La sentenza del Tar Salerno 83/2026 riesamina il rapporto tra titolo edilizio in sanatoria e autorizzazione paesaggistica, nonché i limiti entro cui l’amministrazione può pronunciarsi su interventi di ristrutturazione di manufatti preesistenti insistenti in area vincolata. Il giudizio chiarisce presupposti, oneri procedimentali e margini di intervento dell’autorità preposta alla tutela del paesaggio, soffermandosi anche sul tema dell’accertamento di compatibilità paesaggistica “ora per allora”.

Il caso

Una società proprietaria di un immobile a destinazione artigianale ha impugnato, chiedendone l’annullamento anche in via cautelare, il parere negativo reso dall’autorità preposta alla tutela paesaggistica in relazione alla domanda di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica necessaria per la realizzazione di un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione. L’intervento progettato era finalizzato alla realizzazione di un laboratorio artigianale con annessa attività di vendita e di una limitata porzione residenziale funzionalmente collegata all’attività produttiva. La società ha altresì contestato il conseguente diniego adottato dall’amministrazione comunale.

Il ricorso è stato articolato nei seguenti motivi:

• violazione di legge e abuso del potere di autotutela, sostenendo che l’autorità paesaggistica avrebbe implicitamente messo in discussione la legittimità della sanatoria edilizia, senza rispettare i presupposti e i limiti previsti dalla normativa sul procedimento amministrativo;
• difetto di istruttoria e violazione del principio del dissenso costruttivo, poiché, a fronte di una situazione normativa incerta circa l’applicazione del vincolo paesaggistico all’epoca della realizzazione dell’immobile, l’amministrazione avrebbe dovuto procedere d’ufficio a un accertamento di compatibilità paesaggistica “ora per allora”;
• erroneo appiattimento del Comune sul parere della Soprintendenza, ritenuto illegittimamente vincolante e, in ogni caso, tardivo rispetto ai termini procedimentali.

Le censure proposte non sono fondate e non possono essere accolte.

Il rilascio di un permesso edilizio basta a legittimare l’intervento sotto il profilo paesaggistico?

Con il primo motivo di ricorso, la società lamenta che la Soprintendenza, nel negare l’autorizzazione paesaggistica, avrebbe fatto esclusivo riferimento alla presunta illegittimità del permesso di costruire rilasciato in sanatoria, configurando così una forma di autotutela implicita nei confronti del titolo edilizio, in assenza dei presupposti previsti dalla normativa sul procedimento amministrativo.

Tale censura non è fondata.

In effetti, è incontestato che l’immobile, originariamente realizzato senza titolo edilizio, era stato successivamente sanato dai precedenti proprietari tramite una specifica istanza ai sensi della normativa sul condono edilizio, ottenendo il rilascio del permesso di costruire in sanatoria. Questo titolo urbanistico, però, era stato rilasciato senza il preventivo parere paesaggistico, obbligatorio ai sensi della legge sul vincolo paesaggistico.

Dalla lettura del parere impugnato emerge chiaramente che la Soprintendenza non ha basato il proprio diniego sull’illegittimità del titolo edilizio in sanatoria, come sostenuto dalla ricorrente, ma sulla mancata compatibilità paesaggistica del fabbricato esistente, ossia su un profilo del tutto autonomo rispetto al titolo urbanistico.

Infatti, la legge riconosce l’autonomia tra titolo paesaggistico e titolo edilizio: l’autorizzazione paesaggistica costituisce un atto presupposto rispetto al permesso di costruire e agli altri titoli legittimanti l’intervento. Di conseguenza, il rilascio del titolo edilizio, anche se in sanatoria e privo del parere paesaggistico, non può in alcun modo sanare o legittimare l’opera dal punto di vista paesaggistico.

Pertanto, il parere negativo della Soprintendenza, che ha evidenziato l’impossibilità di valutare la compatibilità paesaggistica limitatamente ai lavori di ristrutturazione senza considerare l’edificio originario, non è censurabile. Questo principio è confermato dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato, che riconosce l’autonomia dei due titoli e la necessità di una valutazione paesaggistica specifica dell’immobile preesistente.

Quando e come può applicarsi il principio ‘ora per allora’ nella valutazione paesaggistica?

Con il secondo e il terzo motivo, strettamente connessi e pertanto esaminabili congiuntamente, la ricorrente ha sostenuto che, data la vicinanza dell’immobile a un corso d’acqua la cui qualificazione come pubblica era storicamente incerta prima dell’istituzione del vincolo paesaggistico lungo le sponde dei corsi d’acqua, la Soprintendenza o il Comune avrebbero dovuto procedere d’ufficio a un accertamento di compatibilità paesaggistica “ora per allora”, anche in applicazione del principio del dissenso costruttivo, anziché limitarsi a un diniego immediato. Tale tipo di accertamento, come richiamato in giurisprudenza, consente di valutare la compatibilità di opere realizzate in passato, qualora la mancata verifica iniziale non dipenda da una condotta elusiva dei soggetti interessati.

Tali censure, però, non possono essere accolte. È vero che la giurisprudenza citata dalla ricorrente riconosce la possibilità di effettuare, in situazioni particolari, una valutazione paesaggistica “ora per allora”. Tuttavia, tale procedura richiede la presentazione di una specifica istanza da parte del privato, corredata dei relativi elaborati tecnici e, per quanto riguarda la Soprintendenza, anche degli atti istruttori di competenza comunale previsti dalla normativa vigente. Nel caso concreto, nessuna istanza di questo tipo è stata presentata.

In assenza di tale richiesta, nessun obbligo può gravare sulle amministrazioni di avviare autonomamente l’accertamento postumo. Di conseguenza, non può ritenersi illegittimo il parere reso. Analogamente, è irrilevante il richiamo al principio del dissenso costruttivo, che trova applicazione solo in casi diversi, in cui sia possibile suggerire interventi mitigativi per rendere l’opera compatibile con il contesto tutelato.

La tardività di un parere della Soprintendenza rende nullo l’atto comunale che lo considera?

Infine, risulta infondato anche il quarto motivo di ricorso, con cui la società lamentava che il Comune si sarebbe illegittimamente allineato al parere della Soprintendenza, ritenendolo vincolante nonostante fosse tardivo, essendo stato reso diversi giorni dopo la ricezione degli atti.

Il Tribunale ha osservato che, nel caso concreto, il parere della Soprintendenza non consisteva in una mera valutazione discrezionale di incompatibilità dell’opera, ma individuava una causa ostativa oggettiva al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica. Pertanto, anche se fosse stato tardivo, l’atto comunale che ne ha tenuto conto non risulterebbe censurabile, essendo vincolato da un dato oggettivo idoneo a condizionare l’esito del procedimento.

La presunta tardività del parere della Soprintendenza non sussiste: la procedura si è svolta nei termini previsti, comprese le integrazioni documentali e i preavvisi, con conseguente legittimità del diniego espresso.

In conclusione, il ricorso è infondato e deve essere respinto.