Dal 10 settembre 2025 inizia in parlamento l’esame del Testo unico delle Costruzioni. Sostituirà il TUE con nuove regole su fascicolo del fabbricato, stato legittimo, mutamento della destinazione d’uso, distanze tra fabbricati in sede referente alla Commissione Ambiente della Camera e inizierà il suo iter parlamentare il prossimo 10 settembre la proposta di Legge n. 2332/2025, rubricata “Delega al Governo per l’aggiornamento, il riordino e il coordinamento della disciplina legislativa in materia edilizia”.

Presentata alla Camera il 28 marzo 2025 e più volte aggiornata, la proposta di legge affida al Governo il compito di elaborare un nuovo Testo Unico dell’edilizia in grado di semplificare le norme e digitalizzare i procedimenti edilizi.

Gli obiettivi principali della proposta sono:

• riordino normativo: ricognizione e armonizzazione delle norme vigenti in materia di urbanistica, edilizia e uso del territorio;
• semplificazione: adozione di un linguaggio più chiaro e uniforme, riduzione degli adempimenti burocratici e digitalizzazione dei procedimenti;
• sostenibilità: inserimento dei principi di “consumo di suolo zero”, efficienza energetica, resilienza sismica e ambientale;
• centralità del progetto: valorizzazione del ruolo della progettazione come strumento per la qualità urbana, il benessere sociale e la rigenerazione del patrimonio esistente.

Ecco in dettaglio le novità previste dalla proposta.

Delega al Governo per il riordino della normativa edilizia

L’articolo 1 della proposta di legge stabilisce che il Governo è delegato ad adottare, entro 6 mesi dall’entrata in vigore della norma, uno o più decreti legislativi per aggiornare e riordinare la disciplina vigente in materia di edilizia e pianificazione urbana. I decreti legislativi saranno predisposti su proposta del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con i Ministeri competenti (Affari regionali, Pubblica amministrazione, Riforme istituzionali, Economia e Finanze).
Prima dell’approvazione definitiva, sarà necessario:

• acquisire l’intesa in Conferenza unificata, come previsto dal D.Lgs. 281/1997;
• ottenere il parere del Consiglio di Stato, che dovrà pronunciarsi entro 30 giorni;
• trasmettere gli schemi alle Camere, affinché le Commissioni competenti possano esprimere i propri pareri entro 45 giorni.

Entro 24 mesi dall’entrata in vigore di ciascun decreto, il Governo potrà emanare ulteriori disposizioni integrative o correttive, seguendo la stessa procedura stabilita dall’articolo 1.

Princìpi e criteri direttivi

L’articolo 2 della proposta di legge definisce i principi e i criteri a cui il Governo dovrà attenersi per la redazione dei decreti legislativi in materia edilizia e urbanistica. Il Governo sarà chiamato a fissare i principi fondamentali della legislazione statale sul governo del territorio, lasciando alle Regioni la possibilità di intervenire con norme di dettaglio. Particolare attenzione viene data all’autonomia dei Comuni, che dovranno poter esercitare appieno il proprio ruolo regolamentare e organizzativo.

Riordino dell’attività edilizia

La legge delega prevede di riordinare in modo organico i principali aspetti dell’attività edilizia, stabilendo principi univoci su:

• distanze tra fabbricati e contenuti dei regolamenti edilizi comunali;
• possibilità di deroghe al D.M. 1444/1968 per favorire interventi di recupero e riqualificazione del patrimonio esistente;
• disciplina degli interventi su aree demaniali;
• documentazione sullo stato legittimo degli immobili, riconoscendo il ruolo certificativo dei tecnici;
• classificazione delle tipologie di intervento (nuove costruzioni, recuperi, adeguamenti funzionali, opere minori, manufatti privi di rilevanza edilizia);
• semplificazione dei regimi amministrativi, ridotti a tre soli strumenti: permesso di costruire, SCIA e attività edilizia libera.

Altre modifiche riguarderanno l’uso del permesso in deroga per favorire progetti di rigenerazione urbana, le varianti in corso d’opera, i cambi di destinazione d’uso senza opere, l’utilizzo temporaneo di edifici e aree dismesse, i contributi per oneri e costi di costruzione, la certificazione di agibilità, la vigilanza, le sanzioni, le tolleranze costruttive e l’accertamento di conformità.

Digitalizzazione dei procedimenti amministrativi e sportello unico digitale

Grande rilievo viene dato alla semplificazione dei procedimenti, attraverso la digitalizzazione e l’informatizzazione delle pratiche edilizie. L’obiettivo è ridurre al minimo la documentazione richiesta ai cittadini e concentrare la gestione delle pratiche in un unico sportello. Inoltre, saranno definiti modelli procedimentali uniformi validi su tutto il territorio nazionale.

Fascicolo del fabbricato e consumo di suolo

Per una conoscenza più approfondita del patrimonio edilizio esistente si prevede l’introduzione del fascicolo del fabbricato, una sorta di carta d’identità degli edifici. Parallelamente, viene promosso il recupero e l’adeguamento funzionale del patrimonio esistente, con l’obiettivo di arrivare progressivamente a consumo di suolo zero. 

Stabilità, sicurezza e sostenibilità ambientale

L’articolo 2 fa riferimento ad aspetti cruciali legati alla sicurezza e qualità delle costruzioni, prevedendo il riordino e aggiornamento delle disposizioni tecniche su resistenza e stabilità con particolare attenzione riguardo a norme tecniche, zonazione sismica, classi di rischio, competenze dei professionisti e controlli amministrativi e sanzioni. Sul fronte ambientale, completano il quadro alcuni punti chiave in materia di sostenibilità ambientale delle costruzioni, con particolare riguardo:

• all’efficientamento energetico, sismico e idrico;
• al benessere acustico;
• all’inquinamento elettromagnetico;
• all’esposizione alle radiazioni ionizzanti;
• alla gestione dei rifiuti derivanti dall’attività edilizia;
• alla valutazione e alla certificazione della sostenibilità ambientale delle costruzioni.

Infine si delega al Governo di prevedere disposizioni volte a garantire la qualità e la centralità della progettazione edilizia, disposizioni sull’eliminazione o sul superamento delle barriere architettoniche nelle costruzioni, indicare esplicitamente le norme da abrogare, prevedere una disciplina transitoria volta a salvaguardare i procedimenti avviati prima della data di entrata in vigore della nuova disciplina.