La sentenza n. 13015/2025 emessa dal Tar per il Lazio affronta la complessa questione giuridica relativa alla legittimità degli interventi edilizi eseguiti senza titolo abilitativo, con particolare riferimento a un ampliamento in muratura di modesta entità, pari a 2,5 m², destinato a ricavare mini appartamenti dotati di ingresso, angolo cottura, camera e bagno. L’analisi si focalizza sulla natura dell’intervento, la sua classificazione normativa e le conseguenze sanzionatorie in un contesto in cui si discute la necessità o meno del permesso di costruire in relazione alla portata dell’opera.

Il caso

Nel 2023, i ricorrenti sono stati destinatari di un provvedimento dirigenziale emesso dal Comune di riferimento che ha ingiunto la rimozione o la demolizione entro 120 giorni di un intervento edilizio abusivo consistente in un ampliamento in muratura di circa 2,5 m², volto a realizzare mini appartamenti. L’atto amministrativo è stato notificato insieme a un accertamento tecnico e alla sospensione immediata di ogni attività edilizia successiva, in base alla Legge Regionale Lazio 15/2008 e al D.P.R. 380/2001. In seguito, con motivi aggiunti, i ricorrenti hanno impugnato anche un verbale di constatazione di inottemperanza all’ordine di demolizione.

I ricorrenti contestano la legittimità del provvedimento di demolizione per varie ragioni:

• ritengono che l’art. 16 della L.R. Lazio 15/2008 sia in contrasto con l’art. 37 del D.P.R. 380/2001, soprattutto perché quest’ultimo non prevede la demolizione per opere per cui è richiesto il permesso di costruire ma consente al massimo una sanzione pecuniaria;
• sostengono che l’intervento abusivo, per la sua modesta entità (solo 2,5 m²), debba essere qualificato come manutenzione straordinaria ex art. 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. n. 380/2001, e non come ristrutturazione edilizia che altera la volumetria complessiva degli edifici, la quale richiederebbe il permesso di costruire;
• invocano il principio di proporzionalità, considerando la demolizione una sanzione eccessivamente gravosa rispetto alla lieve entità dell’opera;
• contestano inoltre la necessità del nulla osta sismico, essendo l’immobile situato in una zona a bassa sismicità;
• contestano l’illegittimità del verbale di accertamento per inottemperanza alle ingiunzioni.

Il TAR rigetta l’interpretazione dei ricorrenti, affermando che non vi è contrasto tra l’art. 16 della Legge Regionale Lazio e l’art. 37 del D.P.R. 380/2001: la demolizione è prevista per gli interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), del D.P.R. 380/2001, e questa categoria include gli interventi che modificano la volumetria complessiva dell’edificio.

Il TAR chiarisce che la manutenzione straordinaria, come definita dall’art. 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. 380/2001, esclude le opere che alterano la volumetria complessiva; quindi l’intervento in questione non può ritenersi manutenzione straordinaria ma ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire.

La gravità della sanzione demolitoria è considerata un atto dovuto e vincolato, non soggetto a bilanciamento tra interessi pubblici e privati, qualora vi sia esecuzione di opere senza permesso di costruire.

Per quanto riguarda la sismicità, pur essendo la zona classificata a bassa pericolosità, permane l’obbligo di preventiva comunicazione all’Autorità competente, onere non assolto dai ricorrenti.

Il verbale di accertamento redatto dai Vigili è considerato atto endoprocedimentale e non impugnabile; il provvedimento di demolizione resta valido e obbligatorio.

Il TAR Lazio ha, pertanto, respinto il ricorso principale dei ricorrenti, rigettando tutte le doglianze e confermando la legittimità dell’ordine di demolizione. Ha inoltre dichiarato inammissibile e comunque infondato il ricorso per motivi aggiunti.