Tratto da: Lavori Pubblici 

Si concretizzano anche per i Comuni le novità previste per la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), dopo l’aggiornamento in Conferenza Unificata del 30 luglio 2025 (Rep. atti n. 92/CU) del modulo unificato e standardizzato, adeguato alle disposizioni introdotte dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (“Salva Casa”).

Si tratta del recepimento di quanto previsto dai commi 5-bis, 5-ter e 5-quater dell’art. 24 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che hanno introdotto deroghe ai parametri dimensionali minimi e nuove modalità di asseverazione da parte dei professionisti.

 

Le modifiche sono state recepite nell’Allegato 1 all’Accordo della Conferenza Unificata, Sezione B del modulo, dedicata all’“Attestazione del direttore dei lavori o del professionista abilitato”, con l’introduzione di un riquadro specifico per i casi disciplinati dai nuovi commi 5-bis e 5-ter.

Il tecnico potrà ora dichiarare la conformità del progetto ai fini dell’agibilità anche in presenza di condizioni abitative che, pur inferiori ai parametri ordinari, risultino conformi ai nuovi standard di legge:

• altezza interna minima di 2,40 m, in luogo dei tradizionali 2,70 m;
• superficie minima dell’alloggio monostanza pari ad almeno:
  • 20 m² per una persona (anziché 28 m²);
  • 28 m² per due persone (anziché 38 m²).

Le unità devono rispettare il requisito di adattabilità previsto dal D.M. 14 giugno 1989, n. 236 e rientrare in almeno una delle seguenti ipotesi:

• recupero edilizio con miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• ristrutturazione edilizia che introduca soluzioni alternative idonee a garantire condizioni igienico-sanitarie adeguate rispetto al numero di occupanti.

Per i casi previsti dal comma 5-quater, il professionista dovrà inoltre indicare nel modulo il riferimento normativo o amministrativo che definisce i requisiti igienico-sanitari vigenti.

 

L’Accordo della Conferenza Unificata prevedeva:

• entro il 30 settembre 2025, l’adeguamento da parte delle Regioni dei contenuti informativi dei moduli unificati;
• entro il 30 ottobre 2025, l’obbligo per i Comuni di adottare la nuova modulistica.

Nel rispetto di tali termini, diversi enti locali hanno già provveduto all’aggiornamento.

Tra questi, il Comune di Roma, che ha pubblicato una Guida alla compilazione della Segnalazione Certificata di Agibilità, contenente istruzioni operative e l’elenco aggiornato della documentazione da allegare. Vediamone i dettagli.

La Guida S.C.Ag. di Roma Capitale si articola in 14 sezioni e descrive nel dettaglio le fasi operative della procedura, dalla presentazione fino ai controlli successivi.

Ambito di applicazione e casi di presentazione

Entro quindici giorni dalla fine dei lavori, è necessario presentare allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, valutate secondo le disposizioni vigenti e secondo la conformità al progetto presentato.

La segnalazione può essere presentata:

• per l’intero edificio oggetto del titolo edilizio o di varianti successive;
• per singoli edifici o porzioni funzionalmente autonome, purché completate le opere strutturali e di urbanizzazione primaria;
• per unità immobiliari singole, se collaudate le strutture e certificati gli impianti.

Rientrano nell’obbligo anche le modifiche interne (accorpamenti, frazionamenti o cambi d’uso) che incidono sulle condizioni di sicurezza, igiene o salubrità di cui all’art. 24, comma 1, del Testo Unico Edilizia.

Modalità di deposito

Il deposito della S.C.Ag. avviene esclusivamente in modalità digitale, attraverso:

• PEC indirizzata al Dipartimento Attuazione Urbanistica;
• portale SUE per l’invio telematico della pratica;
• raccomandata A/R solo in casi eccezionali e motivati.

Una volta protocollata, la segnalazione produce effetto immediato e viene registrata negli archivi informatici comunali, consultabili tramite il portale dedicato.

Documentazione obbligatoria

La guida individua con precisione gli allegati necessari:

• asseverazione del tecnico abilitato, attestante la conformità dell’opera e le condizioni di sicurezza, igiene e risparmio energetico;
• collaudo statico o dichiarazione di regolare esecuzione per gli interventi di cui all’art. 67 del d.P.R. 380/2001;
• dichiarazioni di conformità o rispondenza degli impianti (elettrici, idrici, termici, gas, fotovoltaici) ai sensi del D.M. 37/2008;
• Attestato di Prestazione Energetica (APE) o Attestato di Qualificazione Energetica (AQE);
• planimetrie catastali aggiornate e dichiarazioni sostitutive di atto notorio;
• ricevute dei diritti di segreteria e di eventuali sanzioni.

Per gli edifici datati o condonati, sono richiesti anche il Certificato di Idoneità Statica o la valutazione della sicurezza depositata presso la Regione Lazio.

Edifici condonati e casi speciali

Per gli immobili oggetto di titoli edilizi in sanatoria (L. 47/1985, L. 724/1994 e L. 326/2003), la guida distingue due ipotesi:

• presentazione della S.C.Ag. al Dipartimento Attuazione Urbanistica, se la sanatoria rispetta le norme vigenti;
• richiesta del Certificato di Agibilità ex art. 35 L. 47/1985 all’Ufficio Condono, se l’intervento è stato realizzato in deroga ai regolamenti edilizi o igienici.

In entrambi i casi, è obbligatorio allegare le planimetrie catastali e le dichiarazioni sostitutive di conformità.

Sanzioni per ritardata presentazione

Il termine di presentazione è di 15 giorni dalla fine lavori.

Il superamento comporta una sanzione amministrativa, così graduata:

• € 77,00 per ritardi fino a 30 giorni;
• € 232,00 fino a 60 giorni;
• € 464,00 oltre i 60 giorni.

Il pagamento deve avvenire tramite i servizi online di Roma Capitale e la ricevuta trasmessa via PEC.

Soggetti legittimati e controlli successivi

Possono presentare la S.C.Ag.:

• i titolari del titolo edilizio o i loro successori e aventi causa;
• le società di leasing, con sottoscrizione congiunta tra concedente e utilizzatore;
• gli amministratori di condominio, per le parti comuni;
• i tecnici incaricati o i direttori dei lavori, con delega e firma digitale.

Il deposito produce effetto immediato, ma l’amministrazione conserva la facoltà di effettuare controlli a campione o sopralluoghi.

In caso di difformità, l’agibilità può essere revocata e l’interessato sanzionato ai sensi del d.P.R. 380/2001.