La giurisprudenza amministrativa ha chiarito i limiti e le responsabilità del Comune nel rilascio di S.C.I.A. (Segnalazioni Certificate di Inizio Attività) o permessi edilizi quando i lavori riguardano unità immobiliari di proprietà privata all’interno di un edificio bifamiliare o condominiale. In particolare, la sentenza 1579/2026 del Consiglio di Stato affronta il tema della necessità o meno di verificare i rapporti tra i comproprietari e l’eventuale impatto sulle parti comuni o sul decoro architettonico.

Il caso oggetto della sentenza ha visto un vicino contestare interventi edilizi realizzati su una unità privata, sostenendo che le opere interessassero aree comuni e alterassero la facciata, mentre il Comune aveva accettato la S.C.I.A. senza approfondire dettagliatamente le relazioni tra i condomini.

Il caso

Due unità immobiliari facenti parte dello stesso edificio bifamiliare erano di proprietà di soggetti distinti. Una dei proprietari ha presentato due S.C.I.A. per interventi di manutenzione straordinaria:

• modifica della distribuzione interna;
• creazione di nuove aperture sulla facciata;
• trasformazione di alcune unità da laboratorio artigianale a civile abitazione.

Il vicino proprietario ha contestato le opere, lamentando la presunta invasione di aree comuni o diritto esclusivo su parti del cortile, l’alterazione del decoro architettonico della facciata e la presunta falsità delle dichiarazioni contenute nelle S.C.I.A.

L’amministrazione comunale ha accettato le S.C.I.A. senza richiedere ulteriori verifiche approfondite dei rapporti tra i comproprietari. Il T.A.R. ha dichiarato improcedibile il ricorso relativo al silenzio del Comune, ma ha annullato il provvedimento di diniego, rinviando all’Amministrazione per un nuovo esame, respingendo la richiesta di risarcimento danni.

Il proprietario titolare delle S.C.I.A. ha presentato appello, contestando errori di fatto e di diritto, carenze istruttorie e violazioni del codice civile in materia di uso delle parti comuni. Il Comune si è costituito per difendere la propria posizione.

Quando un proprietario può eseguire lavori edilizi sulla propria unità immobiliare senza il consenso degli altri comproprietari?

L’appellante contestava la sentenza di primo grado sostenendo che i lavori edilizi da lei eseguiti non riguardassero parti comuni dell’edificio, essendo di sua esclusiva proprietà la porzione di muro e la facciata interessate. Inoltre, denunciava che l’altro proprietario non avesse fornito prove della sua presunta titolarità esclusiva del cortile, che secondo il codice civile costituisce parte comune.

In un secondo motivo, l’appellante affermava che, anche assumendo che la facciata fosse condominiale, l’altro proprietario non aveva fornito elementi sufficienti a dimostrare che le opere avessero alterato l’armonia estetica dell’edificio. Riteneva, inoltre, che il ricorso di primo grado fosse in realtà strumentale e privo di reale interesse, mirato solo a ostacolarla. Per questo, chiedeva che fosse disposta una verifica tecnica per accertare l’assenza di parti comuni coinvolte e il pieno rispetto del decoro architettonico e della normativa civile sull’uso delle parti comuni.

Il Collegio ha ritenuto fondate le critiche, precisando che l’eccezione di divieto di “nova” sollevata dall’altro proprietario non era applicabile, poiché il secondo motivo di appello mirava a evidenziare un difetto di interesse del ricorrente originario, rilevabile d’ufficio.

Dai fatti di causa emerge che l’immobile oggetto dei lavori è costituito da due unità in un edificio bifamiliare non condominiale. Gli interventi consistono in modifiche interne e ridimensionamento di aperture, senza interessare elementi strutturali. Tali lavori risultano sostanzialmente identici a quelli già eseguiti alcuni anni prima dall’altro proprietario sulla propria porzione di edificio, con caratteristiche e materiali coerenti.

Secondo la giurisprudenza, l’utilizzo del muro perimetrale da parte del singolo proprietario è legittimo, purché non alteri la natura dell’edificio, non impedisca l’uso analogo agli altri proprietari e non arrechi danno alla proprietà altrui. Nel caso di specie, i lavori non hanno causato danni strutturali né alterazioni del decoro architettonico: le facciate e gli infissi risultano armonici e omogenei, in linea con le opere precedenti.

Il Comune è obbligato a verificare l’accordo tra comproprietari per autorizzare interventi edilizi su unità private?

Non sussiste alcun obbligo giuridico del Comune di verificare il consenso degli altri comproprietari per la presentazione della S.C.I.A., considerato che le opere sono analoghe a quelle già eseguite e non incidono su parti comuni. L’amministrazione non deve approfondire i rapporti tra privati quando gli interventi non presentano impatti evidenti o contestazioni.

In conclusione, la sentenza impugnata è stata riformata: l’appello è accolto e il ricorso originario respinto.