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13/10/2020 - Volumetria «in volo»: il suolo non paga Tasi come edificabile

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Volumetria «in volo»: il suolo non paga Tasi come edificabile
di Luigi Lovecchio
 
In breve
n caso di decollo dei diritti edificatori verso altrove, rileva l'imponibile «in sito»
 
Il suolo privo di qualunque potenzialità edificatoria, in quanto la relativa volumetria è in fase di “volo”, cioè in attesa di “atterrare” su un altro terreno, non può essere considerato ai fini Tasi area edificabile. L’affermazione, pienamente condivisibile, giunge dalla Ctp di Roma, nella sentenza 5742/21/2020 (presidente e relatore Papa), che anticipa gli esiti del pronunciamento delle Sezioni unite della Cassazione.
La questione, assai controversa, riguarda il regime giuridico, ai fini Imu e Tasi, dei suoli inizialmente ricompresi in uno strumento urbanistico e successivamente privati del tutto di tale potenzialità. A fronte di tale privazione, al titolare del suolo di “decollo” dei diritti edificatori vengono attribuiti, come forma di compensazione, diritti edificatori a contenuto comparabile rispetto a quelli originari, da sfruttare tuttavia su terreni di “atterraggio” non ancora identificati. Il punto critico è che durante la fase in cui i diritti sono “in volo”, e cioè hanno abbandonato il terreno di decollo ma non hanno ancora raggiunto quello di atterraggio, non si comprende quale sia lo status dei suoli.
 
___________
 
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA COMMISSIONE TRIBUTARIA PROVINCIALE DI ROMA
SEZIONE 21
riunita con l'intervento dei Signori:
PAPA ROBERTA PIA RITA Presidente e Relatore
CECINELLI GUIDO Giudice
RIZZI ANTONIO Giudice
ha emesso la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 13737/2019
depositato il 29/10/2019
- avverso AVVISO DI ACCERTAMENTO n. (...) TASI 2014
- avverso AVVISO DI ACCERTAMENTO n. (...) TASI 2014
contro;
ROMA COMUNE
VIA OSTIENSE, 131/L 00154 ROMA
proposto dal ricorrente:
(...)
rappresentato da:
(...)
difeso da:
(...)
Svolgimento in fatto in diritto
La ricorrente impugnava l'avviso di accertamento Tasi riferito all'anno 2014 notificato dal comune di Roma per contestarne la fondatezza
In via preliminarmente il deducente eccepiva l'illegittimità dell'atto sotto vari profili 1) carenza delle indicazioni minime concernenti le modalità da seguire per impugnare giudizialmente l'atto 2) mancata allegazione degli atti richiamati, con violazione dell'art. 1, comma 162, della legge n. 296/2006 e dell'art. 7 della legge n. 212/2000; 3) difetto assoluto di motivazione perché - in assenza del c.d. allegato tecnico presente in tutti gli avvisi di accertamento emessi con riguardo ai periodi d'imposta fino al 2009 - dalla lettura dell'atto impugnato non era assolutamente possibile comprendere le motivazioni del recupero a tassazione
Nel merito deduceva la non debenza del tributo in quanto che le aree di proprietà della stessa ricadevano nel comprensorio di Tor Marancia che con legge Regionale avevano perso completamente il carattere dell'edificabilità, per cui ad avviso della ricorrente sarebbero venuti meno i presupposto oggettivo previsti dalla normativa Tasi, che come per l'ICI, prevedeva il possesso di un fabbricato o di un'area edificabile. Né a diversa conclusione, aggiungeva la società ricorrente, si poteva arrivare con l'istituto della cd. "compensazione urbanistica" introdotto nel Piano Regolatore Generale del Comune di Roma, trattandosi di capacità edificatorie promesse poiché nel 2014 anno di riferimento dell'atto impugnato così come attualmente la procedura di compensazione urbanistica non era conclusa, per cui vi era la mera promessa di assegnazione di un'area edificabile in compensazione di quella divenuta inedificabile, ma tale promessa non conferiva alcun diritto reale allo ricorrente poiché di fatto mancando l'identificazione catastale e l'ubicazione dell'aerea da ricevere lo stesso non poteva considerarsi titolare della nuova con conseguente impossibilità di esercitare il diritto edificatorio, rimanendo di fatto proprietario solo delle aree non edificabili.
Pertanto anche sulla base di molteplici sentenza sia di primo che di secondo grado ad essa favorevoli in materia di Ici e Imu, chiedeva l'annullamento dell'atto impugnato.
Il Comune non si costituiva.
Osserva il collegio come le eccezioni preliminari non appaiono fondate. In relazione all'eccepita carenza di motivazione per mancata allegazione degli atti presupposti, si osserva come essendo atti soggetti a pubblicità legale ed essendo richiamati non necessitavano di allegazione, inoltre dalla lettura dell'atto si comprende l'iter logico giuridico seguito dall'ente per l'emissione dello stesso. Come pure e infondata l'eccezione dei difetto di sottoscrizione dell'atto poiché con l'art. 1, comma 87 L. 549 il legislatore ha autorizzato le Af a sottoscrivere gli atti sostituendo la firma autografa con l'indicazione a stampa del nominativo del soggetto responsabile.
Nel merito, va dato conto, che sussistono due diverse correnti giurisprudenziali di merito uno favorevole alla tesi del ricorrente e una contraria, a cui di recente si è affiancata l'Ordinanza interlocutoria della sez. V della cassazione n. 26016 del 15 ottobre 2019 che ha rimesso alle Sez. Unite la verifica della sussistenza o meno ai fini della tassazione ici, del presupposto della potenzialità edificatoria dei fondi sottoposti a compensazione urbanistica tenuto conto delle diverse fasi che caratterizzano tale procedura, decollo, volo ed atterraggio, con particolare riguardo, alla fase del cd "volo". L'ordinanza è stata emessa in un procedimento riguardante proprio i terreni che sorgono in Tor Marciana. Il collegio remittente ha inoltre evidenziato che gli unici precedenti di legittimità favorevoli all'imponibilità a fini ICI riguardavano lo strumento della perequazione urbanistica, che per i giudici era una strumento diverso, ancorché con tratti similari alla compensazione urbanistica, oggetto del caso esaminato dal collegio remittente. Fatta tale premessa, anche alla luce dello stato attuale della giurisprudenza, ritiene il collegio che bisogna verificare se il ricorrente, nel 2014 epoca a cui si riferisce l'atto impugnato, si possa considerare possessore di "area fabbricabile" sia secondo la definizione del comma 669 dell'articolo 1 della legge 147/2013, come sostituito dall'articolo 2, lettera f) del DL 16/2014 Tasi sia rispetto alla fase in cui si trovava la procedura di compensazione urbanistica.
Da un punto di vista normativo la Tasi è dovuta sulle aree edificabili, per la cui definizione la norma rinvia alla disciplina Imu che, a sua volta, rimanda alla definizione di area fabbricabile contenuta nell'art. 2 del Dlgs 504/1992 dell'Ici, secondo cui è tale l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive edificatorie, determinate alla luce dei criteri previsti agli effetti.
La definizione dell'art. 2 citata va coordinata con l'art. 37 del testo unico sulle espropriazioni il quale prevede che debbano considerarsi fabbricabili le aree rispetto alla loro "possibilità legali ed effettive di edificazione esistenti al momento del decreto di esproprio". Va considerato come da un punto di vista amministrativo-urbanistico, si configura una la cessione compensativa quando al privato titolare dell'area da espropriare viene destinato un corrispettivo "in volumetria (diritto edificatorio) o in aree in pennuta (anziché in denaro, come avverrebbe tanto nel caso in cui l'area fosse acquisita bonariamente quanto nel caso in cui venisse espropriata)" (T.A.R. Lombardia Milano, Sez. II, sent. n. 4671/2009). Mentre si configura una cessione perequativa, alternativa all'espropriazione, quando non è previsto l'apposizione di un vincolo preespropriativo sulle aree destinate a servizi pubblici ma è previsto che tutti i proprietari, sia quelli che possono edificare sulle loro aree sia quelli i cui immobili dovranno realizzare la città pubblica, partecipino alla realizzazione delle infrastrutture pubbliche attraverso l'equa ed uniforme distribuzione di diritti edificatori indipendentemente dalla localizzazione delle aree per attrezzature pubbliche e dei relativi obblighi nei confronti del Comune" (T.A.R. Lombardia Milano, Sez. II, sent. n. 4671/2009).
Di conseguenza in caso di inedificabilità assoluta, come nel caso di specie, dato che nel 2014 le aree di decollo avevano perduto il diritto di edificabilità, era venuto meno anche il potere impositivo del Comune ai fini Tari come aree fabbricabili, per cui il riconoscimento del diritto di edificabilità e la relativa tassazione Tari avrebbe dovuto riguardare le aree cd di atterraggio, ma ciò poteva avvenire solo se nel 2014 il procedimento di individuazione e assegnazione delle stessa da parte del Comune si fosse concluso.
In realtà da documenti di causa si evince che nel 2014 la procedura di assegnazione era ancora nella fase cd di "volo", poiché al ricorrente di fatto non era stato trasferito concretamente dal Comune il possesso di area fabbricabile alternativa, pertanto il ricorrente di fatto risultava titolare e possessore solo dell'area gravata dal vincolo di inedificabilità assoluta, in virtù della pianificazione paesaggistica regionale, mentre vantava ima mera aspettativa di divenire titolare di altra area edificabile sita altrove, delle quali però nel 2014 non conosceva ancora nell'allocazione ne gli estremi catastali identificativi, in quanto non specificamente individuata dalla procedura Comunale e delle quali quindi la parte non poteva essere considerato possessore.
In tale situazione trovandosi la procedura nella cd fase di volo, non appaiono sussistere i due presupposti richiesti dalla normativa Tasi per l'applicazione dell'imposta, non sembra infatti ravvisabile il presupposto oggettivo, costituito dal possesso di un'area fabbricabile anche solo in via potenziale e neppure il presupposto soggettivo, ossia la proprietà o la titolarità di altro diritto reale su un'area fabbricabile; infatti la mera promessa di assegnazione di un'area edificabile in compensazione di quella di partenza, non appare idonea a conferire al ricorrente alcun diritto di natura privatistica, ma solo ima legittima aspettativa, soggetta tra l'altro alla discrezionalità dell'Amministrazione che deve concludere la procedura, tanto da essere ancora incerto l'an, il modus e il tempus, di conseguenza nessun diritto impositivo Tari su aree solo promesse poteva essere avanzata dal Comune.
Si ritiene, pertanto, che la tassazione dell'aree come edificabili ai fini tari durante la fase del cd volo mancando l'effettiva identificazione e attribuzione delle stesse non appare legittima e va annullata considerato che i terreni di cui è realmente era possessore il ricorrente nel 2014 al più potevano essere tassati come agricoli.
La commissione accoglie il ricorso. Compensa le spese stante i difformi orientamenti giurisprudenziali.
P.Q.M.
Accoglie il ricorso. Spese compensate.
Così deciso il 15 luglio 2020.
Depositata in Segreteria il 22 luglio 2020.
archiviato sotto:
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