Le verande realizzate senza le necessarie autorizzazioni rappresentano l’abuso tra i più diffusi e perpetrati, spesso anche in modo inconsapevole. Ma gli abusi edilizi, in generale, concretizzano un tema più o meno complesso in ambito edilizio, a seconda dei casi: non sempre la soluzione obbligata è la demolizione immediata. In determinate circostanze, infatti, l’amministrazione può procedere all’acquisizione gratuita delle opere abusive al patrimonio comunale, evitando lo smantellamento ma comunque sanzionando l’illegalità dell’intervento. La distinzione tra obbligo di rimozione e possibilità di acquisizione dipende da fattori tecnici e giuridici specifici, che richiedono un’attenta analisi per garantire il rispetto delle norme e tutelare l’interesse pubblico.

Ma scopriamo insieme i chiarimenti che giungono dal TAR Campania (sentenza 4141/2025) relativamente alla gestione di una veranda irregolare.

Una veranda abusiva va sempre demolita o può essere acquisita al patrimonio comunale?

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania, Sezione Sesta, ha esaminato il ricorso presentato da un privato contro il Comune di riferimento. Il ricorso riguarda l’annullamento di un provvedimento di acquisizione gratuita al patrimonio comunale, emesso dopo l’accertamento della Polizia Municipale,  dal Dirigente del Coordinamento Urbanistica – Governo del Territorio, nel  2021 e notificato nel 2022.

Il provvedimento contestato ha disposto l’acquisizione al patrimonio del Comune delle opere edilizie ritenute abusive, realizzate presso l’immobile di proprietà. Le opere consistono in:

• una veranda in legno e vetro con copertura in legno, esterna all’appartamento, che occupa circa 25 m² e poggia con pilastri in legno sul parapetto del terrazzo;
• un’adiacente tettoia di circa 30 m² con struttura e copertura in legno;
• un’ulteriore veranda irregolare in legno e vetro, adibita a lavanderia, di circa 6 m² posta a chiusura del terrazzo.

Le violazioni erano state accertate con verbale dei Vigili Urbani nel 2016, successivamente il Comune aveva ordinato, con provvedimento sempre nel 2016, la demolizione delle opere abusive entro 90 giorni, con avvertimento di sanzione pecuniaria e acquisizione gratuita al patrimonio comunale in caso di inottemperanza.

Il proprietario delle verande ha impugnato il provvedimento, lamentando l’illegittimità dell’atto amministrativo impugnato ed evidenziando in particolare alcune carenze formali; secondo lui:

• la disciplina dell’area da acquisire non sarebbe sufficientemente chiara;
• vi sarebbe carenza motivazionale in merito all’interesse pubblico sotteso all’acquisizione e la mancata comunicazione dell’avvio del procedimento amministrativo in violazione delle garanzie procedurali.

Inoltre, ha criticato la modalità con cui è stata accertata l’inottemperanza all’ordine di demolizione, basata esclusivamente su un verbale di sopralluogo della polizia locale, che a suo avviso non sarebbe sufficiente come atto formale.

Il Comune, costituitosi in giudizio, ha richiamato una precedente sentenza della stessa Sezione del TAR Campania, la n. 4792 del 2021, divenuta definitiva, che aveva già rigettato un analogo ricorso del ricorrente, condannandolo alle spese. In quella pronuncia era stato affermato che, nel loro complesso, le opere realizzate configurano un intervento di nuova costruzione, in quanto comportano un aumento significativo di superficie e volume abitativo mediante l’annessione di parti del terrazzo all’appartamento.

Per tali ragioni, la realizzazione di verande e tettoie in legno e vetro con chiusura degli spazi aperti configura un intervento sottoposto a permesso di costruire, non assimilabile a lavori pertinenziali e dunque abusivi.

In relazione ai rilievi del ricorrente, il Comune ha contestato ogni anomalia procedurale, precisando che l’atto impugnato è di natura vincolata, per cui non richiede una motivazione sull’interesse pubblico all’acquisizione né la comunicazione dell’avvio del procedimento. Ha inoltre chiarito che l’accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione effettuato dalla polizia locale è sufficiente a giustificare la successiva acquisizione.

Tar Campania: la veranda abusiva che determina aumento di superficie e volume costituisce nuova costruzione soggetta a permesso; in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, l’opera può essere acquisita gratuitamente al patrimonio comunale

Il TAR ha rigettato il ricorso per infondatezza, rimarcando quanto affermato dall’Amministrazione comunale: le opere realizzate – che vanno valutate, ai fini della loro qualificazione, considerandole complessivamente – cioè nel loro insieme (C.d.S. sez. VI 13.10.2020 n. 6191; TAR Na sez. VIII 28.08.2018 n. 5285), costituiscono un intervento di nuova costruzione, dato che si tratta di opere che comportano un evidente aumento di superficie e volume dell’appartamento, risolvendosi nell’annessione al medesimo di superfici del terrazzo di sua pertinenza: ciò, in particolare, vale per le verande che costituiscono, per la loro attitudine ad aumentare la superficie utile ed il volume per effetto della “chiusura” di spazi aperti, tipici interventi di nuova costruzione, soggetti a permesso di costruire non qualificabili come di natura pertinenziale.

In altre parole, anche la chiusura di un semplice balcone (in questo caso con veranda in legno e vetro), abusivamente eseguita, può essere considerata nuova costruzione poiché aumenta volume e superficie dell’appartamento e se il proprietario non l’abbatte dopo l’ordine di demolizione, il Comune può prendere la decisione di acquisire gratuitamente la veranda stessa e l’area su cui insiste al proprio patrimonio, cioè diventa proprietà pubblica, anche senza procedere alla sua demolizione immediata.

Il Collegio ha rilevato che l’area da acquisire è correttamente individuata nel provvedimento, sia per la descrizione analitica delle opere abusive, sia per le coordinate catastali riportate.

Ha precisato che essendo un atto vincolato, l’amministrazione non deve motivare l’interesse pubblico in capo all’acquisizione gratuita. La mancata comunicazione dell’avvio del procedimento, in relazione al carattere vincolato del provvedimento, non può essere invocata come vizio procedurale, essendo infatti necessario che il ricorrente dimostri quali elementi avrebbe potuto far valere.

Inoltre, la giurisprudenza consolidata afferma che l’ordinanza di demolizione e i successivi provvedimenti relativi all’accertamento dell’abusività sono atti vincolati non soggetti a momenti partecipativi per il destinatario.

Quanto alla critica sull’accertamento dell’inottemperanza, il TAR ha affermato che il verbale dei Vigili Urbani è atto endoprocedimentale adeguatamente recepito nel provvedimento di acquisizione, che è l’atto formale che contiene la valutazione definitiva della situazione.

Il ricorso non è, quindi, accolto.