26/03/2020 – Arrivano i chiarimenti sulla nuova IMU da parte del Dipartimento delle finanze

di Girolamo Ielo – Dottore commercialista/revisore contabile Esperto finanza territoriale

 

Con la circolare n. 1/DF del 18 marzo 2020 il Dipartimento delle finanze ha fornito alcuni chiarimenti relativi alla nuova IMU e altri tributi.

I chiarimenti in materia di IMU

I chiarimenti in materia di IMU riguardano diverse fattispecie.

Il comma 762, dell’art. 1, L. 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di bilancio 2020) prevede che in “sede di prima applicazione dell’imposta, la prima rata da corrispondere è pari alla metà di quanto versato a titolo di IMU e TASI per l’anno 2019”. Per quanto riguarda il versamento in acconto per l’anno 2020 nella circolare ci sono chiarimenti per alcune fattispecie.

a) Immobile ceduto nel corso del 2019

Il versamento d’acconto non è dovuto per l’assenza del presupposto impositivo.

b) Immobile acquistato nel corso del primo semestre 2020

Il criterio stabilito dal comma 762 ai fini dell’acconto 2020 comporta che il contribuente non versi alcunché in occasione della prima rata, dal momento che nel 2019 l’IMU non è stata versata perché non sussisteva il presupposto impositivo. Tuttavia, sembra percorribile anche la possibilità per il contribuente di versare l’acconto sulla base dei mesi di possesso realizzatisi nel primo semestre del 2020, tenendo conto dell’aliquota dell’IMU stabilita per l’anno precedente. Se al momento del versamento dell’acconto risulta che il comune già abbia pubblicato sul sito www.finanze.gov.it, le aliquote IMU applicabili nel 2020, il contribuente può determinare l’imposta applicando le nuove aliquote pubblicate.

c) Immobili ceduti e acquistati nelle annualità 2019 e 2020

Nell’ipotesi in cui il contribuente abbia al contempo venduto un immobile nel 2019 – ipotesi di cui alla lett. a) – e acquistato un altro immobile situato nel territorio dello stesso comune nel primo semestre del 2020 – ipotesi di cui alla lett. b) – egli dovrà comunque versare l’acconto 2020 scegliendo tra il metodo individuato dal comma 762 per l’acconto 2020 e quello previsto dalla stessa norma a regime. Nel primo caso il contribuente verserà l’acconto 2020 per l’immobile venduto nel 2019, calcolato in misura pari al 50% della somma corrisposta nel 2019 a titolo di IMU e di TASI, mentre non verserà nulla per quello acquistato nel 2020. Nel secondo caso il contribuente verserà l’acconto 2020 per l’immobile acquistato nel primo semestre 2020, calcolato sulla base dei mesi di possesso nel primo semestre del 2020 e tenendo conto dell’aliquota dell’IMU vigente per l’anno 2019, mentre non corrisponderà l’IMU per l’immobile venduto nel 2019.

Il contribuente dovrà adottare il medesimo criterio per entrambi gli immobili, non potrà invece combinare i due criteri e ciò soprattutto quando tale operazione conduca a non versare alcun acconto.

Tutto ciò non vale nel caso in cui gli immobili in questione si trovino in comuni diversi, potendo il contribuente in tale eventualità scegliere un diverso criterio per ciascun immobile.

d) Immobile tenuto a disposizione o locato nell’anno 2019 che viene destinato ad abitazione principale nell’anno 2020.

In tal caso valgono le stesse osservazioni fornite alla lett. a), in quanto nel 2020 è venuto meno il presupposto impositivo dell’IMU.

e) Immobile destinato ad abitazione principale nel 2019 che viene tenuto a disposizione o locato nell’anno 2020.

Valgono le considerazioni svolte alla lett. b), atteso che nell’anno 2019 il tributo non era stato versato per effetto dell’esclusione dell’abitazione principale dall’IMU mentre nell’anno 2020 a seguito del mutamento di destinazione è sorto il presupposto impositivo.

f) Immobili che nel 2020 subiscono un cambio di destinazione rispetto al 2019

Nell’ipotesi in cui il contribuente possiede due immobili, uno adibito ad abitazione principale e l’altro tenuto a disposizione, e nel 2020 ne inverta la destinazione, valgono le stesse considerazioni svolte alla lett. c).

g) Fabbricati rurali strumentali e fabbricati merce

Gli immobili in questione nel 2019 erano esenti dall’IMU ma assoggettati alla TASI. In seguito all’abolizione di quest’ultimo tributo, si ritengono applicabili le considerazioni di cui alla lett. b), con la specificazione che qualora si opti per la soluzione di versare l’acconto, occorrere applicare l’aliquota di base pari allo 0,1 per cento prevista dai commi 750 e 751, stante la non imponibilità delle fattispecie in esame nella previgente disciplina IMU.

h) Immobile per il quale nel 2020 è mutata la quota di possesso

In questa ipotesi è preferibile seguire il criterio stabilito per l’anno di prima applicazione dell’IMU dal comma 762 ai fini dell’acconto 2020.

Per quanto riguarda il versamento a saldo relativo all’anno 2019, nulla è mutato rispetto al regime impositivo relativo a detto anno in cui era vigente la TASI. Per quanto riguarda invece l’acconto per il 2020, occorre avere riguardo al comma 763 in base al quale, in sede di prima applicazione dell’IMU, le due rate di acconto sono di importo pari ciascuna al 50 per cento dell’imposta complessivamente corrisposta a titolo di IMU e TASI per l’anno 2019, esclusa ovviamente la TASI relativa all’occupante utilizzando il codice tributo IMU.

Per questi immobili, laddove siano classificati nel gruppo catastale D, non opera la riserva statale di cui al comma 753, dal momento che i comuni possono azzerare la relativa aliquota, facoltà inibita nel caso di riserva statale.

Vale la pena di accennare che per i fabbricati rurali che non sono classificati nella categoria catastale D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole) continua ad applicarsi la disciplina particolare che li riguarda, la quale prescinde dalle disposizioni di carattere fiscale, che è stata attuata con il decreto del MEF 26 luglio 2012, il quale prevede una specifica annotazione ai fini dell’iscrizione negli atti del catasto della sussistenza del requisito di ruralità per i fabbricati diversi da quelli censibili nella categoria D/10.

Il Dipartimento chiarisce che la differente formulazione della norma introdotta dal comma 741, lett. c), n. 4, che fa riferimento alla casa familiare e al genitore, e non più alla casa coniugale e al coniuge, è volta soltanto a chiarire che nell’ambito dell’assimilazione all’abitazione principale sono ricomprese anche le ipotesi di provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare in assenza di un precedente rapporto coniugale. Nulla quindi è mutato rispetto alla precedente disciplina. Pertanto, continua a permanere l’esclusione dall’IMU della casa familiare assegnata con provvedimento del Giudice già assimilata all’abitazione principale nella previgente disciplina.

Il Dipartimento chiaruisce che con la legge di bilancio 2020 è stato mantenuto sostanzialmente inalterato il regime fiscale già previsto in materia di IMU per questi immobili.

Per gli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica (ERP) costituisce una novità rispetto al precedente regime IMU la possibilità (comma 754 del medesimo art. 1) di azzerare l’aliquota relativa agli immobili in questione che non erano, e continuano a non essere, assimilati all’abitazione principale, come affermato anche dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 20135 del 25 luglio 2019 che ha escluso l’applicazione dell’aliquota ridotta (poi trasformata in esenzione) prevista per l’abitazione principale in quanto “legittimato passivo dell’imposta è l’Ente possessore dell’immobile diverso dalla persona fisica locataria”.

Il dipartimento chiarisce che la facoltà di azzeramento dell’aliquota è suscettibile di essere esercitata per tutti gli immobili di proprietà di tali istituti e, quindi, non solo per gli alloggi regolarmente assegnati ma anche, ad esempio, per quelli sfitti.

Per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali ,adibiti ad abitazione principale è prevista dall’art. 1, comma 741, lett. c), n. 3) l’assimilazione ad abitazione principale con conseguente esenzione dall’IMU.

Viene precisato che le assimilazioni di cui alla lett. c) del comma 741 hanno carattere peculiare e prendono in considerazione proprio quelle fattispecie che altrimenti non potrebbero rientrare nell’ipotesi tipica di abitazione principale già vista per gli alloggi IACP/ERP In particolare, nel caso degli alloggi sociali assume rilievo determinante per l’assimilazione la corrispondenza dell’alloggio alle caratteristiche individuate dal D. M. 22 aprile 2008 e il fatto che lo stesso sia adibito ad abitazione principale.

Pertanto, gli alloggi regolarmente assegnati dall’IACP/ERPF rientrano in siffatta ipotesi di assimilazione e quindi di esenzione solo nel caso in cui anche tali alloggi siano riconducibili nella definizione di alloggio sociale di cui al decreto ministeriale appena citato.

In tutti gli altri casi, quindi, in cui non si può ricollegare all’ambito dell’alloggio sociale l’immobile posseduto dagli Istituti in questione si applica la detrazione di 200 euro.

In caso di mancata pubblicazione delle delibere sul sito www.finanze.gov.it entro il 28 ottobre 2020, ai sensi del comma 767, si applicano le aliquote e le detrazioni IMU vigenti nel comune per l’anno 2019. Tale principio vale anche nel caso in cui il comune non abbia mai deliberato in materia di aliquote IMU, il che comporta che trovino applicazione l’aliquota dello 0,76 per cento per gli immobili diversi dall’abitazione principale e quella dello 0,4 per cento per le abitazioni principali di lusso. Come già chiarito alla lett. g) relativamente all’acconto 2020, per le fattispecie impositive non assoggettate all’IMU nell’anno 2019, quali i fabbricati rurali strumentali e i fabbricati merce, occorre applicare l’aliquota di base pari allo 0,1 per cento prevista dai commi 750 e 751.

Una considerazione a parte va effettuata per le fusioni di comuni avvenute nel 2020, per le quali, in assenza di delibera delle aliquote IMU 2020 da parte del comune risultante da fusione, si applicano, ai fini del saldo 2020, le aliquote di base previste dalla L. n. 160 del 2019.

La continuità della disciplina dell’IMU vale anche nell’ipotesi di mancata pubblicazione del regolamento per l’anno 2020, con conseguente applicabilità delle disposizioni contenute nel regolamento vigente nell’anno 2019, tra le quali in particolare quelle concernenti:

– l’assimilazione dell’immobile posseduto da anziano ricoverato in casa di cura;

-l’importo minimo di versamento; ovviamente nel caso in cui il comune non abbia mai deliberato in materia di importo minimo IMU, tale importo è pari a 12 euro.

La nuova disposizione contenuta nel comma 741 lett. a) dell’art. 1 della L. n. 160 del 2019 stabilisce, diversamente dal precedente regime impositivo dell’IMU, che si considera “parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente…”. Questa disposizione comporta il superamento della precedente impostazione normativa che consentiva di fare riferimento alla nozione civilistica di pertinenza di cui agli artt. 817 e seguenti del codice civile nonché all’orientamento giurisprudenziale formatosi su tali disposizioni. Pertanto, a partire dal 1° gennaio 2020 il concetto di pertinenza ai fini IMU deve essere ricondotto esclusivamente alla definizione fiscale contenuta nel predetto comma 741, lett. a).

In particolare, la parte residuale di un’area oggetto di sfruttamento edificatorio può essere considerata pertinenza ai fini IMU solo nel caso in cui la stessa risulti accatastata unitariamente al fabbricato, anche mediante la tecnica catastale della cosiddetta “graffatura”. In questo caso, il valore del fabbricato comprende anche quello della pertinenza mentre, in caso contrario, l’area continua a considerarsi edificabile e come tale sarà soggetta autonomamente a imposizione, in quanto risulta inclusa negli strumenti urbanistici.

Per quanto concerne l’individuazione del soggetto passivo in caso di locazione finanziaria, a decorrere dal 1° gennaio 2020, il comma 743, in linea di continuità con il precedente regime impositivo, ha stabilito che per “gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto”.

Il comma 769 stabilisce che la dichiarazione IMU deve essere presentata o, in alternativa, trasmessa in via telematica “entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta”.

Limitatamente, invece, ai casi in cui il possesso dell’immobile ha avuto inizio o sono intervenute variazioni nel corso del 2019, si ricorda che, ai sensi dell’art. 3-ter, D.L. n. 34 del 2019, il termine per la presentazione della dichiarazione è fissato al 31 dicembre 2020. Tale regime vale anche per quanto disposto dal successivo art. 3-quater che ha esonerato dall’obbligo dichiarativo nonché da qualsiasi altro onere di dichiarazione o comunicazione il possessore dell’immobile locato a canone concordato di cui alla L. 9 dicembre 1998, n. 431 o concesso in comodato gratuito alle condizioni prescritte dalla legge.

I chiarimenti riguardano l’ISCOP e l’IMPi

ISCOP: istituzione

Sussiste ancora la facoltà dei comuni di istituire l’imposta di scopo.

IMPi: variazione aliquota

E’ esclusa per il comuni la possibilità di variare l’aliquota

IMPi: versamento 2020

Limitatamente all’anno 2020 il versamento dell’imposta è effettuato in un’unica soluzione, entro il 16 dicembre, allo Stato che provvederà all’attribuzione del gettito di spettanza comunale sulla base del decreto interministeriale (in attesa di emanazione)