Il TAR Catania ribadisce i limiti dei Comuni sui controlli CILAS e spiega come leggere volumi e solai negli edifici storici

Il caso deciso dal TAR Sicilia (Catania), sentenza n. 3748/2025, riguarda un immobile residenziale degli anni ’30 nel Comune di Messina, oggetto di interventi finanziati con Superbonus 110%.

Il proprietario presenta la CILAS, integra la documentazione su richiesta del Comune, ottiene una prima valutazione favorevole e la pratica risulta positivamente esitata.

Successivamente, però, il Comune accerta una presunta differenza di altezza interna rispetto alla planimetria e contesta un aumento di volume e profili di dubbia legittimità edilizia.

Adduce anche la mancata attestazione dello stato legittimo dell’immobile emettendo un provvedimento di divieto di prosecuzione dei lavori e conferma la dichiarazione di inefficacia della CILAS.

Il proprietario impugna gli atti comunali davanti al TAR, sostenendo che la normativa sul Superbonus non richiede l’attestazione dello stato legittimo per la CILAS e il Comune ha ecceduto i propri poteri, utilizzando lo strumento interdittivo in assenza dei relativi presupposti normativi.

Il TAR Catania accoglie il ricorso, annulla i provvedimenti comunali e afferma un principio di grande rilievo pratico per tutti i tecnici che operano con la CILA Superbonus: la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, essendo ivi sufficiente l’attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

Allo stesso tempo l’esonero dall’allegazione dell’attestazione di stato legittimo non impedisce al Comune di reprimere abusi, ma preclude di inibire la CILAS per la sola mancanza di tale attestazione.

Come leggere volumi e solai negli edifici storici

La sentenza non si limita a dire che non serve lo stato legittimo in CILAS (profilo già noto grazie alla normativa e alle prime interpretazioni giurisprudenziali), ma entra nel merito di come debbano essere letti i volumi e le altezze negli edifici storici, quando il Comune contesta un incremento volumetrico in concomitanza con lavori legati al Superbonus.

L’immobile è degli anni ’30, con planimetria di primo impianto del 1939.

Il Comune contesta un aumento di volume sulla base di una diversa altezza interna rilevata in sopralluogo rispetto ai dati planimetrici/catastali. Il ricorrente dimostra che esisteva fin dall’origine un solaio ligneo/soppalco non abitabile, tipico dell’epoca, con funzione di isolamento termico.

Il TAR riconosce che la planimetria del 1939 è un valido indice probatorio ai fini della ricostruzione dello stato legittimo ex art. 9-bis, comma 2-bis del D.P.R. 380/2001 valorizzando il fatto che negli edifici storici ci sia uno scostamento strutturale tra altezze interne dei locali abitabili e altezze complessive (includenti solai, soffitte, camere d’aria).

Il Comune, invece ha considerato solo le altezze interne ignorando il contesto storico-costruttivo e dando per “nuovo volume” ciò che in realtà poteva costituire un recupero di un volume preesistente interno alla sagoma.

Il TAR afferma che non si può parlare di “ampliamento” quando:

• ci si limita a recuperare un volume già presente nella sagoma originaria;
• non è stato dimostrato alcun aumento di carico urbanistico (nuove unità, nuove superfici utili significative);
• manca un riferimento a un titolo edilizio originario “cartolare” che consenta di misurare con certezza un volume massimo assentito;
• non legittima il blocco della CILAS, specialmente in assenza di una chiara base normativa o di accertamenti tecnici completi.

Il TAR ritiene insufficienti e non decisive:

• la mancata indicazione del solaio ligneo nell’atto di compravendita (documento privo di valore urbanistico/catastale);
• la mancata descrizione di tale elemento in una precedente CILA del 2021, dato che il Comune non spiega in base a quale norma avrebbe dovuto esservi quella specifica descrizione;
• la generica affermazione di un “innalzamento delle quote di copertura” basata solo sulle altezze interne, senza una seria ricostruzione delle preesistenze.

Il risultato è che i provvedimenti comunali di divieto di prosecuzione lavori e di inefficacia della CILAS sono adottati in assenza dei presupposti normativi e la motivazione è viziata perché non tiene conto della reale natura dell’immobile, della sua epoca costruttiva e della documentazione storica disponibile.