Una recente pronuncia del TAR Salerno n. 1893/2025 chiarisce se l’Amministrazione comunale abbia l’obbligo di rilasciare un’attestazione formale sullo stato legittimo di un immobile. La decisione si inserisce nel quadro aggiornato delle norme edilizie, come modificate anche dal D.L. 69/2024, che ha introdotto interventi di chiarimento e semplificazione in materia urbanistica ed edilizia.
Il caso
La società ricorrente aveva chiesto al Comune di attestare lo stato legittimo dei propri immobili e la validità dei titoli edilizi rilasciati nel tempo, sostenendo che l’area non fosse soggetta a vincolo paesaggistico. La richiesta era stata motivata anche da un procedimento penale in cui la Procura contestava la realizzazione di opere senza autorizzazione paesaggistica, ritenendo l’area vincolata ai sensi dell’art. 142 del d.lgs. 42/2004. La ricorrente richiamava invece precedenti CTU che escludevano la presenza di vincoli e ricordava numerosi interventi edilizi eseguiti con titoli regolarmente rilasciati.
Il Comune, tramite l’Ufficio Tutela del Paesaggio, aveva risposto limitandosi a richiamare una precedente nota interna che confermava il vincolo paesaggistico sull’area, senza però pronunciarsi sullo stato legittimo degli immobili. L’altro settore comunale coinvolto non aveva risposto.
La società ha impugnato entrambe le note, chiedendone l’annullamento e, in via subordinata, contestando il silenzio-inadempimento del Settore Urbanistica e Edilizia. Il ricorso è stato fondato su molteplici motivi, tra cui la mancata attivazione del preavviso di rigetto (art. 10-bis l. 241/1990) e la violazione dell’art. 9-bis d.P.R. 380/2001. Per la parte relativa al silenzio, sono stati aggiunti ulteriori motivi basati sulla violazione degli obblighi di conclusione del procedimento e dei principi di buon andamento e giusto procedimento.
A chi spetta attestare lo stato legittimo?
Il ricorso presentato dalla società è stato ritenuto infondato, partendo dalla premessa che non sussiste alcun obbligo in capo al Comune di attestare lo stato legittimo di un immobile già coperto da titoli edilizi validi e incontroversi.
Secondo l’art. 9-bis del TUED, nella formulazione aggiornata dal D.L. 69/2024, lo stato legittimo di un immobile si determina dai titoli abilitativi che ne hanno consentito la costruzione o l’ultimo intervento edilizio sull’intera unità, integrati dai successivi titoli parziali. Le amministrazioni sono tenute ad acquisire d’ufficio documenti e dati disponibili, senza poter richiedere attestazioni aggiuntive. La certificazione dello stato legittimo, infatti, non costituisce un atto dell’Amministrazione, ma un documento formale redatto da un tecnico abilitato, che non ha valore vincolante né erga omnes (nel linguaggio giuridico italiano, attestare qualcosa erga omnes significa che l’atto o la dichiarazione ha efficacia generale e vincola tutti i soggetti, non solo le parti direttamente coinvolte o firmatarie).
Grava quindi sulla parte privata l’onere di dimostrare lo stato legittimo dell’immobile mediante i titoli e i documenti previsti dalla norma.
La giurisprudenza conferma che il Comune non è tenuto a rilasciare una attestazione di regolarità edilizia; l’unico obbligo attestativo riguarda la certificazione di destinazione urbanistica dei terreni, con valore dichiarativo. In presenza di abusi edilizi, la regolarizzazione può avvenire mediante accertamento di conformità ex art. 36 TUED. Pertanto, nemmeno l’art. 9-bis TUED impone obblighi ulteriori all’Amministrazione.
Di conseguenza, la richiesta della società di ottenere un attestato comunale sullo stato legittimo degli immobili risulta priva di fondamento. La nota impugnata, che richiamava una precedente comunicazione interna relativa a un vincolo paesaggistico, non è illegittima e non incide sulla legittimità dei titoli posseduti dalla società.
Anche il gravame relativo al silenzio-inadempimento è infondato: non sussistendo un obbligo di provvedere da parte dell’Amministrazione, non vi erano i presupposti per ottenere un riscontro espresso. Inoltre, l’Amministrazione ha comunque risposto all’istanza tramite un’unica comunicazione trasmessa ai due settori interessati, soddisfacendo la richiesta in maniera adeguata.
