Tratto da: Lavoripubblici

La prova dell’epoca di realizzazione di un manufatto può diventare decisiva quando la documentazione amministrativa non consente di ricostruire con immediatezza la storia edilizia dell’immobile e occorre quindi mettere a confronto mappe catastali, atti notarili, fotografie aeree e altri elementi utili a stabilire quando l’opera sia stata effettivamente realizzata.

La questione si presenta non di rado per gli immobili più risalenti, soprattutto quando viene sostenuta una preesistenza anteriore alla Legge n. 1150/1942 o alla successiva Legge n. 765/1967, perché in questi casi non basta richiamare un documento storico, ma occorre verificare se quel documento sia realmente idoneo a dimostrare la presenza del manufatto nella consistenza oggi accertata.

Situazione che si è verificata nel caso affrontato dal TAR Campania, Napoli, sez. Terza, con la sentenza del 2 settembre 2026, n. 5063, relativa a un ordine di demolizione riferito a un manufatto che, secondo il ricorrente, sarebbe esistito almeno dal 1935, mentre la verificazione disposta in giudizio ha condotto a collocarne la realizzazione in epoca molto più recente.

La decisione si concentra quindi sul valore probatorio delle diverse fonti disponibili e, in particolare, sul rapporto tra documentazione catastale, atti notarili e aerofotogrammetrie, valutati non in astratto ma in funzione della loro effettiva capacità di ricostruire l’epoca di realizzazione dell’opera.

Il contenzioso nasce da un’ordinanza con la quale un Comune aveva ingiunto, ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, la demolizione di alcune opere eseguite senza permesso di costruire all’interno di un fabbricato condominiale.

L’impugnazione aveva riguardato un manufatto ad uso deposito collocato nell’area cortilizia e addossato fuori sagoma al corpo scala, con una superficie di circa 13 mq e un volume di circa 40 mc.

Il ricorrente sosteneva che il manufatto fosse presente almeno dal 1935 e che, pertanto, fosse stato realizzato molto prima del periodo al quale il Comune aveva ricondotto l’intervento. A sostegno di questa tesi erano stati richiamati diversi elementi, tra cui una mappa catastale di aggiornamento del 1935, alcuni atti notarili che documentavano nel tempo le vicende traslative delle unità immobiliari comprese nel fabbricato e una perizia tecnica di parte che, attraverso l’esame della muratura, riteneva possibile sostenere la coevità tra il manufatto e l’edificio principale.

L’amministrazione aveva ritenuto questa documentazione insufficiente, osservando anche che il primo accatastamento del manufatto, con deposito della relativa planimetria, risaliva soltanto al maggio 2012 e assumendo quindi una realizzazione recente dell’opera, per la quale sarebbe stato necessario il preventivo permesso di costruire in quanto qualificata nel provvedimento come intervento di nuova costruzione.

Gli elementi forniti dal ricorrente, tuttavia, non erano stati considerati irrilevanti dal TAR, che li aveva ritenuti sufficienti a rendere «non implausibile» la tesi di una costruzione in epoca remota e aveva quindi disposto uno specifico approfondimento istruttorio mediante verificazione tecnica.

La tesi difensiva partiva da una rappresentazione catastale particolarmente risalente. La mappa di aggiornamento del 1935 riportava infatti un oggetto cartografato nella porzione corrispondente a quella oggi occupata dal manufatto posto fuori sagoma rispetto al fabbricato principale.

Il dato, considerato isolatamente, poteva certamente avere un suo peso e lo stesso verificatore ha osservato che la mappa del 1935 avrebbe potuto essere considerata elemento di prova ai sensi dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001.

Il problema riguardava però ciò che quella rappresentazione era effettivamente in grado di dimostrare. Dalla mappa non era infatti possibile conoscere l’effettiva consistenza volumetrica dell’oggetto cartografato né la sua destinazione, mentre la rappresentazione non trovava la necessaria conferma e definizione nell’accatastamento al Nuovo Catasto edilizio urbano del 1939.

Il TAR ha condiviso sul punto le conclusioni del verificatore, osservando che le mappe catastali anteriori al 1942, e in particolare quella del 1935, pur riportando un oggetto cartografato, non consentivano di comprovare la presenza del manufatto nella sua effettiva consistenza planivolumetrica.

Ad essere messo in discussione era il fatto che la documentazione dimostrasse che la vecchia rappresentazione corrispondesse effettivamente all’opera oggi oggetto dell’accertamento.

La distinzione tra immobili ante 1942 e ante 1967 deriva dal diverso perimetro assunto nel tempo dall’obbligo di acquisire preventivamente il titolo edilizio.

L’art. 31 della Legge n. 1150/1942, nel testo originario, richiedeva la licenza edilizia per le nuove costruzioni, gli ampliamenti e le modifiche alla struttura o all’aspetto degli edifici realizzati nei centri abitati e, in presenza di un piano regolatore comunale, anche nelle relative zone di espansione. L’obbligo previsto dalla legge urbanistica non riguardava quindi indistintamente l’intero territorio comunale, fermo restando che, per ricostruire il regime applicabile al singolo immobile, occorre verificare anche l’eventuale presenza di regolamenti edilizi comunali che già prevedessero l’obbligo della licenza.

Con la Legge n. 765/1967, la cosiddetta Legge Ponte, entrata in vigore il 1° settembre 1967, il regime cambia. L’art. 10 sostituisce l’art. 31 della Legge n. 1150/1942 ed estende l’obbligo della licenza edilizia a tutto il territorio comunale per le nuove costruzioni, gli ampliamenti, le modifiche e le demolizioni degli edifici esistenti, oltre che per le opere di urbanizzazione del terreno.

Il riferimento agli immobili “ante 1967” va quindi utilizzato con attenzione, perché il 1° settembre 1967 segna l’estensione generalizzata dell’obbligo della licenza edilizia all’intero territorio comunale, ma non consente di affermare che prima di quella data qualsiasi costruzione potesse essere realizzata senza titolo. Occorre infatti ricostruire quando e dove l’opera sia stata realizzata, verificando se ricadesse nei centri abitati o nelle zone di espansione già soggette all’art. 31 della Legge n. 1150/1942 e se, anche al di fuori di tali ambiti, fosse già vigente un regolamento edilizio comunale che imponesse comunque il preventivo rilascio della licenza edilizia.

Sebbene il TAR non abbia fatto una ricostruzione generale della disciplina dello stato legittimo, il riferimento operato all’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 merita una particolare attenzione.

La disposizione prevede, per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, che lo stato legittimo possa essere desunto dalle informazioni catastali di primo impianto oppure da altri documenti probanti, tra i quali rientrano le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio e gli altri atti, pubblici o privati, dei quali sia dimostrata la provenienza.

La vicenda esaminata consente però di mettere a fuoco una distinzione fondamentale: un documento può appartenere alla categoria degli elementi utilizzabili per ricostruire la storia dell’immobile senza essere, per ciò solo, sufficiente a dimostrare la specifica circostanza che interessa.

La mappa del 1935 costituiva quindi un elemento da prendere in considerazione, ma la presenza di un oggetto cartografato non consentiva, nel caso esaminato, di stabilire quale fosse la sua reale consistenza e se esso potesse essere identificato con il manufatto oggetto dell’ordine di demolizione.

Il confronto con le fotografie aeree ha reso ancora più evidente il criterio seguito dal TAR, perché non tutte le riprese disponibili sono state considerate allo stesso modo.

La documentazione fotografica relativa agli anni 1943, 1966, 1974 e 1985 non aveva consentito di accertare in maniera inequivocabile l’esistenza o l’assenza del manufatto, dal momento che le immagini non possedevano una definizione sufficiente per individuare un’opera di dimensioni così contenute.

Si tratta di un aspetto particolarmente importante anche sul piano operativo, perché la semplice mancata visibilità di un manufatto in una fotografia aerea non equivale necessariamente alla dimostrazione della sua inesistenza, soprattutto quando risoluzione, ombre, angolo di ripresa o dimensioni dell’opera non permettono una lettura affidabile dell’immagine.

Ben diverso è stato invece il risultato dell’esame del fotogramma originale del 1997, caratterizzato da una definizione più elevata.

Secondo il verificatore, quell’immagine avvalorava la tesi dell’assenza del manufatto alla data della ripresa e risultava inoltre coerente con la cartografia aerofotogrammetrica del 1997, in scala 1:2000, nella quale l’opera non era rappresentata.

Il TAR ha attribuito a questo elemento una portata decisiva ai fini della collocazione temporale dell’intervento, osservando che il fotogramma non consentiva di cogliere l’esistenza dell’immobile e rendeva quindi plausibile una sua edificazione nel quindicennio immediatamente precedente al primo accatastamento del maggio 2012.

Da qui la collocazione della costruzione in un periodo compreso tra il 1997 e il 2012, incompatibile con la tesi difensiva di un manufatto esistente già prima dell’entrata in vigore della Legge n. 1150/1942.

Vale la pena sottolineare che il TAR non ha sostenuto una prevalenza delle fotografie aeree sulle risultanze catastali, né ha costruito una gerarchia generale tra i diversi documenti che possono essere utilizzati per ricostruire l’epoca di realizzazione di un immobile.

La conclusione dipende dalle caratteristiche delle prove disponibili nel caso esaminato: la cartografia del 1935 mostrava un oggetto, senza consentire di determinarne consistenza volumetrica e destinazione, mentre il fotogramma del 1997, grazie alla maggiore definizione e alla concordanza con la cartografia aerofotogrammetrica dello stesso anno, era stato ritenuto idoneo a escludere a quella data la presenza del manufatto.

La valutazione, dunque, non si arresta alla natura catastale, fotografica o notarile del documento, ma riguarda ciò che ciascuna fonte consente realmente di ricostruire e la sua coerenza con le altre informazioni disponibili.

Alla luce dei risultati della verificazione, il TAR ha escluso il difetto di istruttoria contestato dal ricorrente, ritenendo che gli elementi acquisiti consentissero di collocare con un ragionevole grado di certezza l’edificazione del manufatto in un arco temporale compreso tra il 1997 e il 2012.

È stata così smentita la tesi secondo cui l’opera sarebbe stata realizzata in epoca antecedente alla Legge n. 1150/1942, mentre è rimasto fermo il presupposto sul quale il Comune aveva fondato l’ordine di demolizione: una costruzione realizzata in epoca recente, qualificata come nuova costruzione e priva del necessario permesso di costruire.

Il ricorso è stato quindi respinto per infondatezza quanto alle censure ritualmente proposte.

La sentenza offre quindi un’indicazione utile nelle verifiche riguardanti gli immobili di più antica realizzazione, nelle quali la datazione dell’opera non può essere affidata automaticamente al documento più risalente disponibile.

Una vecchia mappa catastale può assumere rilievo ai sensi dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, ma occorre verificare che ciò che vi è rappresentato sia effettivamente riconducibile al manufatto esistente; allo stesso modo, gli atti notarili possono contribuire alla ricostruzione soltanto quando gli elementi descritti siano identificabili con l’opera oggetto dell’accertamento, mentre le caratteristiche costruttive rappresentano un dato da valutare insieme al resto della documentazione e non necessariamente una prova autonoma della datazione.

Anche le fotografie aeree devono essere lette con la stessa cautela, perché un’immagine poco definita, nella quale un piccolo manufatto non sia visibile, non produce lo stesso risultato di un fotogramma che, per qualità e dettaglio, consenta invece di escluderne la presenza.

Per la ricostruzione dell’epoca di realizzazione assume quindi rilievo non soltanto la disponibilità di documenti storici, ma soprattutto la loro capacità di descrivere lo stesso manufatto, nella consistenza che interessa ai fini edilizi, e di comporre una sequenza documentale compatibile nel tempo.