La sentenza del Consiglio di Stato n. 9260/2025 chiarisce i limiti dell’impugnazione del certificato di agibilità rilasciato dal Comune per edifici realizzati su precedenti strutture agricole. In particolare, la decisione affronta la possibilità di contestare un certificato di abitabilità senza aver prima impugnato i titoli edilizi che ne costituiscono il presupposto, e definisce i criteri dell’interesse concreto al ricorso.

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Il caso

Una società operante nel settore avicolo ha impugnato un certificato di agibilità rilasciato tacitamente da un Comune a favore di terzi per la costruzione di un nuovo edificio residenziale bifamiliare, realizzato sul sito di una precedente struttura agricola. L’impugnazione è stata motivata dalla vicinanza dell’edificio rispetto ai limiti previsti dalla normativa di settore.

Il Tribunale Amministrativo Regionale, con sentenza n. 1408/2023, ha dichiarato inammissibile il ricorso.

Successivamente, la società ha presentato appello contro tale decisione, articolando le seguenti censure:

• errata declaratoria di inammissibilità del ricorso: la ricorrente contestava la sentenza del TAR, sostenendo che il certificato di agibilità possa essere impugnato autonomamente per vizi propri, anche senza aver contestato i titoli edilizi che autorizzavano la trasformazione della struttura agricola in abitazione né gli atti pianificatori antecedenti;
• errata motivazione sul rigetto della censura di eccesso di potere: la società appellante reiterava la contestazione relativa al presunto formarsi del silenzio-assenso prima del completamento delle opere dell’abitazione, ritenendo illegittima la formazione del certificato di agibilità senza l’effettivo completamento dei lavori, e denunciando una violazione dell’art. 25, comma 1, lett. b) del D.P.R. 380/01 e dell’art. 55 del regolamento edilizio comunale;
• errata declaratoria di inammissibilità rispetto al secondo e terzo motivo: la società contestava, inoltre, la formazione del silenzio-assenso senza il preventivo parere sanitario previsto dall’art. 5, comma 3, lett. a) del D.P.R. 380/01.

Il Comune si è costituito in giudizio, chiedendo il rigetto dell’appello.

Alla pubblica udienza del 10 luglio 2025, la causa è stata trattenuta in decisione.

Il Consiglio di Stato ha ritenuto infondato l’appello, osservando in particolare che il TAR aveva dichiarato inammissibili il secondo e il terzo motivo perché la società appellante non aveva impugnato direttamente gli atti presupposti, i quali avrebbero potuto essere contestati immediatamente e autonomamente, mentre gli atti impugnati avevano carattere meramente consequenziale.

Il rilascio del certificato di agibilità esclude la possibilità di contestare successivamente il permesso di costruire?

Con il primo motivo di appello, la società ricorrente ha contestato la declaratoria di inammissibilità pronunciata dal giudice di primo grado, sostenendo che il certificato di agibilità possa essere impugnato autonomamente per vizi propri, indipendentemente dall’impugnazione del titolo edilizio. Secondo l’appellante, permesso di costruire e certificato di agibilità sarebbero collegati a presupposti distinti.

Il Collegio ha ritenuto tale motivo infondato.

L’art. 24, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001, nel testo applicabile ratione temporis, stabilisce che il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, valutate secondo la normativa vigente.

La giurisprudenza ha chiarito che il permesso di costruire e il certificato di agibilità sono atti distinti e non sovrapponibili: il certificato di agibilità verifica la conformità alle norme tecniche in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico, mentre il titolo edilizio accerta il rispetto delle norme edilizie e urbanistiche. Il rilascio del certificato non preclude agli uffici comunali di contestare successivamente eventuali difformità rispetto al titolo edilizio. In sostanza, la verifica di conformità edilizia ai fini del certificato di agibilità riguarda solo quanto necessario a inferire l’assentibilità dell’agibilità e non la piena conformità edilizia prevista dai titoli edilizi.

Nonostante tali differenze, la società aveva impugnato esclusivamente il certificato di agibilità, contestando presunte violazioni edilizie, come il mancato rispetto delle distanze, che invece sarebbero dovute essere contestate mediante impugnazione del permesso di costruire. L’impugnazione del solo certificato è dunque inammissibile, non solo perché il permesso di costruire, atto presupposto, non è stato impugnato, ma anche perché la società non ha dimostrato un interesse concreto e autonomo all’impugnazione, in quanto non ha evidenziato pregiudizi effettivi al di là di questioni edilizie.

La giurisprudenza ha chiarito che l’interesse al ricorso consiste nel vantaggio pratico e concreto derivante dall’accoglimento dell’impugnativa; tale interesse richiede che l’atto impugnato abbia prodotto una lesione attuale della posizione giuridica sostanziale del ricorrente. La mera vicinanza tra proprietà non costituisce di per sé un pregiudizio idoneo a fondare l’interesse al ricorso. Nel ricorso di primo grado, la società aveva indicato come pregiudizio la difficoltà di gestione dovuta alla vicinanza dell’edificio e la possibile limitazione di ampliamento dell’allevamento, ma tali argomentazioni non dimostrano un pregiudizio concreto.

Come influisce il completamento dei lavori sulla legittimità del silenzio-assenso?

Analogamente, il secondo motivo di appello contestava il formarsi del silenzio-assenso prima del completamento delle opere, ritenendolo illegittimo. Tale contestazione è risultata priva di collegamento con un eventuale pregiudizio effettivo subito dalla società. Inoltre, le opere ancora da completare erano di modesta entità e di limitata rilevanza rispetto all’edificio nel suo complesso, e non hanno prodotto alcun pregiudizio, neppure potenziale. La documentazione prodotta dai richiedenti del certificato attestava inoltre il completamento dell’edificio e l’adempimento delle condizioni previste dal permesso di costruire.

La doglianza relativa a presunti lavori abusivi risulta contraddittoria rispetto all’impianto del ricorso, in quanto la società aveva sostenuto che eventuali violazioni edilizie non incidono sulla formazione del certificato di agibilità.

Infine, il terzo motivo di appello contestava l’assenza del parere sanitario previsto dall’art. 5, comma 3, lett. a) del D.P.R. n. 380/2001.

Nel corso del giudizio è emerso che, in sostituzione del parere sanitario, era stata prodotta un’autocertificazione tecnica redatta dal progettista dell’opera, come confermato dall’ente competente. Tale autocertificazione attestava la conformità dell’edificio alle norme igienico-sanitarie, in conformità a quanto previsto dal D.P.R. n. 380/2001.

L’art. 25, comma 2, del D.P.R. 380/2001 dispone che, trascorso inutilmente il termine previsto per il rilascio del parere sanitario, l’agibilità si considera attestata. In caso di autocertificazione, il termine per la formazione del silenzio-assenso è di sessanta giorni.

Pertanto, per l’attivazione del meccanismo del silenzio-assenso non era necessario il rilascio espresso del parere sanitario, essendo sufficiente l’autodichiarazione prodotta dal tecnico, come effettivamente avvenuto.

Alla luce di quanto sopra, tutti i motivi di appello sono risultati infondati.