Debole potenzialità edificatoria, Ici ko
Non è legittima la pretesa Ici nel caso in cui la consistenza di un terreno e la sua effettiva edificabilità siano compromessi da una serie di elementi, anche accertati in apposita consulenza tecnica, che ne prospettano una limitata convenienza alla sua fabbricabilità. Lo ha stabilito la Ctr Puglia, sezione distaccata di Lecce, nella sentenza n. 1352/24/2020 depositata in segreteria l’8 luglio scorso. La vertenza riguardava l’originaria impugnazione, da parte di una contribuente, dell’avviso di accertamento ICI notificatole dal comune in recupero del tributo omesso per l’anno 2009 su area di sua appartenenza ritenuta fabbricabile. Nel giudizio di primo grado la Ctp aveva però considerato di non disporre di elementi sufficienti per la decisione tant’è che nominava all’uopo un Ctu, che rendeva apposita consulenza tecnica dalla quale emergevano, in particolare, diverse metrature delle superfici assoggettate, sulle quali i giudici confermavano comunque la debenza fiscale a carico della ricorrente, inclusi interessi e sanzioni.
La stessa, pertanto, presentava appello alla Ctr pugliese, convogliando la difesa su due aspetti: l’effettiva consistenza del terreno assoggettato e la sua edificabilità. Con riguardo al primo profilo l’appellante esponeva che l’ente comunale avesse unitariamente considerato, ai fini del valore, le diverse porzioni del terreno che in realtà manifestavano natura diversa. In relazione, invece, alla asserita edificabilità, si rappresentava che la stessa, incidente sul valore, avrebbe potuto affermarsi solo con l’inserimento effettivo del terreno in un piano particolareggiato di lottizzazione ed urbanizzazione. Il collegio regionale ha ritenuto rilevanti i rilievi della parte, rinnovando altresì la consulenza tecnica vista la genericità, su quei punti, della Ctu già acquisita in primo grado.
Si osservava, grazie alle rilevazioni del consulente, che vi erano in effetti elementi che incidevano sul valore e sulla fabbricabilità del terreno dal momento che già la situazione urbanistica iniziale era fortemente limitativa per l’immobile. Non emergendo elementi che deponessero per una convenienza alla edificabilità del terreno dal suo inserimento nel Pug, ma invece esistendo effettivi limiti a tale potenzialità, alla sua stessa fruibilità ed al suo ipotetico sviluppo futuro e utilizzo commerciale, la Ctr ha ritenuto quell’area non meritevole di assoggettamento a Ici, riformando la sentenza di primo grado e dichiarando illegittima la pretesa di accertamento dell’imposta comunale predetta.
Benito Fuoco
(…) Avverso tale pronuncia proponeva appello la signora (…). Si eccepiva in primo luogo il criterio di quantificazione seguito dalla p.a. la quale si è limitata a considerare il terreno de quo come comparto nella sua interezza media (…). Nell’atto di appello si sottolineava come il terreno de quo potrà avere un utilizzo edificatorio solo se inserito in seno a un piano particolareggiato di lottizzazione costruzione che prevedeva non solo la sua completa edificazione ma soprattutto la realizzazione delle opere di urbanizzazione e il pagamento dei relativi costi di costruzione. Alla luce di tali elementi si evidenziava come il progetto edificatorio appariva poco appetibile e di fatto irrealizzabile. L’accertamento opposto, secondo la ricorrente, continuava a tassare un terreno con enorme distacco dal suo valore venale che come noto è l’unico criterio oggettivo che anima la legge istitutiva dell’Ici.
Il collegio in secondo grado, alla luce di un’attenta analisi di tutti i fattori che incidono sia in senso negativo che in senso positivo sull’effettiva consistenza e valutazione del terreno oggetto di tassazione, nonché sulle circostanze che ne possono limitare la sua fruibilità e l’ipotetico sviluppo ed utilizzo commerciale; ritenendo lacunosa e non condivisibile sotto gli aspetti sopra detti la consulenza svolta in primo grado, ne disponeva la rinnovazione.(…)
Da un’analisi critica dei dati elaborati il consulente evinceva con chiarezza la sussistenza di un presupposto urbanistico iniziale limitativo e dato cioè dal basso indice di fabbricabilità territoriale. Dalla elevata estensione del comparto. Dalla alta presenza di standards pubblici rispetto all’esigenza minima richiesta dal decreto ministeriale numero 1444/68 della legge numero 56 dell’80. Sussistono inoltre i seguenti parametri limitativi: elevata incidenza della viabilità interna al comparto a seguito di un’elevata dispersione delle aree destinate all’edificazione propriamente detta. (…)
Tutti fattori che limitano la potenzialità edificatoria. In conclusione il c.t.u. ragionevolmente concludeva asserendo che all’area a trattamento edificabile in questione non deve essere applicata la tassazione Ici relativa agli anni in contestazione 2009 e 2010. Ed a tali conclusioni il Collegio deve uniformarsi, condividendone il percorso argomentativo sviluppato nella consulenza che qui deve intendersi integralmente richiamata.
P.Q.M. La Commissione regionale di Lecce
accoglie gli appelli riuniti;
riforma la sentenza impugnata e dichiara la illegittimità dell’opposto accertamento. (…)
