La manutenzione straordinaria in ambito condominiale mette a confronto esigenze di sicurezza, tutela della proprietà e responsabilità degli amministratori. Quando è davvero obbligatorio intervenire con lavori urgenti, anche in assenza di un pericolo imminente? Questo interrogativo apre un dibattito importante sul confine tra prevenzione e tempestività nell’ambito degli interventi edilizi condominiali.

Il Tribunale di Palermo è intervenuto recentemente sul tema con l’ordinanza n. 5255/2025, attraverso utili chiarimenti che evidenziano l’importanza di una corretta valutazione delle condizioni strutturali e degli obblighi di manutenzione.

Quali sono le caratteristiche di fatiscenza del fabbricato condominiale che impongono un immediato intervento di manutenzione straordinaria?

Nel procedimento il reclamante ha presentato una domanda cautelare denunciando un grave stato di dissesto e degrado dell’immobile condominiale. Tale situazione rappresenta un pericolo sia per la propria proprietà individuale che per la salute e l’incolumità fisica di chi accede all’immobile. Il reclamante ha richiesto un intervento urgente, avvalendosi sia dell’articolo 1172 “Denunzia di danno temuto” del Codice Civile sia dell’articolo 700 del Codice di Procedura Civile, al fine di ottenere la tutela contro il rischio di danni imminenti dovuti alla situazione di degrado e pericolo delle strutture condominiali.

In particolare, il reclamante:

• ha evidenziato come lo stato di degrado denunciato costituisca un rischio concreto e ragionevole di danno, anche se non imminente o certo, e pertanto sussista il requisito del periculum in mora necessario per l’adozione di misure cautelari;
• ha sottolineato che l’azione di danno temuto non richiede la verifica effettiva del danno, ma solo un rischio plausibile e ragionevole che esso si verifichi, soprattutto quando il degrado strutturale possa causare un aggravamento inevitabile e prossimo del danno già esistente;
• ha anche posto l’accento sul pericolo per la salute e la sicurezza degli utenti dell’immobile, particolare rilevanza nell’ambito della tutela prevista dal Codice Civile per casi di danno da cosa a cosa.

La controparte in qualità di amministratore del condominio costituitosi in giudizio, ha ribadito le difese già formulate nella fase cautelare, contestando l’esistenza di un pericolo imminente e la sussistenza dei presupposti per l’adozione delle misure richieste dal reclamante. Essa ha chiesto la conferma dell’ordinanza in primo grado che aveva rigettato la richiesta cautelare, sostenendo l’assenza del periculum in mora e argomentando che non vi fosse necessità di un intervento urgente sulle strutture condominiali.

Il Tribunale di Palermo: in tema di manutenzione condominiale, l’obbligo di intervento straordinario sussiste anche in assenza di pericolo imminente, quando sussiste un ragionevole rischio di aggravamento del danno e di pregiudizio per la sicurezza e la salute degli utenti

Il Tribunale inizia osservando che la condizione per l’azione di danno temuto non richiede un danno certo, ma è sufficiente che vi sia un ragionevole rischio che il danno si verifichi. Non è quindi necessario attendere che si concretizzi un danno grave o un crollo imminentissimo dell’immobile, ma un semplice pericolo ragionevole è sufficiente per giustificare l’intervento cautelare. Questa interpretazione si attiene alla giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione (v. Cass. 4531/92 e 10282/04): In particolare, ai fini della sussistenza del pericolo, non è necessario attendere il concreto verificarsi di un pregiudizio tale da minacciare la stabilità dell’immobile, un crollo imminente o un cedimento strutturale, essendo sufficiente un pericolo ragionevole in tal senso e l’azione di danno temuto va accolta non soltanto quando vi sia il rischio di distruzione o di danno notevole alla cosa, ma anche ove il mancato intervento manutentivo determini l’inevitabile e prossimo aggravamento del danno già esistente.

Quindi l’azione cautelare può essere accolta anche nel caso in cui si rischi un aggravamento inevitabile di un danno già esistente.

Natura della minaccia e tutela della salute

Ciò che l’art. 1172 c.c. richiede, infatti, è che sussistano una minaccia derivante da una cosa anziché da un’attività umana altrui e un “ragionevole pericolo di danno” non essendo, invece, necessario che il pregiudizio sia certo o già verificatosi.

Il pericolo da cui si deve difendere non deriva da un’attività umana, bensì da un fatto materiale, cioè dallo stato dell’immobile stesso. Perciò l’azione di danno temuto ai sensi dell’articolo 1172 c.c. si applica anche quando la minaccia di danno ha origine da cose e non da persone. Inoltre, il pericolo per la salute e la sicurezza delle persone che utilizzano l’immobile è considerato parte della tutela, in quanto compromette il pieno godimento del diritto di proprietà. Anche se la menomazione della salute non è una condizione esclusiva per l’accoglimento dell’istanza, essa contribuisce significativamente alla valutazione complessiva del pericolo e giustifica l’intervento preventivo (cfr. Cass. 1778/2007).

Risultanze della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU)

Il Tribunale si sofferma sull’importanza delle risultanze della CTU, effettuata durante il procedimento. Questa ha evidenziato uno stato di degrado complessivo dell’immobile che ha reso necessarie misure di sicurezza per eseguire gli accertamenti. In particolare, sono stati riscontrati:

• degrado consistente in infiltrazioni di acque piovane che hanno danneggiato pilastri, solai e muri perimetrali;
• fessurazioni nei pilastri all’interno del piano cantinato: alcune lievi e non indicative di cedimento strutturale imminente, altre invece più gravi e segno di un degrado avanzato;
• degrado dello stato dell’intradosso del solaio soprastante la rampa, che limita la piena fruibilità e rappresenta un pericolo concreto per chi accede al secondo ingresso dell’autorimessa.

La CTU, escludendo un pericolo di crollo imminente, ha sottolineato la necessità di interventi tempestivi per eliminare lo stato di degrado e per escludere rischi per persone e cose, dando priorità agli elementi strutturali più compromessi.

Analisi del rischio e obbligo di intervento

Pur non emergendo il pericolo di un crollo o cedimento imminente, il Tribunale ravvisa un ragionevole e serio rischio che un danno grave possa verificarsi nel prossimo futuro. Il degrado già riscontrato impedisce la piena utilizzazione di alcune parti dell’immobile e costituisce un pericolo per la salute degli utenti. Pertanto, esiste un fondato motivo per accogliere la tutela cautelare richiesta, anche alla luce del rischio per la salute e sicurezza, che conferisce ulteriore peso alla necessità di un intervento rapido.

Ordine di esecuzione delle opere

In esito alla valutazione tecnica e giuridica, il Tribunale accoglie il reclamo e ordina alla controparte di eseguire senza indugio le opere di risanamento specificate nella relazione tecnica depositata, in particolare:

• il risanamento delle strutture orizzontali degradate, incluso l’intradosso del solaio della rampa carrabile e della passerella vicina al pozzo luce;
• il risanamento delle strutture verticali in cemento armato interne al piano cantinato, con particolare attenzione ai pilastri;
• il ripristino delle porzioni di muro perimetrale e del parapetto della rampa.

Tali interventi devono essere effettuati tempestivamente per evitare l’aggravamento delle condizioni strutturali e garantire la sicurezza degli utenti.

Condanna alle spese

Il Tribunale accoglie il reclamo e applica il principio della soccombenza, condannando la parte reclamata a rifondere le spese sostenute dalla parte reclamante sia nella fase cautelare che nella fase di reclamo.