Tratto da: Lavori Pubblici  

Quali sono i limiti temporali per annullare un titolo edilizio? Quando la falsa rappresentazione dei fatti consente l’esercizio del potere di autotutela oltre i 18 mesi?

A fornire un chiarimento decisivo è il Consiglio di Stato, con la sentenza 4 agosto 2025, n. 6888, che respinge l’annullamento tardivo di un permesso di costruire, confermando il rispetto rigoroso dei termini previsti dall’art. 21-nonies della legge n. 241/1990.

Il caso riguarda l’annullamento in autotutela di un permesso di costruire rilasciato ben 7 anni prima, per un complesso turistico-residenziale di cui il Comune aveva già rilevato le difformità e rigettato l’istanza di sanatoria, senza tuttavia procedere ad alcun annullamento.

Secondo il TAR prima e anche per il Consiglio di Stato, l’Amministrazione avrebbe operato in violazione di quanto disposto dalla disciplina sull’annullamento d’ufficio.

L’articolo 21-nonies disciplina l’annullamento d’ufficio degli atti amministrativi illegittimi e fissa un termine ordinario di:

• 12 mesi (oggi) per l’esercizio del potere (prima 18 mesi, come nella vicenda in esame);
• oltre 12 mesi, solo se l’atto sia stato conseguito mediante:
  • false dichiarazioni o false rappresentazioni dei fatti;
  • condotte costituenti reato, accertate con sentenza penale passata in giudicato.

Non è sufficiente un errore o un difetto istruttorio: l’art. 21-nonies, comma 2-bis, esige un accertamento giudiziario formale della falsità, a garanzia della stabilità degli atti.

Il Comune appellante ha motivato il provvedimento con presunte “fuorvianti rappresentazioni della realtà”, sostenendo che il permesso fosse basato su un indice di edificabilità non compatibile con il piano attuativo vigente.

Tuttavia, sottolinea Palazzo Spada:

• la difformità urbanistica era già nota dal 2017, all’esito del primo diniego alla sanatoria;
• le irregolarità progettuali (indici non corretti, lotti non corrispondenti) non sono state accompagnate da alcuna prova di falsità dolosa o frode;
• la stessa richiesta di permesso indicava correttamente la superficie fondiaria, come riconosciuto dal Comune.

Di conseguenza, non è stata integrata la fattispecie che avrebbe giustificato l’annullamento oltre i termini di legge.

Se quindi già in primo grado il TAR aveva ritenuto illegittimo l’esercizio tardivo del potere di autotutela, in violazione del termine di 18 mesi previsto dall’art. 21-nonies, comma 1, della legge n. 241/1990, lo stesso orientamento è stato ribadito dal Consiglio, evidenziando che:

• il dies a quo decorre dalla data di rilascio dell’atto (in questo caso il permesso del 2014);
• l’amministrazione aveva già rilevato le difformità almeno dal 2017;
• l’annullamento nel 2021 è stato quindi tardivo;
• non si applica l’eccezione di cui al comma 2-bis dell’art. 21-nonies, in mancanza di una falsa rappresentazione accertata con sentenza penale definitiva.

L’appello è stato quindi respinto, confermando che l’annullamento del permesso di costruire, emesso oltre i termini e in assenza dei presupposti eccezionali, è illegittimo.

La decisione ribadisce alcuni principi essenziali per la legittimità dell’autotutela amministrativa:

• il termine per l’annullamento d’ufficio è oggi di 12 mesi (18 nella versione previgente);
• l’eccezione prevista dall’art. 21-nonies, comma 2-bis, si applica solo in presenza di dichiarazioni false costituenti reato e accertate con sentenza definitiva;
• le irregolarità urbanistiche, anche gravi, non legittimano di per sé un esercizio tardivo del potere di annullamento;
• le amministrazioni devono agire con tempestività, coerenza istruttoria e motivazione circostanziata, pena la violazione dei principi di certezza del diritto e affidamento.