Unità esterna condizionatori in area vincolata e su edificio storico e i relativi obblighi autorizzativi secondo la normativa paesaggistica e urbanistica vigente: la parola al Tar Campania

L’installazione di impianti di condizionamento in aree vincolate e su edifici storici rappresenta una questione sempre attuale che coinvolge complesse norme urbanistiche e paesaggistiche. Il corretto bilanciamento tra esigenze tecnologiche e tutela del patrimonio architettonico richiede particolare attenzione al rispetto delle autorizzazioni previste, con importanti implicazioni giuridiche e amministrative. Questa tematica sempre attuale continua a stare al centro di numerose controversie e pronunce giurisprudenziali, come quella che ha affrontato il Tribunale Amministrativo della Regione Campania nella recente sentenza n. 6478/2025.

Installazione di condizionatori in area o edificio vincolati: quando serve l’autorizzazione paesaggistica?

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania ha esaminato il ricorso presentato da alcuni privati contro il Comune, riguardante l’ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi emessa dallo Ente. Tale ordinanza è stata adottata in relazione all’installazione, senza preventiva autorizzazione, di diverse unità esterne di condizionamento su un edificio condominiale storico risalente al XIX secolo. L’edificio si trova in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico e classificata come “Città storica – art. 43 NTA” nel Piano Urbanistico Comunale vigente, approvato nel 2020.

Il ricorso articolava quattro principali motivi di doglianza nei confronti dell’ordinanza:

• in primo luogo, si lamentava la violazione delle regole di partecipazione al procedimento amministrativo, sostenendo che non era stata adeguatamente garantita la possibilità di intervenire nel procedimento sanzionatorio;
• in secondo luogo, il ricorrente denunciava una mancanza di motivazione ragionata e puntuale nell’ordinanza, accusandola di contenere affermazioni generiche prive della descrizione dettagliata delle presunte opere abusive e delle ragioni specifiche che giustificano la demolizione;
• terzo, si sosteneva che l’installazione delle unità esterne di condizionamento dovesse essere qualificata come attività di edilizia libera, secondo quanto previsto dall’art. 6, comma 1, lettere a-bis del D.P.R. 380/2001, non soggetta quindi a obbligo di autorizzazione paesaggistica ex art. 149 del D.Lgs. 42/2004;
• infine, si richiamava la violazione del principio di proporzionalità nell’esercizio del potere repressivo, in quanto si riteneva che la sanzione demolitoria fosse eccessiva rispetto alla modesta entità dell’intervento e al ridotto impatto paesaggistico, oltre a confliggere con l’esigenza di garantire un ambiente di lavoro salubre.

L’amministrazione comunale ha resistito al ricorso sostenendo la totale infondatezza delle critiche mosse dai ricorrenti, ribadendo la legittimità e congruità del provvedimento amministrativo adottato nel pieno esercizio delle proprie funzioni di controllo e tutela del territorio.

TAR Campania: in area vincolata paesaggisticamente, l’installazione di impianti, anche se soggetti a esenzione normativa nazionale, richiede comunque la preventiva autorizzazione paesaggistica ove sia presente regolamentazione comunale più restrittiva che impone valutazioni specifiche di compatibilità, a tutela integrale del paesaggio e del decoro architettonico

Il TAR, in premessa, ha rigettato la censura relativa alla violazione delle regole di partecipazione procedimentale. Ha richiamato la giurisprudenza consolidata secondo cui, in materia di interventi edilizi abusivi in aree sottoposte a vincoli, non è obbligatoria la preventiva comunicazione di avvio del procedimento per l’adozione dell’ordinanza di demolizione, dato che la disciplina in materia è di tipo vincolato e rigidamente regolata e l’abuso è elemento noto al ricorrente stesso.

Valutazione sulla disciplina sanzionatoria e sull’applicazione dell’art. 27 D.P.R. 380/2001

I giudici ricordano che, secondo confermata giurisprudenza: nelle zone sottoposte a vincolo paesaggistico, indipendentemente dalla natura dell’intervento e dal titolo necessario per la sua edificazione, in assenza della previa acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica, è in ogni caso doverosa l’applicazione della sanzione demolitoria. Invero, a prescindere dal titolo ritenuto più idoneo e corretto per realizzare un intervento edilizio in zona vincolata (DIA, Scia o permesso di costruire), ciò che rileva è il fatto che lo stesso intervento è stato posto in essere in assoluta carenza del titolo abilitativo e in assenza della previa valutazione sulla sua compatibilità sotto il profilo del vincolo paesaggistico, pertanto, ai sensi dell’art. 27, comma 2, D.P.R. 380/2001, deve essere sanzionato attraverso il provvedimento sanzionatorio nella specie correttamente adottato dall’amministrazione (cfr. CdS, sez. VI, 9 gennaio 2013, n. 62).

In altre parole, nelle zone sottoposte a vincolo paesaggistico, non rileva la natura specifica dell’intervento né il titolo edilizio ritenuto necessario per la sua realizzazione: in assenza della preventiva autorizzazione paesaggistica, l’applicazione della sanzione demolitoria è sempre obbligatoria.

Ciò significa che, indipendentemente dal titolo edilizio richiesto (ad esempio, Dichiarazione di Inizio Attività oggi Segnalazione Certificata di Inizio Attività, permesso di costruire), la mancanza totale di un titolo abilitativo e di una verifica preventiva di compatibilità paesaggistica determina la legittimità dell’adozione del provvedimento demolitorio, così come sancito dall’articolo 27, comma 2, del D.P.R. 380/2001 e confermato dalla giurisprudenza amministrativa.

Motivazione del provvedimento impugnato e normativa violata

Nel caso in esame, l’installazione di un impianto di condizionamento sulla facciata nord di un edificio storico, ubicato in un’area interamente sottoposta a vincolo paesaggistico, è stata effettuata in assenza dell’autorizzazione paesaggistica prevista dall’art. 181 del D.Lgs. 42/2004 e in violazione dell’art. 27, comma 2, del D.P.R. 380/2001 nonché delle prescrizioni urbanistiche del Piano Urbanistico Comunale.

Di conseguenza, il Comune ha correttamente ritenuto imprescindibile la preventiva acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica ai sensi dell’art. 167 del D.Lgs. 42/2004 e ha applicato legittimamente la sanzione demolitoria in caso di carenza del titolo (come ribadito dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 7426 dell’8 novembre 2021).

Esclusione dell’edilizia libera per le opere contestate

Non è ammissibile affermare che i condizionatori installati possano rientrare nell’ambito dell’edilizia libera, esentata dall’obbligo di autorizzazione paesaggistica secondo l’allegato A del D.P.R. 31/2017.

La stessa conduttrice dei locali interessati ha dichiarato che l’installazione risale a circa quindici anni fa, quindi antecedente all’entrata in vigore della normativa che prevede l’esenzione per alcuni impianti tecnologici.

Inoltre, l’allegato A del D.P.R. 31/2017 prevede che, anche nelle aree vincolate, sono esentati solo gli impianti tecnologici esterni collocati su prospetti secondari, in spazi interni o in posizioni non visibili dallo spazio pubblico, purché non interessino beni vincolati ai sensi del Codice dei Beni Culturali.

Nel caso in esame, invece, i condizionatori sono posizionati su una facciata principale e risultano chiaramente visibili dallo spazio pubblico, senza che siano stati adottati accorgimenti per un’integrazione armonica con il contesto storico-architettonico, come ad esempio schermature o tinteggiature.

Vincoli ulteriori e prescrizioni del Piano di Recupero comunale

Va anche ricordato che l’art. 14 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano di Recupero comunale, adottato nel 2024, vieta esplicitamente l’installazione di apparecchi di condizionamento, caldaie, tubazioni e antenne sulle facciate degli edifici, al fine di preservarne il decoro architettonico.

Il Piano prescrive inoltre modalità precise per la collocazione di canalizzazioni, con particolare attenzione all’impatto visivo e al rispetto dell’estetica complessiva dell’edificio tramite soluzioni architettoniche finalizzate a minimizzare la visibilità.

Pertanto: alla luce del complesso quadro innanzi delineato, un’eventuale valutazione di compatibilità, comunque da effettuarsi su istanza di parte, e non – come asserito in ricorso – dall’ente in sede di applicazione della sanzione, non potrebbe prescindere da un progetto dell’interessato che rispetti anche le sopra richiamate ulteriori indicazioni contenute nel sopra richiamato Piano di Recupero, come ben precisato nella relazione tecnica richiamata dal provvedimento impugnato.

Una eventuale valutazione di compatibilità paesaggistica e urbanistica, debitamente richiesta e documentata dal privato, non può prescindere dal rispetto di tali indicazioni e dalla presentazione di un progetto conforme, come evidenziato dalla relazione tecnica richiamata nell’ordinanza.

Alla luce di quanto sopra, a giudizio del Tar, il Comune ha esercitato legittimamente il proprio potere di vigilanza e controllo sull’attività urbanistica ed edilizia, che comprende l’obbligo di adottare provvedimenti di demolizione in caso di opere realizzate in zone vincolate senza i necessari titoli abilitativi.

Il potere sanzionatorio esercitato è di natura vincolata, volto al ripristino dello stato legittimo e alla tutela dei valori paesaggistici e architettonici, e quindi privo di margini di discrezionalità.

Pertanto, il provvedimento impugnato non richiede motivazioni aggiuntive riferite ad altri interessi pubblici diversi da quelli connessi al rispetto delle norme sul vincolo e sulla tutela del patrimonio ambientale.

In conclusione, il TAR Campania ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità dell’ordinanza comunale e compensando le spese del giudizio.