Aree edificabili esenti Imu se la pertinenza risulta nel Prg
di Saverio Fossati, Antonio Iovine – Il Sole 24 Ore – 17 Gennaio 2020
In tema di aree fabbricabili l’ inclusione nella rendita catastale di un fabbricato è possibile (e utile) solo in certi casi. E può far aumentare la rendita catastale. Come chiarito sul Sole 24 Ore di ieri, la legge di Bilancio 2020 (160/19, articolo 1, comma 741, lettera a) , si considera parte integrante del fabbricato l’ area considerata pertinenziale «ai soli fini urbanistici». Occorre quindi fare molta attenzione al fatto che la nuova norma non fa riferimento al Codice civile (che prevede un semplice legame di”servizio” tra l’ immobile principale e la sua pertinenza, come avviene tra una casa e un garage anche se in una via adiacente, oppure un giardino e e una villetta) ma alle norme urbanistiche, cioè in concreto ai Pgt in base ai quali quella determinata area è «pertinenziale» a un determinato fabbricato.
Le due situazioni non coincidono, infatti, quasi mai. Ed è la seconda che vale, in questo caso. Del resto la norma è stata fatta proprio per far cessare una serie di contenziosi, risolvendoli a favore del Comune. Per esempio, chi a suo tempo ha acquistato più lotti fabbricabili erigendo un fabbricato solo su uno di essi, non potrà “accorparli” a questo come pertinenze e con unica rendita catastale (smettendo quindi di pagare l’ Imu sulle aree fabbricabili) perché quelle aree non sono nate né qualificate come pertinenze dal punto di vista urbanistico.
Chi invece possedeva un’ unica area fabbricabile, vi ha eretto un fabbricato e poi ha frazionato la restante superficie di terreno in una o più aree fabbricabili, poi non utilizzate, può riunirle al fabbricato iniziale come pertinenze. E far perdere loro la (fiscalmente) ingombrante qualifica. Se invece si vuole unire un’ area non fabbricabile, si consideri che un terreno non fabbricabile ha quasi sempre un reddito agrario e dominicale bassissimi, quindi non ne vale la pena. Le aree non fabbricabili La norma non distingue la tipologia di area, quindi si potrebbe trattare anche di un terreno agricolo.
Ma in questo caso, se si trattasse invece di un terreno ad alta redditività (colture di pregio come vini particolari o simili) questo non potrebbe diventare pertinenza senza cambiare la destinazione d’ uso. Effetti collaterali al catasto Va fatta però un’ ulteriore considerazione. Una volta avvenuto l’ accorpamento catastale, è possibile che la rendita catastale dell’ immobile (che è alla base del calcolo dell’ Imu e di quasi tutte le altre imposte sugli immobili) cambi: la presenza di una pertinenza costituita da un terreno può teoricamente agire sia sulla categoria, sia sulla classe o anche sulla «consistenza». L’ incidenza ovviamente dipende dalla estensione del terreno dalla sua natura (parco, giardino, piazzale asfaltato, area attrezzata con piscina, campi tennis eccetera).
Attualmente, la consistenza si misura in vani catastali e su di essa l’ incidenza delle dipendenze al massimo può incidere del 10 per cento. Per cui, in casi ordinari, l’ incidenza per l’ annessione della pertinenza esclusiva o comune al massimo potrebbe incrementare la rendita di tale entità. Tuttavia nelle abitazioni condominiali l ‘associazione all’ edificio di importanti pertinenze (magari attrezzate) potrebbe fare scattare anche l’ incremento di una o più classi catastale in relazione al contesto di immobili già accertati dotati di pertinenze. Per le abitazioni unifamiliari in caso di attuale accatastamento in villino (A/7) o come abitazione civile (A/2), che siano però già dotate di un elevato numero di vani ed accessori, l’ aggregazione di una vasta area (ad esempio sei volte l’ area coperta per restare nel metro di misura della abbandonata normativa per il riconoscimento delle categoria di lusso per le abitazioni) potrebbe anche far scattare la categoria A/8 (abitazione in villa).
Più difficile può apparire, ma non del tutto da escludere, la possibilità che unità abitative in condominio (A/2) già con notevoli consistenza, possano passare in categoria A/1 per l’ associazione di dipendenze attrezzate ragguardevoli. La logica catastale, operando per l’ accertamento sul confronto con le unità tipo, richiederebbe che il nuovo censimento per le unità immobiliari in esame sia motivato, con la citazione di unità già accertate con pertinenze comparabili e che possano essere a queste similari. Per le unità nel gruppo di categoria C la maggiorazione del 10% (valida anche per il gruppo B) può essere estesa al 20% solo per i negozi (categoria C/1). Infine, per i gruppi D ed E, l’ annessione ad unità già censita di una pertinenza comporta l’ allineamento della stima diretta per il calcolo della rendita alla nuova consistenza.
