Tratto da: Lavoripubblici

Ci sono concetti che nella pratica edilizia tornano ciclicamente, quasi come un promemoria per chi si confronta ogni giorno con la complessità del Testo Unico Edilizia. Tra questi, uno dei più ricorrenti è senza dubbio lo stato legittimo dell’immobile, che rappresenta il presupposto imprescindibile da cui dovrebbe partire qualsiasi ragionamento quando si progetta un intervento su un edificio esistente.

Un principio apparentemente semplice, che però si confronta con una realtà molto più articolata. Una parte significativa del patrimonio edilizio esistente è infatti lontana dall’essere perfettamente conforme sotto il profilo urbanistico e, allo stesso tempo, il quadro normativo continua a mostrare diversi limiti quando si tratta di gestire le difformità edilizie.

È proprio all’interno di questo scenario che si inserisce la sentenza del TAR Campania 12 gennaio 2026, n. 176, che torna su un tema molto noto alla giurisprudenza amministrativa: quello della propagazione dell’illecito edilizio, ossia il principio secondo cui gli interventi successivi realizzati su un’opera abusiva finiscono inevitabilmente per condividere la stessa illegittimità dell’edificio su cui insistono.

Un principio che negli ultimi anni si è trovato a confrontarsi con alcune decisioni più recenti, soprattutto in materia di Superbonus, nelle quali la giurisprudenza ha iniziato a distinguere tra difformità edilizie e interventi effettivamente interessati dai lavori.

La vicenda nasce dal diniego con cui l’amministrazione comunale ha respinto due istanze presentate mediante SCIA alternativa al permesso di costruire, relative a interventi su un fabbricato esistente.

Gli interventi progettati avevano un contenuto che oggi si incontra frequentemente nelle operazioni di riqualificazione del patrimonio edilizio. Il progetto prevedeva infatti lavori finalizzati al miglioramento dell’efficienza energetica delle unità abitative, alla riduzione delle dispersioni termiche e alla realizzazione di impianti alimentati da fonti rinnovabili. A questi interventi si affiancavano opere sulle murature esistenti con l’obiettivo di incrementare la sicurezza strutturale dell’edificio.

Successivamente era stata presentata una CILAS relativa agli interventi agevolati con il Superbonus, depositata come integrazione alla pratica edilizia già avviata.

Il TAR non entra nel merito della disciplina del Superbonus, ma la presenza di questo titolo edilizio consente comunque di richiamare un tema che negli ultimi anni ha generato un ampio dibattito giurisprudenziale: il rapporto tra difformità edilizie e interventi incentivati. In una recente pronuncia il Consiglio di Stato ha infatti affermato che le difformità non interessate dai lavori non incidono sulla validità della CILAS né sulla fruizione del Superbonus, attenuando così il tradizionale principio di unitarietà dell’organismo edilizio.

Nel corso dell’istruttoria l’amministrazione ha però rilevato la presenza di difformità tra lo stato dei luoghi e il titolo edilizio originario. Da questo presupposto è derivata la decisione di negare l’efficacia delle pratiche edilizie presentate, ritenendo che non fosse possibile autorizzare ulteriori interventi su un immobile che non risultava pienamente legittimo sotto il profilo urbanistico.

Il proprietario ha quindi impugnato il provvedimento davanti al TAR sostenendo, tra l’altro, che l’amministrazione avesse esercitato illegittimamente il potere di autotutela e che l’istruttoria fosse stata condotta in modo incompleto, con particolare riferimento alla valutazione delle difformità edilizie e alla mancata considerazione delle osservazioni presentate dopo il preavviso di diniego.

Per comprendere il ragionamento del giudice amministrativo è necessario richiamare il ruolo che negli ultimi anni ha assunto il concetto di stato legittimo dell’immobile, oggi disciplinato dall’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001.

Il tema dello stato legittimo rappresenta uno dei passaggi più delicati nella gestione del patrimonio edilizio esistente, proprio perché dalla corretta ricostruzione della storia amministrativa dell’immobile dipende la possibilità stessa di intervenire sull’edificio.

La norma chiarisce che lo stato legittimo non si identifica semplicemente con il titolo originario che ha consentito la costruzione dell’edificio. L’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 stabilisce infatti che la legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile può derivare anche dal titolo che ne ha legittimato la realizzazione oppure dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero edificio o sulla singola unità immobiliare, purché in quella sede l’amministrazione abbia verificato la regolarità dei titoli precedenti. Lo stato legittimo diventa così il risultato della ricostruzione della vicenda amministrativa dell’immobile, che tiene conto dei titoli edilizi succedutisi nel tempo, degli eventuali provvedimenti di sanatoria e, nei casi più risalenti, anche della documentazione storica idonea a dimostrare la consistenza originaria dell’edificio.

In sostanza, lo stato legittimo serve a ricostruire la storia urbanistica dell’immobile e a verificare se l’edificio esistente corrisponda effettivamente ai titoli edilizi che nel tempo ne hanno autorizzato la realizzazione e le successive trasformazioni.

Quando questo presupposto manca e l’immobile presenta difformità non sanate, qualsiasi intervento edilizio successivo entra inevitabilmente in una zona molto più delicata, perché prima ancora di discutere il titolo edilizio necessario occorre affrontare il problema della legittimità dell’edificio su cui si intende intervenire.

In questo contesto, la mancanza dello stato legittimo non rappresenta soltanto una irregolarità formale, ma incide direttamente sulla possibilità stessa di eseguire nuovi interventi edilizi.

È proprio su questo presupposto che la giurisprudenza ha progressivamente elaborato il principio della propagazione dell’illecito edilizio.

Il TAR Campania richiama un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato secondo cui gli interventi successivi realizzati su un immobile abusivo non possono essere considerati autonomamente rispetto all’opera principale.

Secondo questo indirizzo interpretativo, anche interventi che, considerati isolatamente, potrebbero rientrare nelle categorie della manutenzione straordinaria, del restauro o della ristrutturazione finiscono per condividere la stessa illegittimità dell’opera alla quale risultano strutturalmente collegati.

Nel caso esaminato dal giudice amministrativo, l’istruttoria comunale aveva evidenziato una discrepanza tra il progetto autorizzato e lo stato dei luoghi, con riferimento alla licenza edilizia originaria risalente al 1960.

Il TAR ha inoltre osservato che alcune pratiche edilizie successive richiamate dal ricorrente non erano idonee a legittimare l’edificio. In particolare tali pratiche riguardavano interventi diversi oppure si limitavano a rappresentare lo stato dei luoghi senza incidere sulle difformità urbanistiche esistenti.

La decisione del TAR richiama un passaggio che nella pratica professionale viene talvolta trascurato. Prima ancora di discutere quale sia il titolo edilizio necessario per realizzare un intervento, occorre verificare se l’immobile su cui si interviene sia urbanisticamente legittimo.

Nel caso esaminato dal giudice amministrativo questo presupposto mancava. L’istruttoria comunale aveva infatti evidenziato la presenza di difformità rispetto alla licenza edilizia originaria, difformità che non risultavano sanate da alcun titolo edilizio successivo. Le pratiche richiamate dal ricorrente, infatti, riguardavano interventi diversi oppure si limitavano a rappresentare lo stato dei luoghi senza incidere sulle difformità urbanistiche esistenti.

In una situazione di questo tipo non è possibile valutare autonomamente gli interventi successivi. Anche quando le opere progettate rientrano astrattamente tra quelle realizzabili mediante SCIA o altri titoli edilizi, esse restano comunque collegate all’edificio su cui insistono. Se l’opera principale risulta abusiva, gli interventi successivi finiscono inevitabilmente per condividere la stessa illegittimità.

È proprio questo il significato operativo del principio della propagazione dell’illecito edilizio richiamato dal TAR. Il problema non riguarda tanto la qualificazione tecnica dell’intervento, quanto piuttosto la condizione urbanistica dell’immobile su cui l’intervento viene progettato.

Il principio della propagazione dell’illecito trova riscontro anche nella giurisprudenza penale.

La Corte di Cassazione ha infatti chiarito in più occasioni che gli interventi eseguiti su una costruzione abusiva rappresentano una prosecuzione dell’attività illecita originaria. Anche opere apparentemente modeste non possono essere considerate neutre quando riguardano un edificio che non è stato realizzato legittimamente.

La logica che emerge da queste pronunce è la stessa che ispira il principio richiamato dal TAR. Gli interventi edilizi, infatti, non possono essere valutati come se fossero operazioni isolate. Devono essere letti insieme alla situazione urbanistica dell’edificio su cui vengono realizzati.

Alla luce di queste considerazioni il TAR ha respinto il ricorso, confermando la legittimità del provvedimento con cui il Comune aveva negato l’efficacia delle pratiche edilizie presentate dal proprietario.

La sentenza offre un’indicazione molto chiara anche per l’attività professionale dei tecnici. Prima di affrontare la progettazione di qualsiasi intervento edilizio è necessario ricostruire con attenzione lo stato legittimo dell’immobile.

Quando questo passaggio viene trascurato, il rischio è quello di impostare progetti e pratiche edilizie su un presupposto che non esiste. Se l’edificio presenta difformità non sanate, anche interventi che in astratto potrebbero essere pienamente legittimi – come ristrutturazioni, manutenzioni o opere di efficientamento energetico – possono diventare a loro volta illegittimi.

La sentenza del TAR Campania richiama quindi un principio che nella pratica professionale dovrebbe essere sempre tenuto ben presente. Prima di discutere quale sia il titolo edilizio necessario per un intervento, occorre verificare se l’immobile su cui si interviene sia effettivamente legittimo.

In queste situazioni il rischio è quello di progettare interventi perfettamente corretti dal punto di vista tecnico su un edificio che, dal punto di vista urbanistico, non è ancora legittimo. È proprio in questo contesto che entra in gioco il principio della propagazione dell’illecito edilizio, che impedisce di valutare gli interventi successivi come operazioni isolate rispetto all’edificio su cui insistono.