In tema di IMU, l’esenzione per l’abitazione principale è applicabile a una sola unità immobiliare, come stabilito chiaramente dall’art. 13, comma 2, del D.L. 201/2011, convertito con modificazioni dalla Legge 214/2011.

Con Ordinanza del 27 ottobre 2025, n. 28420, la Cassazione fornisce la chiave per la corretta interpretazione delle norme sull’IMU nei casi in cui il contribuente utilizzi come abitazione principale due unità immobiliari contigue come un’unica dimora.

Data la natura di stretta interpretazione di tali norme, tale esenzione non può essere estesa a ulteriori unità immobiliari contigue che, sebbene siano state di fatto unificate e utilizzate congiuntamente come unica abitazione principale, non risultino iscritte o iscrivibili in Catasto come unica unità immobiliare.

Il riferimento normativo all’immobile “iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare” non significa che basti la sola potenzialità di fusione strutturale o funzionale, ma ribadisce il requisito di un’unica unità catastale per l’applicazione dell’agevolazione.

Nel caso in esame, il contribuente aveva impugnato l’avviso di rettifica del Comune, che disconosceva l’esenzione per l’abitazione principale su due appartamenti adiacenti, accatastati separatamente (con due distinte particelle e subalterni), ma dove il contribuente aveva fissato la propria residenza. I primi giudici (Commissione Tributaria Provinciale) avevano accolto il ricorso originario del contribuente.

La CTR aveva rigettato l’appello del Comune e confermato la decisione di primo grado, ritenendo che non si trattasse di immobili non accatastabili unitariamente, ma solo di immobili non ancora accatastati unitariamente.

La Corte di Cassazione ha ritenuto il motivo del ricorso fondato.

La Corte ha richiamato un proprio precedente orientamento (Cass. Sez. 5, n. 10216 del 17 aprile 2025), ribadendo che:

• il tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011 stabilisce un’inequivocabile limitazione dell’agevolazione ad un’unica unità immobiliare;
• tale norma IMU si differenzia in modo evidente dalla precedente previsione sull’ICI, e, data la natura di stretta interpretazione delle norme agevolative, non è possibile estendere all’IMU il pregresso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI;
• il riferimento a un immobile “iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare” esige che il beneficio sia limitato a un’unica unità immobiliare; non si può estendere l’esenzione a ulteriori unità contigue, anche se di fatto unificate e utilizzate come abitazione principale.