Edilizia e urbanistica – Piano regolatore – Accordo compensantivo – Indennità di esproprio – Diritti edificatori – Cumulo – Esclusione

In ipotesi di accordo riconducibile all’urbanistica compensativa deve escludersi la possibilità di  cumulo tra l’indennità di espropriazione, accettata dalla parte, e i diritti edificatori, dal momento che il loro riconoscimento finirebbe per tradursi in un’ingiustificata duplicazione dell’indennizzo, in contrasto con la logica compensativa; detti diritti  possono pertanto essere riconosciuti soltanto in luogo dell’indennità di espropriazione. (1).
 

Edilizia e urbanistica – Piano regolatore – Urbanistica perequativa – Caratteri

ln caso di urbanistica perequativa, tra i proprietari di un determinato ambito territoriale vi è una distribuzione paritetica e proporzionale  del vantaggio costituito dall’edificabilità, quanto dell’onere di contribuzione ai costi di riqualificazione, urbanizzazione e realizzazione di aree a servizi di pubblica utilità o verde, con la conseguenza che viene riconosciuto un valore edificatorio costante, indipendentemente dalla effettiva e specifica collocazione, all’interno di esso, dei fabbricati assentiti; collocazione che, stante appunto l’effetto distributivo-perequativo, risulta  indifferente per i singoli proprietari, i cui terreni saranno comunque destinatari di una quota uguale di edificabilità. (2).
 

Edilizia e urbanistica – Piano regolatore – Compensazione urbanistica – Caratteri

Nell’ipotesi della compensazione urbanistica, anche definita perequazione compensativa, l’amministrazione, a fronte della cessione gratuita dell’area oggetto di trasformazione pubblica, ovvero di imposizione su di essa di un vincolo assoluto di inedificabilità o preordinato all’esproprio, attribuisce al proprietario un indice di capacità edificatoria fruibile su altra area di proprietà pubblica o privata, non necessariamente contigua e suscettibile di successiva individuazione. La compensazione urbanistica – che può realizzarsi in diverse forme attuative – può fungere da strumento della pianificazione generale tradizionale (compensazione infrastrutturale), ovvero dipendere dall’esigenza di tenere indenne un proprietario al quale venga imposto un vincolo di facere o non facere per ragioni ambientali-paesaggistiche (compensazione ambientale). (3).

(1) Non risultano precedenti negli esatti termini
(2) Conformi: Cass. civ., sez. un., 29 ottobre 2020, n. 23902.

(3) Conformi: Cass. civ., sez. un, 29 ottobre 2020, n. 23902

Consiglio di Stato, sezione IV, 1 dicembre 2025, n. 9436 – Pres. Neri, Est. Tagliasacchi