Con l’ordinanza n. 27995 del 21 ottobre 2025, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio importante: il direttore dei lavori risponde in via extracontrattuale e solidalmente con l’appaltatore dei gravi difetti dell’opera, quando questi siano riconducibili a carenze di controllo e vigilanza, anche se derivanti da errori esecutivi.

La vicenda trae origine da un evento specifico: in una unità immobiliare si erano manifestati, dopo alcuni anni, gravi vizi: infiltrazioni di acqua nel piano interrato (ripostiglio, bagno, antibagno, cantina), diffuse muffe in soggiorno e camera da letto, fenomeni che gli acquirenti attribuivano ad una errata impermeabilizzazione del solaio, inadeguata pendenza della pavimentazione sovrastante, assenza di drenaggio nel muro contro terra e ponti termici dovuti alla carenza di materiale isolante. Tali vizi erano idonei a compromettere la durata, la solidità e la salubrità del bene, rendendo l’immobile inabitabile e coinvolgendo anche i requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa. Su questa base, chiedevano il risarcimento dei danni ex artt. 1669 c.c. e 2055 c.c. per difetti imputabili sia all’impresa che al direttore dei lavori.

In primo grado e in appello i giudici attribuiscono le responsabilità solo all’impresa esecutrice: non si estende al direttore dei lavori quando i difetti riguardano attività meramente esecutive, elementari e subordinate al controllo di figure diverse dal direttore dei lavori. La motivazione richiama altresì la giurisprudenza in tema di diligenza professionale e obblighi di controllo ma conclude che, in assenza di precisi riscontri sulla ingerenza del direttore dei lavori nei vizi emersi, né di omissioni specifiche, la responsabilità resta esclusiva dell’impresa esecutrice.

La Cassazione ha invece accolto il ricorso dei proprietari, cassando la sentenza impugnata e rinviando il giudizio alla Corte d’appello in diversa composizione.

La decisione della Corte Suprema

Secondo i giudici di legittimità, la Corte d’appello ha violato il principio secondo cui il direttore dei lavori è solidalmente responsabile dei gravi difetti dell’opera anche quando questi dipendono da cattive esecuzioni, se le stesse rientrano tra le attività soggette alla sua “alta sorveglianza”.

In particolare, la Cassazione ha affermato che:

• il direttore dei lavori presta un’obbligazione di mezzi ma, per la natura tecnica dell’opera, deve esercitare un’alta sorveglianza: non una presenza costante in cantiere, ma comunque un controllo periodico e qualificato su tutte le fasi essenziali, con potere-dovere di impartire ordini e segnalare anomalie;
• la mancata vigilanza su elementi come impermeabilizzazioni, pendenze o drenaggi costituisce colpa. L’onere della prova grava su direttore e appaltatore, che possono liberarsi solo dimostrando di aver espletato i propri compiti;
• discostamenti sono ammessi solo per lavorazioni marginali o quando il difetto deriva da un vizio di progettazione estraneo alle competenze del direttore.

Il Direttore dei lavori è garante tecnico dell’opera

La pronuncia si inserisce in un consolidato orientamento giurisprudenziale che riconosce al direttore dei lavori un ruolo di garanzia sostanziale, non meramente formale. Il D.L., infatti, concorre alla realizzazione dell’opera attraverso un’attività professionale qualificata e di natura fiduciaria, che comporta obblighi di controllo tecnico, metodologico e documentale.

Ne consegue che:

• l’obbligo di sorveglianza non si limita alla verifica di conformità progettuale, ma si estende alle modalità esecutive che incidono sulla stabilità, sulla sicurezza e sulla durabilità dell’opera;
• l’inerzia o la mancata segnalazione di difetti rilevabili in corso d’opera costituiscono violazione del dovere di diligenza professionale;
• la responsabilità del D.L. è autonoma e solidale con quella dell’appaltatore, ai sensi dell’art. 1669 c.c.