaminardia in quanto nel computo della volumetria disponibile del lotto, non poteva non tenersi conto dell’edificato, anche se il precedente fabbricato era stato realizzato nel 1987, quando in base ad una differente disciplina urbanistico – edilizia del comune non esistevano nella zona limiti di densità edilizia; ciò in quanto i limiti di densità edilizia introdotti dal Comune nel 2013, in sede di approvazione del PUC, con la individuazione di indici di fabbricabilità fondiaria, si applicavano tenendo conto di quanto già edificato nella particella originaria, essendo giuridicamente irrilevante che la particella fosse stata successivamente frazionata (altrimenti, il frazionamento potrebbe costituire l’escamotage per eludere il rispetto degli indici di fabbricabilità fondiaria). La sezione ha ritenuto che a diverse conclusioni non potesse portare una frase della sentenza del Consiglio di Stato n. 2215 del 2019 (“se al momento del rilascio di una data concessione edilizia non esisteva ancora una norma che imponeva al privato limiti allo ius aedificandi, l’area non impegnata, nella sua fisicità, dal manufatto autorizzato doveva considerarsi libera ed interamente utilizzabile ad ulteriori fini edificatori al momento della presentazione della nuova istanza di concessione, sia pure nel rispetto del rapporto volume/superficie eventualmente esistente in tale momento”); ciò in quanto la stessa non infirmava i principi giurisprudenziali richiamati, ma anzi ne confermava la validità, atteso che, nel caso di specie, il comune di Grottaminarda non contestava la possibilità di edificare sull’area residua del lotto, ma evidenziava la necessità di tener conto, ai fini della applicazione degli indici di fabbricabilità fondiaria, introdotti dal PUC nel 2013, di quanto edificato nella particella originaria, dalla quale era stata frazionata la particella di proprietà dell’appellante, laddove il progetto presentato non teneva conto di ciò.
 

Edilizia e urbanistica – Permesso di costruire – Volumetria – Particella – Frazionamento – Irrilevanza

Un’area edificatoria, già utilizzata a fini edilizi, è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell’ulteriore (nuovo) permesso di costruire, a nulla rilevando che questa possa insistere su una parte del lotto in seguito catastalmente divisa, dovendosi considerare irrilevanti i frazionamenti delle proprietà private medio tempore intervenuti. Pertanto, quando un’area edificabile viene successivamente frazionata in più parti tra vari proprietari, la volumetria disponibile nell’intera area permane invariata, sicché, qualora siano già state realizzate sul lotto originario una o più costruzioni, i proprietari dei vari terreni, in cui detto lotto sia stato successivamente frazionato, hanno a disposizione solo la volumetria che eventualmente residua tenuto conto di quanto originariamente costruito. (2).

(1) Conformi: Cons. Stato, sez. IV, 29 luglio 2008, n. 3766. Quanto all’irrilevanza dei successivi frazionamenti: Cons. Stato, sez. IV, 1° luglio 2015, n. 3251, con ulteriori richiami giurisprudenziali; Cons. Stato, sez. IV, 22 maggio 2012, n. 2941.

(2) Conformi: Cons. Stato, sez. IV, 1° luglio 2015, n. 3251, con ulteriori richiami giurisprudenziali; Cons. Stato, sez. IV, 22 maggio 2012, n. 2941.

Consiglio di Stato, sezione IV, 19 marzo 2026, n. 29352 – Pres. Martino, Est Marotta