La sentenza n. 9761/2025 del Consiglio di Stato riguarda il caso di una società contro un Comune e chiarisce i limiti del potere regolamentare comunale in materia di determinazione dei valori venali delle aree fabbricabili ai fini dell’imposta comunale sugli immobili (ICI). Il contenzioso verte sulla legittimità della suddivisione di una zona omogenea del piano urbanistico comunale in due nuove sottozone, adottata tramite regolamento comunale, senza ricorrere alla procedura di modifica del piano urbanistico stesso.

Il caso

Una società operante nel settore dei laterizi ha fatto appello contro una sentenza del Tribunale amministrativo regionale che aveva respinto il suo ricorso. Il contenzioso riguardava una delibera comunale e il relativo regolamento per la determinazione dei valori venali delle aree fabbricabili ai fini dell’ICI.

La società contestava:

• la suddivisione di una zona normativa in due sottozone senza aggiornare il piano urbanistico;
• la presunta illegittimità della delibera per difetto di potere;
• criteri di stima dei terreni ritenuti obsoleti e superiori ai valori di mercato.

Il Tribunale aveva respinto il ricorso, ritenendo che la suddivisione rientrasse nella discrezionalità comunale e che i criteri di stima fossero corretti, come confermato da una consulenza tecnica.

In appello, la società ha reiterato le stesse censure, mentre il Comune si è opposto chiedendo la reiezione del ricorso. Il caso è stato trattenuto in decisione dall’udienza pubblica.

I Comuni possono modificare o creare nuove zone omogenee a fini fiscali senza intervenire sul piano urbanistico?

Il primo motivo di appello contestava la legittimità dell’introduzione di una nuova zona omogenea ai fini dell’ICI. L’appellante sosteneva che la normativa vigente attribuisce ai Comuni il potere di determinare periodicamente i valori venali delle aree fabbricabili per zone omogenee già esistenti, ma non consente di creare nuove zone, competenza riservata ai piani urbanistici. In particolare, la suddivisione di una zona omogenea esistente in due sottozone tramite regolamento comunale sarebbe avvenuta in assenza di modifica del piano urbanistico, configurando una nullità per carenza di potere.

Il tribunale di primo grado aveva respinto la censura, ritenendo che la suddivisione fosse legittima e rientrasse nella discrezionalità comunale, funzionale a una stima più precisa dei valori dei terreni. Secondo il giudice, il richiamo alle “zone omogenee” consentirebbe una classificazione a fini fiscali differente da quella urbanistica, sulla base di valutazioni quali caratteristiche morfologiche, stato dei luoghi e posizione delle aree.

Il Consiglio di Stato ha osservato che le zone omogenee sono strumenti di governo del territorio, destinati a definire limiti e destinazioni d’uso, e la loro modifica deve seguire il complesso procedimento previsto dal piano urbanistico comunale, che prevede partecipazione dei cittadini e valutazione di molteplici interessi pubblici e privati. Modificare le zone omogenee tramite regolamento comunale, anziché tramite il piano urbanistico, viola questa logica e compromette la certezza del rapporto tributario, pur senza pregiudicare la correttezza dell’imposizione fiscale.

Dal punto di vista fiscale, le delibere comunali sui valori delle aree edificabili costituiscono presunzioni semplici basate su dati di comune esperienza e possono essere superate da elementi contrari. Queste delibere non vincolano l’amministrazione nel caso emergano elementi specifici che indicano valori diversi.

L’accoglimento del primo motivo di appello è sufficiente per annullare la delibera consiliare e gli atti connessi, senza necessità di esaminare il secondo motivo relativo ai criteri di stima delle singole zone.

Alla luce di quanto sopra, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello, riformando la sentenza di primo grado e annullando la delibera comunale e gli atti collegati, nei limiti dell’interesse dedotto.