Una unità abitativa non è solo il risultato finale di lavori eseguiti, ma in primis la materializzazione di un disegno progettuale

Un grave difetto strutturale o funzionale in un immobile è responsabilità in capo al costruttore, ovviamente. Tuttavia, la questione non riguarda solo l’identificazione del responsabile, ma l’origine specifica del vizio. Il difetto è conseguenza di una errore di esecuzione oppure deriva da un’impostazione progettuale errata sin dall’inizio?

La Cassazione ha fornito una risposta a queste complesse questioni con l’ordinanza n. 17028 del 25 giugno 2025. Il principio fondamentale affermato è che un immobile non è soltanto il risultato finale di lavori eseguiti, ma è innanzitutto la materializzazione di un disegno progettuale. Di conseguenza, i vizi derivanti da un progetto errato (errori di ideazione) sono equiparabili per gravità e responsabilità ai vizi costruttivi (errori di esecuzione).

Dettagli del caso in esame

Il contenzioso origina dall’acquisto di un’unità abitativa direttamente dal soggetto che ne ha curato sia la costruzione che la vendita. Dopo la consegna, l’acquirente ha riscontrato una serie di anomalie tecniche, alcune delle quali con impatto sulla stabilità o sulla piena fruibilità dell’immobile e ha dunque invocato le garanzie previste dal Codice civile, ritenendo l’unità non idonea all’uso.

Esiti di giudizio

Basandosi sui risultati di una consulenza tecnica preventiva (ATP), il giudice di primo grado ha riconosciuto l’esistenza di difetti edilizi. Le criticità evidenziate erano:

• terrazze a tasca: insufficiente inclinazione del piano di scolo, aggravata dalla scarsa efficacia del sistema di riscaldamento (cavi scaldanti);
• canne fumarie: un numero eccessivo che comprometteva la continuità dello strato impermeabilizzante;
• altezza ridotta delle canne fumarie: la quota di uscita delle canne fumarie era troppo bassa, facilitando l’ingresso di acqua piovana e neve.

Il Tribunale aveva concluso che tali elementi erano stati sia ideati che realizzati in modo inadeguato, pregiudicando la funzionalità dell’edificio.

Il giudizio di secondo grado della Corte d’Appello ha parzialmente rigettato le richieste, argomentando che le visite in cantiere e la precedente conoscenza del progetto da parte dell’acquirente potessero essere interpretate come una forma di accettazione implicita delle soluzioni tecniche adottate.

La normativa

Per capire la posizione della Corte, è importante ricordare le garanzie civilistiche sugli immobili. L’art. 1490 c.c. stabilisce che il venditore deve consegnare un bene privo di difetti che ne limitino l’uso normale, mentre l’art. 1495 c.c. fissa i termini per denunciare i vizi, che decorrono solo dalla consegna: prima non esiste alcuna accettazione, né esplicita né implicita.

L’art. 1669 c.c. riguarda invece i difetti più gravi che incidono su solidità, sicurezza e funzionalità dell’edificio, estendendo la responsabilità del costruttore a dieci anni. Fondamentale è considerare il progetto come parte integrante dell’obbligazione: un errore progettuale genera responsabilità come un difetto costruttivo. Inoltre, la garanzia decorre dalla consegna; visite in cantiere o conoscenza preliminare del progetto non costituiscono accettazione dei vizi.

La decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione ha annullato la decisione di secondo grado, ristabilendo principi fondamentali in materia di garanzia e responsabilità del costruttore-venditore, soprattutto in relazione agli immobili di nuova costruzione.

Responsabilità unica: progetto ed esecuzione (Art. 1669 c.c.): il costruttore è tenuto a garantire non solo che l’opera sia eseguita a regola d’arte, ma anche che sia progettata correttamente. Sia l’errore di ideazione (progetto) sia l’errore di attuazione (costruzione) sono considerati vizi rilevanti ai fini della responsabilità decennale. Ai fini civilistici, l’effetto di un difetto sul godimento dell’immobile è il medesimo, indipendentemente dalla sua origine tecnica;

Conoscenza del progetto non implica accettazione dei vizi

La semplice visione degli elaborati progettuali o le visite in cantiere da parte dell’acquirente non equivalgono mai ad una preventiva accettazione dei difetti che potrebbero emergere. Il progetto rappresenta un’intenzione, mentre la responsabilità si valuta sull’opera finita e sulla sua effettiva idoneità d’uso. La Corte è stata esplicita nell’affermare che la mera conoscenza delle caratteristiche previste non determina accettazione delle anomalie future;

La garanzia decorre dalla consegna

Il periodo di garanzia e la possibilità di accettare eventuali vizi (palesi) decorrono esclusivamente dal momento della consegna dell’immobile. Prima di tale data, non esiste alcuna base legale per imputare all’acquirente l’accettazione di difetti.