Cosa implica lo spostamento di un edificio rispetto al progetto in zona vincolata? Qual è la sanzione? Sono applicabili le tolleranze del Salva Casa?

Il TAR Lazio, nella sentenza 5211/2025, conferma che “tutti gli interventi realizzati in zona sottoposta a vincolo paesaggistico eseguiti in difformità dal titolo abilitativo, inclusi quelli eseguiti in parziale difformità, si considerano come variazioni essenziali e, quindi, quali difformità totali“, legittimando l’ordinanza di demolizione ed escludendo l’applicabilità delle tolleranze costruttive introdotte dalla Legge 105/2024.

Nel caso in esame, il Comune di riferimento ha ordinato la demolizione di quattro opere abusive realizzate su un terreno privato.
Il ricorrente, rappresentante legale della società proprietaria del terreno, ha rimosso spontaneamente 3 sulle 4 opere contestate, ammettendo che erano state costruite senza titolo edilizio. Tuttavia, ha impugnato l’ordinanza di demolizione per quanto riguarda una villa unifamiliare, sostenendo che essa non fosse completamente abusiva, ma solo parzialmente difforme dal progetto autorizzato.

Secondo quanto riportato dal Comune, invece, durante il sopralluogo è emerso che la villa era stata spostata di circa 39 metri verso nord e ruotata, senza rispettare la posizione prevista nel progetto edilizio approvato. Inoltre, sono state riscontrate alcune modifiche minori, tra cui la modifica dell’accesso al locale interrato, dove sono state realizzate due aperture anziché una sola, e la costruzione di un tramezzo. Al primo piano, invece, è stata parzialmente realizzata una controsoffittatura, mentre sul lato est non è stato costruito il portico previsto nel progetto approvato nel 1985.

Inoltre, l’area in cui sorgeva l’edificio era soggetta a vincolo idrogeologico sin dal 1972. Il ricorrente, infatti, aveva spostato la villa senza ottenere un nuovo nulla osta idrogeologico e senza aver depositato i calcoli strutturali necessari presso il Genio Civile.

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza di demolizione davanti al TAR Lazio:

• contestando la legittimità del provvedimento per mancata comunicazione di avvio del procedimento, sostenendo che il Comune non gli avesse concesso la possibilità di difendersi prima dell’adozione dell’ordinanza, ed errata qualificazione dell’abuso edilizio;
• ritenendo che la traslazione della villa fosse solo una variazione parziale, che meritava una sanzione pecuniaria anziché la demolizione.

Ha poi chiesto l’applicabilità delle nuove tolleranze costruttive introdotte dalla legge 105/2024, che avrebbe eliminato la presunzione automatica di variazione essenziale per immobili vincolati. Infine, ha presentato una perizia geologica che certificava l’assenza di impatti negativi sulla stabilità del terreno e sui rischi idrogeologici derivanti dal mutamento della localizzazione della villa.

Il TAR del Lazio ha respinto il ricorso: lo spostamento dell’edificio di 39 metri rispetto alla sua posizione originale è stato considerato una variazione essenziale, come stabilito dall’art. 32 del D.P.R. 380/2001. Inoltre, secondo le normative vigenti al momento dell’ordinanza, qualsiasi intervento edilizio in un’area vincolata viene automaticamente considerato una variazione essenziale, con la conseguente demolizione dell’opera abusiva, senza possibilità di sanarla.

Il TAR ha anche precisato che le tolleranze costruttive del Salva Casa non potevano essere applicate al caso in esame, in quanto questa normativa è entrata in vigore dopo l’adozione dell’ordinanza di demolizione e le leggi non hanno effetto retroattivo. Inoltre, anche se fosse stata applicata, il trasloco di 39 metri avrebbe comunque superato i limiti consentiti dalle tolleranze.

Infine, la perizia tecnica presentata dal ricorrente non è stata considerata sufficiente a giustificare la violazione del vincolo idrogeologico, poiché l’impatto di un’opera su un’area vincolata deve essere valutato dall’ente pubblico competente, e non può essere sostituito da una perizia tecnica di parte.