SPECIALE DECRETO CRESCITA – Con la Scia non si aspetta per iniziare le opere edilizie
di Guglielmo Saporito – Il Sole 24 Ore – 01 Maggio 2019
La Scia rende possibili interventi anche radicali di demolizione e ricostruzione e ha il vantaggio di poter consentire un inizio immediato dei lavori: questo vantaggio a volte può convertirsi in danno, poiché espone il privato (e i suoi professionisti) a conflitti con l’ amministrazione comunale. Per tale motivo spesso la Scia è volontariamente sostituita dal permesso di costruire, cioè da un provvedimento espresso del Comune, più solido nei confronti dei terzi (quale un banca mutuataria del finanziamento per l’ esecuzione dell’ opera). Oltretutto, come sottolinea la Cassazione con la sentenza 4 aprile 2019 n. 14735, la volontaria richiesta di un permesso in sostituzione di una Scia esime (articolo 22 comma 7 del Dpr 380/2001) dal pagamento degli oneri di concessione e dall’ applicazione di sanzioni penali in caso di eventuali trasgressioni quali la costruzione in difformità.
Ferme restando le innovazioni per le demolizioni e ricostruzioni disciplinate dall’ articolo 5 del Dl 32/2019 (eguale sedime, volume, altezze e distanze, come in altro pezzo del presente inserto), chi intende utilizzare la Scia può far tesoro dell’ esperienza di chi ha ristrutturato profittando di bonus e detrazioni fiscali. Ad esempio, con Scia si può frazionare un’ unità immobiliare (Cassazione penale, sentenza aprile 2019 n. 14725), ottenendo più appartamenti da uno singolo di partenza. In un primo momento i giudici hanno ritenuto che questo intervento non fosse di risanamento conservativo, ma di ristrutturazione pesante, soggetto quindi a permesso di costruire: la Cassazione ritiene invece che non tutti gli interventi di ristrutturazione necessitino del permesso di costruire, e che tale titolo sia necessario (articolo 10, comma 1, lettera c) del Testo Unico edilizia, Dpr 380/2001) per chi realizzi un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, con modifiche della volumetria complessiva dell’ edificio o dei prospetti.
Al di sotto di tali parametri, secondo i giudici, è sufficiente la Scia. Con una mera segnalazione si può quindi aumentare il numero delle unità immobiliari nell’ ambito di una ristrutturazione, perché ciò è consentito dall’ articolo 17, comma 1, lettera d) del Dl “Sblocca Italia” (Dl 133/2014 convertito nella Legge 164/2014), norma che ha eliminato il limite del numero di unità immobiliari, fermi i volumi ed i prospetti. Sul punto occorre tener presente che con il Decreto “Scia 2” (Dlgs 222/2016, tabella A, sezione II, punto 3) la situazione è ulteriormente cambiata.
È infatti sufficiente la Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) per gli interventi di frazionamento e accorpamento delle unità immobiliari che non comportino la modifica della volumetria complessiva degli edifici e non modifichino la destinazione d’ uso. Per le ristrutturazioni pesanti, “schedate” al punto 8 dell’ Allegato al Dlgs 222/2016, è invece richiesta la Scia, procedimento che consente di realizzare un organismo diverso, modificando la volumetria complessiva ed i prospetti. Beninteso, tutto ciò è più difficile nelle zone A (del Dm 1444/1968), perché le Scia in quelle zone non possono (articolo 3, comma 1 c del Dpr 380/2001) generare dei mutamenti di destinazione d’ uso non compatibili e difformi dalle destinazioni previste dagli strumenti urbanistici.
