La sentenza n. 6/2026 del TAR Lombardia riguarda il corretto calcolo dei contributi per oneri di urbanizzazione e della monetizzazione delle dotazioni territoriali negli interventi edilizi complessi. Il nodo centrale è stabilire se la superficie di un intervento debba essere valutata in modo frazionato, considerando singoli edifici o porzioni, oppure nel suo insieme, anche quando siano previsti cambi significativi di destinazione d’uso.

Il caso

La società ricorrente ha impugnato la quantificazione dell’importo dovuto a titolo di monetizzazione per l’aggravio degli standard urbanistici, stabilito dal Comune in relazione a un intervento edilizio realizzato tramite SCIA alternativa al permesso di costruire. L’intervento consisteva in una ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, comprensiva di ampliamento, con utilizzo dell’indice edificatorio massimo e applicazione di un bonus del 5%.

La relazione tecnica allegata alla SCIA indicava che la superficie complessiva dell’intervento era di circa 1.160 m². Prima dell’intervento, sull’area erano presenti due edifici: uno a destinazione residenziale verso la strada principale e uno a destinazione produttiva all’interno del lotto. Il progetto prevedeva la realizzazione di un nuovo complesso interamente residenziale, composto da due edifici: il primo, a chiusura della cortina stradale, di quattro piani; il secondo, interno, anch’esso di quattro piani, libero su tre lati, senza cortili preesistenti che ne limitassero l’altezza.

Al momento della presentazione della SCIA, la società aveva calcolato il contributo per oneri di urbanizzazione e la monetizzazione degli standard in un importo totale di circa 510.840 €, così suddiviso: urbanizzazione primaria 67.000 €, urbanizzazione secondaria 106.000 €, costo di costruzione 37.000 €, monetizzazione standard 300.500 €.

In particolare, la società aveva considerato la superficie lorda del fabbricato interno destinato a residenziale pari a circa 224 m² e quella della palazzina fronte strada pari a circa 138 m². Per il cambio di destinazione d’uso, aveva ritenuto che nulla fosse dovuto, poiché le singole superfici erano inferiori alla soglia di 250 m² prevista dalle norme del Piano dei Servizi per il calcolo della monetizzazione. Sulla base di questo computo, la monetizzazione delle dotazioni territoriali era stata determinata in circa 300.500 €, calcolata solo sulla superficie di nuova costruzione residenziale.

Tuttavia, il Comune, a seguito dell’istruttoria, riteneva il calcolo della società errato e determinava la monetizzazione degli standard in circa 394.200 €, rilevando che la superficie complessiva del cambio d’uso da produttivo e direzionale a residenziale superava la soglia dei 250 m² e che non era stata considerata la quota aggiuntiva legata al bonus del 5%.

Sulla parte relativa al bonus del 5%, la società non contestava e riconosceva di essere debitrice di circa 314.000 €. Contestava invece l’ulteriore somma richiesta dal Comune per il cambio di destinazione d’uso, ritenendo illegittimo il computo complessivo delle superfici e impugnando il provvedimento nella parte in cui l’importo era stato determinato in 394.200 € anziché 314.000 €.

Come si calcolano gli oneri delle dotazioni territoriali per interventi complessi?

Il TAR ha ritenuto il ricorso infondato.

Considerando l’intervento nella sua globalità, è evidente l’aggravio del carico urbanistico, in quanto l’aumento della superficie complessiva e il cambio di destinazione a residenziale comportano una presenza stabile di persone che prima non era prevista.

Per valutare correttamente l’impatto sull’assetto del territorio di interventi edilizi che comprendono più opere, occorre un’analisi complessiva delle opere stesse. Non è corretto considerare i singoli interventi in modo frazionato, perché ciò impedirebbe di cogliere l’effettivo impatto funzionale dell’operazione. Pertanto, i due edifici realizzati sullo stesso lotto devono essere valutati insieme, come parte di un unico progetto unitario.

In questa prospettiva va interpretato l’articolo 11 delle Norme di Attuazione del Piano dei Servizi, relativo alla dotazione di servizi nel tessuto urbano consolidato. La norma stabilisce che:

• per interventi di nuova costruzione con un indice di edificabilità unico, non sono richieste dotazioni territoriali (comma 1);
• per interventi che superano la superficie consentita, sono dovute dotazioni proporzionali alla superficie eccedente (comma 2);
• in caso di cambio di destinazione d’uso, le dotazioni sono dovute solo se la superficie supera i 250 m²: per il cambio da produttivo a residenziale l’80% della superficie, per il cambio da direzionale a residenziale il 18% (comma 3);
• è possibile monetizzare le dotazioni invece di cederle in aree (comma 4);
• non si possono considerare frazionamenti successivi all’adozione del piano per ridurre la superficie computata (comma 7).

La tesi della società, secondo cui le superfici dei due edifici dovessero essere calcolate separatamente, non è condivisibile. Tale approccio escluderebbe interventi che, invece, hanno un impatto significativo sul carico urbanistico. La soglia di 250 m² ha senso se valutata sull’intero intervento, altrimenti sarebbe possibile eludere gli obblighi tramite frazionamenti artificiosi.

Alla luce di queste considerazioni, le richieste della società volte a ridurre l’importo dovuto devono essere respinte.