Segnaliamo all’attenzione dei tecnici il nuovo Studio 227-2024/P del Consiglio nazionale del notariato sulle distanze legali.

La pubblicazione illustra la complessiva regolamentazione delle distanze minime per le costruzioni e i confini, nonché il ruolo e gli spazi operativi riservati alle regioni e alla pianificazione comunale, ricostruendo la stratificazione degli interventi legislativi e giurisprudenziali in materia.

Data la frequenza con la quale il legislatore interviene nella materia da un lato e l’attività costruttiva che non si esaurisce in tempi brevi dall’altro, il focus punta a chiarire la disciplina applicabile ai singoli casi quando si avvicendino regolamentazioni diverse.

Il principio suggerito alla luce delle pronunce della Giurisprudenza e degli orientamenti della dottrina è che l’attività edificatoria è governata dalla normativa vigente al momento in cui viene posta in essere tale attività.

L’analisi parte dalla norma di base, contenuta nell’articolo 873 del Codice civile, che stabilisce la distanza minima di tre metri tra le costruzioni, prevedendo allo stesso tempo la facoltà della regolamentazione locale a disporre distanze superiori.

Si passa poi all’articolo 41-quinquies della legge 1150/1942 e al regolamento attuativo approvato con il D.M. 1444/1968 che stabiliscono, circa la distanza tra fabbricati, un’ampiezza superiore a quella dettata dal Codice civile prevalendo sulla normativa comunale e regionale, la quale pertanto non può che derogare in aumento rispetto al Codice civile.

Infine, è trattata la normativa urbanistica più recente, recata dall’articolo 2-bis del D.P.R. 380/2001, che amplia la potestà regionale in materia di pianificazione urbanistica e ha messo in forte discussione il principio di inderogabilità delle distanze minime tra fabbricati dettata dal decreto 1444/1968.

Demolizione/ricostruzione e relative deroghe

Particolarmente interessanti le osservazioni sugli interventi di demolizione/ricostruzione e le relative deroghe.

Ricordiamo che alla luce di quanto disposto dall’articolo 2-bis, comma 1-ter, si può procedere alla ricostruzione di edifici demoliti (per quanto concerne la volumetria originaria, all’interno della sagoma del vecchio edificio) al di sotto della distanza minima se tale distanza preesistesse legittimamente per il fabbricato demolito; è consentito inoltre, ma solo per l’ampliamento frutto di incentivi volumetrici, che la corrispondente porzione di edificio venga realizzata fuori sagoma sempre, però, mantenendo la distanza legittimamente preesistente.

Nel caso svolga un intervento di “demolizione e ricostruzione”, l’interessato può dunque legittimamente reclamare il riconoscimento della possibilità di riedificazione secondo quanto previsto nel comma in esame, senza necessità di un intervento regolamentare o normativo comunale che attui o dettagli quanto già previsto nella disposizione in esame.

Dunque, la deroga al sistema delle distanze non è generalizzata, ma riguarda esclusivamente l’intervento edilizio che consti di “demolizione e ricostruzione”; in particolare, secondo la dottrina
che ha più puntualmente analizzato la disposizione in commento, la sua ratio trova proprio fondamento e presupposto nella considerazione che non si tratti di nuova costruzione, ma di edifici
esistenti.

Interventi di recupero dei sottotetti

Altrettanto rilevante è il comma 1-quater dell’art.2-bis che prevede la possibilità di effettuare interventi di recupero dei sottotetti a tre condizioni:

• devono essere rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio nel senso sopra chiarito;
• non devono essere apportate modifiche nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali;
• non deve essere superata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.

Interessante sul punto è la recentissima pronuncia del Consiglio di Stato del 25 settembre 2024 n. 7768 con la quale si afferma che: “La regola ex art. 9 comma 2 del D.M. 1444/1968 è applicabile anche alle sopraelevazioni e deve essere rispettata anche in caso di recupero dei sottotetti; laddove vi sia una modifica anche solo dell’altezza dell’edificio sono ravvisabili gli estremi della nuova costruzione, da considerare tale anche ai fini del computo delle distanze, rispetto agli edifici contigui.”

In sostanza una modifica dell’altezza preesistente – si osserva nello studio – provocherebbe il riespandersi della disciplina ordinaria di cui all’art. 9 del D.M. 1444/1968 e di tutte le altre disposizioni vigenti in tema di distanze, allorquando tale modifica comporti un aumento della volumetria utile o dell’ingombro.

Interventi nei centri storici e disciplina speciale

Per i centri storici e le zone omogenee A, il Notariato ricorda che gli interventi di recupero, manutenzione o sostituzione edilizia possono mantenere le distanze esistenti anche se inferiori a quelle legali, purché si rispettino le previsioni degli strumenti urbanistici comunali e i vincoli di tutela paesaggistica e monumentale.

Ma se si interviene con nuove costruzioni o ampliamenti che alterano l’assetto, le deroghe cessano e tornano applicabili le distanze ordinarie.