09/01/2020 – Anche senza la riconsegna del bene, Imu a carico del proprietario e fine anticipata del leasing

La Rivista del Sindaco  09/01/2020 Approfondimenti

La Corte di Cassazione ha ribadito che la risoluzione anticipata del contratto di leasing sposta il pagamento dell’Imu a carico del proprietario, anche in caso l’immobile non rientri contestualmente nella disponibilità della proprietà. Il verdetto con cui è stata ribadita la questione (sentenza 29973/2019) riguardava il ricorso di una società verso il Comune che gli aveva sollecitato il pagamento dell’imposta.

La società aveva versato solo l’acconto dell’Imu in relazione ad un immobile (nell’anno 2012) concesso in locazione finanziaria (leasing), e all’arrivo dell’accertamento ne ha impugnato l’avviso, dichiarando che il contratto si era risolto per inadempienza, ma di fatto il conduttore non aveva rilasciato l’edificio, continuando a detenerlo. La società si era anche premunita di richiamare le istruzioni ministeriali presenti con il Dm dichiarativo Imu, a sostegno della dichiarazione che durante la vigenza del rapporto, se si attiva una risoluzione anticipata del contratto, la soggettività passiva Imu debba tornare la proprietario dell’immobile solo se si verifica una effettiva riconsegna del bene.

Il ricorso è stato rigettato dalla Ctp, così come poi ripetuto dai giudici tributari di secondo grado, che a loro volta hanno respinto l’appello della società (impugnante la sentenza anche in primo grado), dichiarando che la risoluzione anticipata del contratto porta alla venuta meno della posizione di locatario, facendo così tornare l’onere tributario ala proprietario stesso, anche se l’immobile non è stato materialmente riconsegnato a quest’ultimo. La società si è quindi rivolta alla Cassazione, che ha subito messo in evidenza l’articolo 9, Dlgs 23/2011, le cui disposizioni chiariscono che gli immobili concessi in locazione finanziaria, anche in fase di costruzione o da costruire, hanno come soggetto passivo il locatario, con decorrenza dalla data della stipula, fino a tutta la durata del contratto. Il punto da sviscerare della normativa riguardava, in caso di risoluzione, l’individuazione del termine del contratto e del momento che vede la soggettività passiva Imu tornare alla società di leasing, in quanto prima si ha la cessazione del contratto e poi la riconsegna materiale del bene immobile. Due momenti che difficilmente coincidono, con la possibilità non remato di avere tra loro un lasso di tempo affatto breve.

La normativa si apriva però a due orientamenti interpretativi, che hanno portato i giudici di legittimità a dover formulare una lunga ed attenta analisi della stessa. La decisione finale ha portato a ritenere pertinente l’esistenza di un vincolo contrattuale fondato sulla detenzione qualificata del bene da parte dell’utilizzatore che prescinde dalla detenzione materiale dello stesso. In pratica, si è stabilito che è il contratto a “determinare la soggettività passiva del locatario e non la disponibilità del bene quindi il venir meno dell’originario vincolo giuridico (per scadenza naturale o per risoluzione anticipata) fa venir meno la soggettività passiva in capo a quest’ultimo, determinando l’ automatico passaggio della stessa in capo al locatore, con rilevanza del presupposto impositivo del possesso nella logica del pieno rispetto del principio della legalità che impone appunto una rigorosa applicazione dei presupposti d’imposta a prescindere da quanto previsto nelle varie istruzioni ministeriali”.

La risoluzione del contratto di leasing porta al determinare la soggettività passiva ai fini Imu a capo della società di leasing stessa, anche se a causa della mancata riconsegna da parte dell’utilizzatore, essa non ha ancora potuto acquisire materialmente la disponibilità del bene. Ai fini impositivi si è quindi viene quindi ritenuta rilevante dal legislatore non tanto la consegna del bene e la sua detenzione materiale, quanto la presenza di un vincolo contrattuale in grado di legittimare la detenzione qualificata dell’utilizzatore.