Il Tar Lazio chiarisce le principali questioni legali riguardanti la trasformazione di un terreno agricolo in parcheggio e i requisiti urbanistici da rispettare

La questione dell’utilizzo di terreni agricoli per scopi diversi, come ad esempio la realizzazione di parcheggi, solleva complesse problematiche di natura urbanistica e paesaggistica.

La normativa in materia è spesso articolata e richiede una valutazione attenta dei vincoli esistenti e delle trasformazioni apportate al territorio, per cui la valutazione di eventuali titoli edilizi potrebbe risultare particolarmente delicata e complessa senza l’ausilio di un software per i titoli abilitativi in edilizia che ti consente di individuare in modo corretto il tipo di titolo abilitativo richiesto in funzione dell’intervento da realizzare, di avere a disposizione tutti i modelli di cui hai bisogno costantemente aggiornati e una guida per la compilazione semplificata del modello.

Il caso di oggi, discusso dal Tar Lazio (sentenza n. 4841/2025), affronta la problematica legata ad un’area condominiale ad uso agricolo che vorrebbe essere utilizzata come parcheggio, per cui la domanda da cui partire per la nostra indagine, potrebbe essere sicuramente la seguente:

Parcheggio su area agricola: è sempre vietato trasformare un terreno rurale in parcheggio condominiale?

Il cambio di destinazione d’uso di un terreno da agricolo a parcheggio non è vietato in modo assoluto, ma è soggetto a una serie di condizioni e autorizzazioni molto stringenti.

In molte zone agricole, la destinazione d’uso è rigidamente vincolata e il cambio è spesso vietato, ma in alcuni casi può essere ammesso, ad esempio per servizi strettamente connessi ad attività agricole o per esigenze pubbliche.

Il protagonista della vicenda, al centro della recente sentenza del Tar, anche in qualità di legale rappresentante della società immobiliare S.r.l. connessa alla gestione di un condominio, ha proposto ricorso contro il Comune di riferimento per l’annullamento di una ordinanza dirigenziale. Tale ordinanza imponeva la demolizione di opere realizzate su un terreno catastalmente identificato come “bene comune non censibile” dello stesso condominio.

Le opere contestate consistevano nel cambio di destinazione d’uso del terreno da zona agricola (“E2 agricole normali”, ricadente nella fascia di rispetto fluviale) ad area parcheggio, mediante la posa di:

• stabilizzato e betonelle su circa 300 m²;
• la realizzazione di un cordolo in cemento armato lungo circa 21 metri e alto 0,50 metri;
• una ringhiera metallica alta 1,30 metri complessivi.

L’ordinanza imponeva la demolizione di tali opere, considerate abusive.

Il Comune ha sostenuto che le opere erano state realizzate senza il necessario titolo abilitativo edilizio e in violazione dei vincoli paesaggistici e urbanistici vigenti. In particolare, il Comune ha contestato:

• il cambio di destinazione d’uso del terreno agricolo in parcheggio, in un’area soggetta a vincolo di rispetto fluviale e paesaggistico;
• la realizzazione di un muro di recinzione con cordolo in cemento armato e sovrastante rete metallica, che avrebbe modificato in modo sostanziale le caratteristiche costruttive e tipologiche del preesistente muretto in tufo, alterando così l’assetto dei luoghi;
• l’assenza di titolo edilizio e paesaggistico per le opere realizzate, che non potevano essere qualificate come mera manutenzione straordinaria.

Il Comune, inoltre, ha sollevato l’inammissibilità del ricorso, sostenendo che l’ordinanza impugnata costituiva atto vincolato e che quindi non poteva avere contenuto diverso da quello adottato.

Il ricorrente ha articolato la propria difesa su vari punti:

• ha sostenuto che il cordolo in cemento armato fosse solo il rifacimento di un preesistente muretto di recinzione, già presente in tutti gli elaborati progettuali assentiti dal Comune, e che tale intervento non avrebbe richiesto autorizzazione sismica né titolo paesaggistico, trattandosi di mera manutenzione straordinaria;
• ha contestato la qualificazione urbanistica del terreno come zona agricola, sostenendo che dagli strumenti urbanistici vigenti non risultavano più aree agricole nel territorio comunale e che il terreno in questione sarebbe ricaduto in una “zona bianca” soggetta solo a fascia di rispetto dal fosso;
• ha affermato che la semplice posa di betonelle drenanti, appoggiate sul terreno, non avrebbe comportato un vero cambio di destinazione d’uso, trattandosi di intervento provvisorio e reversibile, effettuato solo per una diversa sistemazione del verde a fini manutentivi e non per trasformare stabilmente l’area in parcheggio.

Tar Lazio: le opere di trasformazione stabile da agricolo a parcheggio dell’area condominiale dovevano essere autorizzate dal Comune

Il Tribunale Amministrativo Regionale ha respinto tutte le censure del ricorrente, ma ha ritenuto infondata l’eccezione di inammissibilità sollevata dal Comune, chiarendo che la questione attiene al merito e non al rito.

I giudici hanno:

• giudicato legittima l’ordinanza di demolizione, rilevando che il rifacimento del muro di recinzione con una struttura in cemento armato ha costituito una modifica sostanziale rispetto al preesistente muretto in tufo, alterando le caratteristiche costruttive e tipologiche e richiedendo pertanto titolo edilizio e paesaggistico. Non poteva quindi essere qualificato come mera manutenzione straordinaria;
• ritenuto non provata la tesi del ricorrente circa la diversa destinazione urbanistica del terreno, confermando la qualificazione come zona agricola “E2” sulla base degli atti comunali;
• considerato che la posa di stabilizzato e betonelle su una superficie di 300 m² ha determinato una trasformazione permanente e significativa della morfologia del terreno, comportando un effettivo cambio di destinazione d’uso in parcheggio, in assenza di titolo abilitativo e in area vincolata:

ne consegue un’evidente e permanente alterazione dell’assetto del territorio, con durevole trasformazione della destinazione d’uso del lotto in ragione del suo utilizzo a parcheggio, in assenza del necessario preventivo titolo abilitativo.

In conclusione, il TAR ha rigettato il ricorso, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese di lite in favore del Comune.

La sentenza, quindi, non esclude in via astratta che un cambio di destinazione d’uso da agricolo a parcheggio possa essere autorizzato, purché vengano rispettate tutte le norme urbanistiche e paesaggistiche e sia ottenuto il necessario permesso. In altre parole, il TAR non si pronuncia su una presunta impossibilità assoluta, ma sulla mancanza dei presupposti di legge nel caso concreto.