La tesi della Ctr di Roma: conta solo il fabbricato. Ecco i precedenti in giurisprudenza
Imu, la graffatura mette in salvo – L’area accorpata non è soggetta a imposta autonoma
a cura di Sergio Trovato
Non è soggetta autonomamente a imposizione un’area edificabile che sia accorpata al fabbricato. L’imposta municipale è dovuta solo sul fabbricato, in base alla rendita catastale. La graffatura catastale impedisce all’amministrazione comunale di accertare l’omessa dichiarazione e il mancato versamento dell’imposta sull’area. Lo ha stabilito la Commissione tributaria regionale di Roma, sesta sezione, con la sentenza 3004 del 14 ottobre 2020.
Per i giudici d’appello, il contribuente ha allegato una perizia tecnica giurata da cui risulta l’accorpamento e la graffatura tra il terreno e l’immobile, intesi quale «prima casa».
Nozione di area pertinenziale e orientamento giurisprudenziale. In realtà, l’area accertata dall’ente impositore è un’area pertinenziale al servizio del fabbricato, destinato dal contribuente ad abitazione principale, e ciò porta a escludere che possa essere assoggettata a imposizione autonomamente dal fabbricato. A maggior ragione perché i due immobili risultano accorpati catastalmente e agli stessi è attribuita, come unico bene, una rendita ad hoc. La Cassazione, peraltro, ha avuto modo di chiarire che anche qualora i due immobili siano accatastati separatamente non deve essere assoggettata all’imposta l’area come pertinenza del fabbricato. Del resto, per le pertinenze va fatto riferimento alla definizione fornita dall’articolo 817 del codice civile. Questa norma prevede che sono da considerare pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa. Pertanto, per il vincolo pertinenziale serve sia la durevole destinazione della cosa accessoria a servizio o ornamento di quella principale, sia la volontà dell’avente diritto di creare la destinazione. Sull’imposizione delle aree edificabili pertinenziali, però, si è formato un orientamento giurisprudenziale contrastante tra giudici di merito e Cassazione. La questione non è di poco conto e fino al 2019 ha avuto implicazioni ad ampio raggio sia per i tributi locali sia per i tributi erariali. Tuttavia la Cassazione (sentenza 8367/2016), pur avendo escluso l’obbligo dell’accatastamento unitario tra area e fabbricato, ha precisato che tra i due immobili deve sussistere «un vincolo d’asservimento durevole, funzionale o ornamentale delle aree al fabbricato, con il fine di migliorarne le condizioni d’uso, la funzionalità e il valore». E la prova dell’oggettivo asservimento pertinenziale grava sul contribuente. Hanno, inoltre, sottolineato i giudici di legittimità che la mera «scelta» pertinenziale avrebbe l’unica funzione di eludere il prelievo, per ottenere un risparmio fiscale. E darebbe luogo a un abuso del diritto.
Ciò premesso, per la Cassazione, quando si tratta di pertinenza di un fabbricato non contano le risultanze catastali, ma la destinazione di fatto. L’area che costituisce, di fatto, pertinenza di un fabbricato non è soggetta a imposizione, come area edificabile, anche se iscritta autonomamente al catasto. Un’area pertinenziale e una costruzione principale possono essere censite catastalmente in modo distinto, al fine di poter essere assoggettate a tassazione come un unico bene. Ma il beneficio fiscale spetta solo nei casi in cui il contribuente abbia dichiarato al comune l’utilizzo dell’immobile come pertinenza nella denuncia iniziale o di variazione (sentenza 19638/2009). Altro requisito richiesto è che il vincolo pertinenziale sia visibile e sia rilevabile dallo stato dei luoghi, altrimenti i due immobili sono soggetti al pagamento dell’imposta municipale autonomamente.
Sul trattamento fiscale delle aree pertinenziali ci sono state decisioni di segno diverso tra i giudici di merito. Per esempio, la Commissione tributaria regionale di Bologna (sentenza 1844/2016) ha sostenuto che un’area edificabile pertinenziale è soggetta al pagamento delle imposte locali se accatastata separatamente dal fabbricato. Dunque, è necessario un accatastamento unitario dei due immobili, con l’attribuzione di un’unica rendita, per ritenere l’area intassabile. Di diverso avviso è stata la Ctr di Milano (sentenza 14/2016), secondo cui un terreno può essere qualificato pertinenziale anche se non è accorpato catastalmente a un fabbricato. La «graffatura», vale a dire l’unione dei due beni immobili in catasto, agevola l’attività di controllo dell’ente impositore, ma non può essere considerata decisiva per attribuire al terreno natura pertinenziale. Per i giudici lombardi, il fatto che un terreno non sia censito al catasto urbano unitamente al fabbricato destinato ad abitazione non può comportare il disconoscimento delle agevolazioni «prima casa», contrariamente a quanto sostenuto dall’Agenzia delle entrate (circolare 38/2005). In realtà, secondo la commissione regionale, «la normativa in materia di imposta di registro non prevede alcuna limitazione tassativa rispetto ai beni che possono assumere natura pertinenziale di un fabbricato, ai fini di potere fruire delle cosiddette agevolazioni «prima casa», ma solo una elencazione esemplificativa». Per la Commissione tributaria regionale dell’Abruzzo (sentenza 702/2017) un contribuente è esonerato dal pagamento delle imposte locali su un’area che ritiene essere al servizio del fabbricato, solo se la destinazione pertinenziale sia stata dichiarata al comune e la scelta risulti giustificata da esigenze economiche, estetiche o di altro tipo. Non è sufficiente che il terreno sia recintato insieme al fabbricato per dimostrare che si tratti di un’area pertinenziale, in quanto è necessaria una modificazione oggettiva e funzionale dello stato dei luoghi che porti a escludere la possibilità di una sua edificazione futura. Infine, la commissione tributaria regionale di Firenze (sentenza 704/2018) ha ritenuto che un’area sfruttata per ampliare un fabbricato non perde la sua natura pertinenziale neppure durante la sua utilizzazione edificatoria. L’imposta è dovuta solo sul fabbricato, al quale l’area è asservita, prima, durante e dopo l’intervento edilizio.
