Tratto da: Lavori Pubblici
Quali sono le implicazioni giuridiche del Salva Casa? Come cambiano i riferimenti a stato legittimo, tolleranze, destinazioni d’uso, agibilità e sanatorie edilizie? Quali certezze possono avere i professionisti e i cittadini?
Il Notariato interpreta il Salva Casa: una guida tecnica alle novità del Testo Unico Edilizia
Nel contesto di una normativa edilizia sempre più stratificata e complessa, la Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) ha introdotto rilevanti modifiche al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), incidendo su temi cruciali come lo stato legittimo, le tolleranze costruttive ed esecutive, la disciplina dell’agibilità, i cambi di destinazione d’uso e i procedimenti di sanatoria.
Su questi temi è intervenuto il Consiglio Nazionale del Notariato con 5 studi dal taglio tecnico-giuridico che forniscono un’interpretazione sistematica delle novità legislative. Si tratta di un contributo di assoluto rilievo, utile per chi opera quotidianamente nel settore edilizio e urbanistico.
1) Studio n.39-2025/P – IL MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D’USO
Autori: Mauro Leo e Camilla Pelizzatti Pubblicato il 15/07/2025
La destinazione d’uso qualifica un immobile sotto l’aspetto funzionale. Costituisce uno dei più importanti elementi per la pianificazione e la gestione del territorio comunale e come tale risponde a precisi scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della pianificazione.
La destinazione d’uso ha una duplice accezione: una di carattere urbanistico, riferita alla puntuale zonizzazione funzionale del territorio con i relativi standard urbanistici, ed una di carattere edilizio, attinente al singolo edificio ed alle sue capacità funzionali.
All’art. 23-ter, il Testo Unico dell’Edilizia tratta del mutamento della destinazione d’uso, fattispecie che ricorre in presenza di un utilizzo, dell’immobile o della singola unità immobiliare, diverso da quello originariamente assentito. Il lavoro si propone di esaminare il regime edilizio ed urbanistico dei mutamenti di destinazione d’uso, a seguito della riforma apportata all’articolo 23-ter TUE dal D.L. 29 maggio 2024 n. 69 (cd. “Salva Casa”),
convertito in legge 24 luglio 2024 n. 105, tenuto conto delle diverse accezioni in cui il fenomeno può declinarsi.
Una prima distinzione ricorre fra il cambio di destinazione d’uso senza opere edilizie (che viene qualificato dalla dottrina e dalla giurisprudenza come “funzionale”), e quello in cui esso si accompagni ad attività edilizia (mutamento cd. “strutturale”). Di particolare interesse, è la distinzione del cambio di destinazione d’uso come “rilevante” o “irrilevante” urbanisticamente, a seconda che esso si accompagni o meno al passaggio da una ad un’altra categoria
funzionalmente autonoma sotto il profilo urbanistico. Quand’anche non ricorrano incrementi di volumi e/o di superfici, l’uso diverso comporta infatti un mutamento della qualità e quantità dei servizi collegati, integra una modificazione che incide sul carico urbanistico come originariamente previsto nella pianificazione del tessuto urbano dall’Amministrazione locale e può comportare l’aggravio di servizi.
Autore: Giuseppe Trapani –Pubblicato il 10/07/2025
La disciplina dell’agibilità ha subito alcune modifiche di particolare incisività: il Decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222 ed il d. l. 29 maggio 2024 n. 69 (c.d. “salva casa”) convertito nella legge 24 luglio 2024 n. 105 (in G.U. n. 175 del 27-07-2024), che hanno in modo radicale inciso sul dettato dell’art. 24 TUE. La modulazione dell’obbligo della segnalazione certificata quale strumento tecnico per l’agibilità gioca quindi un ruolo importante negli schemi convenzionali, con la previsione in ipotesi di inottemperanza di una specifica sanzione amministrativa. Essa va richiesta per i seguenti interventi: (a) nuove costruzioni; (b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; (c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto corredata dalla documentazione esattamente prevista dalla norma.
Se l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, tuttavia, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide, sulla sua commerciabilità “economica”, con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano del rischio della risolubilità del contratto e quindi dell’esigenza alla stabilità delle contrattazioni.
Studio n. 226-2024/P ACCERTAMENTI DI CONFORMITÀ: ARTT. 36 E 36 BIS TUE E ATTIVITÀ NOTARILE
Autori: Marcello Claudio Lupetti e Cristina Lomonaco Pubblicato sul sito il 08/07/2025
Lo studio esamina gli articoli 36 e 36 bis del d.P.R. n. 380 del 2001 sui procedimenti di sanatoria cd. “a regime” dopo le modifiche introdotte dal decreto Salva Casa. Il contributo esamina, in particolare la nozione di accertamento di conformità, la sua ratio, i presupposti, e il contenuto del provvedimento di sanatoria. Le modifiche normative agevolano il lavoro del notaio distinguendo le ipotesi di assenza di titolo e di totale difformità (disciplinate dall’art. 36) da quelle di parziale difformità e di variazioni essenziali (disciplinate dall’art. 36 bis). Viene analizzata la nuova conformità “asimmetrica”, con particolare attenzione alle menzioni urbanistiche alla luce anche della recente posizione delle Sezioni Unite.
Autore: Giuseppe Trapani Pubblicato il 24/06/2025
Lo stato legittimo consiste nella (modulazione della) conformità alle norme vigenti del bene esistente in oggetto, la cui situazione tecnico giuridica deriva da alcuni elementi che la norma provvede ad individuare esattamente e discende essenzialmente dal titolo abilitativo che ha legittimato la edificazione dell’immobile o dell’unità immobiliare o dalle altre condizioni esattamente definite dal legislatore. Lo stato legittimo può essere determinato in via alternativa sulla base: i) del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o ii) del titolo rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa) integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
La dichiarazione dello stato legittimo di un immobile – sia contenuta all’interno della dichiarazione tecnica procedimentale, sia nella relazione allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali – non esclude la sussistenza degli obblighi formali di menzione disciplinati dalla legge.
Autore: Giuseppe Trapani Pubblicato il 18/06/2025
Sono definite tolleranze costruttive gli scostamenti considerati lievi rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, perché rientranti nei parametri percentuali esattamente individuati dal legislatore. Viene ampliato il campo di applicazione della disposizione con un richiamo generico anche al “mancato rispetto” di “ogni altri parametro” (art. 34 bis 1 comma TUE), ma muta, invece, l’indice per la valutazione della tolleranza costruttiva: non più il 2 per cento delle misure progettuali, ma il 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo, con la previsione di parametri crescenti per il tempo anteriore all’entrata in vigore delle nuove norme.
Costituiscono tolleranze esecutive le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi a condizione che non comportino violazione alcuna della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile ed i parametri dettati al proposito dal legislatore e devono essere eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi.
Non si tratta di fattispecie oggetto di disvalore da parte del legislatore il quale non solo non le considera violazioni edilizie da sanzionare ma, per converso, attraverso la loro regolazione, mira a sbloccare la situazione di stallo in cui oggi versa il mercato immobiliare, fortemente penalizzato dalle incertezze del quadro normativo di settore.
