La decisione del Consiglio di Stato n. 7637/2025 chiarisce i limiti e le condizioni di applicazione dei vincoli culturali sugli edifici privati inseriti in complessi storici. Il caso nasce dall’estensione di un vincolo a un intero complesso monumentale, comprensivo di un immobile privato e dei suoi spazi interni, contestata dal proprietario per l’assenza di pregio storico negli interni e per la mancata corrispondenza dell’immobile al progetto originario.

Il caso

Una società di gestione del risparmio, nella qualità di gestore di un fondo di investimento immobiliare, ha impugnato davanti al Tar competente il decreto emanato ai sensi dell’art. 15 del D.Lgs. 42/2004 relativo a diversi immobili situati in un’area urbana centrale, con particolare riferimento alla dichiarazione di “interesse culturale particolarmente importante” dell’edificio di proprietà del fondo.

Con il ricorso di primo grado, la società ha sostenuto, tra l’altro, che l’edificio in questione non sarebbe riconducibile al progetto originario dell’epoca e che non vi sarebbe ragione di assoggettarlo a vincolo anche nella sua parte interna, trattandosi di un manufatto ricostruito dopo gli eventi bellici e adibito nel tempo a diverse destinazioni d’uso.

Il giudice amministrativo di primo grado ha respinto il ricorso.

Contro tale decisione, la società ha proposto appello per i motivi di seguito riassunti.

L’appellante contesta che il giudice di primo grado non abbia valutato correttamente i motivi di ricorso relativi all’estraneità dell’immobile rispetto al vincolo. Sostiene che il provvedimento presenti gravi vizi procedimentali, risultando illogico. In particolare, l’appellante rileva che: l’istruttoria si è concentrata solo sul complesso monumentale principale e sui portici storici; l’immobile in questione non fa parte del progetto originario né del fronte architettonico principale, è decentrato e ha subito numerose trasformazioni che ne riducono il valore storico; le amministrazioni non hanno condotto sopralluoghi né acquisito documentazione tecnica, trascurando una valutazione puntuale della rilevanza culturale dell’edificio.

Con il secondo motivo, l’appellante contesta la parte della sentenza che richiamava un precedente giurisprudenziale secondo cui è possibile vincolare più beni anche se individuati in modo generico, purché il complesso nel suo insieme presenti un valore culturale.

L’appellante sostiene che questa interpretazione rischia di giustificare vincoli basati solo sulla posizione geografica, senza un’istruttoria specifica e senza bilanciare gli interessi pubblici e privati. Nel caso concreto, l’immobile non rientrerebbe nelle categorie meritevoli di tutela individuate dall’amministrazione. Inoltre, il giudice avrebbe applicato il principio in modo contraddittorio, considerando sufficiente la continuità estetica e culturale tra gli edifici, trascurando le differenze tra singole unità. Infine, l’appellante rileva che l’amministrazione non ha valutato possibili forme di tutela meno gravose per i proprietari.

Con il terzo motivo, la società lamenta che il giudice non avrebbe valutato l’immobile nella sua specificità, trascurando l’assenza dei presupposti per il vincolo e l’irrilevanza storica e artistica degli interni, anch’essi soggetti a tutela senza giustificazione.

Con il quarto motivo, l’appellante sostiene che un vincolo indiretto avrebbe permesso di tutelare i beni culturali dell’area senza estendere il vincolo a un edificio privo di pregio. Evidenzia inoltre la contraddittorietà della motivazione del giudice, secondo cui lo stato attuale degli interni non impedirebbe modifiche future, purché coerenti con il contesto, dimostrando così che gli interni non presentano elementi giustificativi di interesse culturale.

In quali casi un insieme di edifici costituisce un “organismo unitario” soggetto a vincolo culturale?

Il Consiglio ha confermato la validità del vincolo applicato alle parti esterne del complesso. Ha sottolineato che l’insieme degli edifici tutelati costituisce un vero e proprio “organismo unitario”, frutto di un progetto coerente che ha definito l’impianto urbanistico dell’area. Il vincolo riguarda quindi l’intero complesso e comprende anche l’immobile della società appellante, che si inserisce pienamente nel disegno originario. Gli edifici circostanti, pur essendo di proprietà privata, contribuiscono a formare un contesto architettonicamente omogeneo e coerente.

Il vincolo esterno è legittimo anche se l’immobile non è opera dell’architetto originario, ha subito trasformazioni nel tempo, ha avuto diverse destinazioni d’uso o è stato interessato da interventi edilizi. La Soprintendenza ha svolto un’istruttoria adeguata e ha fornito motivazioni sufficienti a giustificare la tutela.

Il Consiglio ha ricordato che limitare il diritto di proprietà è una conseguenza normale quando si tutela un contesto di rilievo culturale. In questo ambito, il giudice non può sostituirsi all’amministrazione nelle valutazioni tecniche, ma deve limitarsi a verificare la logica e la ragionevolezza del provvedimento.

Un vincolo culturale può essere esteso agli spazi interni di un edificio?

Diversamente, il Consiglio ha accolto il motivo di appello relativo agli spazi interni dell’immobile, ritenendolo illegittimo. La decisione si basa sul fatto che il decreto di vincolo non contiene alcuna motivazione specifica che giustifichi la tutela degli interni. La relazione dell’amministrazione si concentra esclusivamente sul valore urbanistico e architettonico esterno del complesso, mentre gli interni hanno subito numerosi interventi e non presentano elementi di pregio. La giurisprudenza richiede, infatti, una motivazione puntuale per estendere il vincolo agli spazi interni, che nel caso di specie non è stata fornita.“l’Amministrazione non ha fornito elementi idonei a contrastare le produzioni documentali della parte ricorrente, dirette a dimostrare lo scarso interesse degli elementi architettonici e decorativi delle parti interne”. Di conseguenza: “Un corretto bilanciamento degli interessi in questione avrebbe, quindi, dovuto condurre l’Amministrazione a limitare il vincolo alle sole parti esterne dell’immobile, in modo da garantire le esigenze di tutela attraverso un vincolo proporzionato rispetto alla situazione dell’immobile”

Di conseguenza, la sentenza stabilisce che il vincolo sulle parti esterne dell’immobile rimane pienamente valido, mentre il vincolo sugli interni viene annullato.

Pertanto, il Consiglio di Stato accoglie l’appello nei limiti di cui in motivazione e, in parziale riforma della sentenza impugnata, accoglie negli stessi limiti il ricorso di primo grado, confermando per il resto la sentenza impugnata.