La sentenza della Corte di Cassazione n. 17279/2025 affronta il tema della trasformazione di un balcone/terrazzo in veranda chiusa, eseguita in zona sismica. Il caso mette a fuoco la qualificazione tecnica dell’intervento (semplice “veranda” oppure “sopraelevazione”), il regime autorizzatorio antisismico, l’onere e l’estensione delle verifiche strutturali, nonché il rapporto tra sanatoria e normativa sulle costruzioni in zona sismica.

Il caso

Nel caso in esame, alcuni condòmini convenivano in giudizio i proprietari dell’ultimo piano, chiedendo di accertare la natura condominiale della terrazza e l’abusività delle opere (veranda) con condanna alla rimozione e ripristino. Il Tribunale di Benevento (sent. n. 81/2019) rigettava la domanda; la Corte d’Appello di Napoli (sent. n. 2289/2020) accoglieva parzialmente, riconoscendo la natura privata del terrazzo ma ordinando la demolizione della sopraelevazione perché non conforme alla normativa antisismica.

La consulenza tecnica d’ufficio (CTU) aveva accertato un aumento di circa 30 m² di superficie abitabile e un incremento dell’altezza del piano, con manufatto stabilmente infisso: elementi che la Corte territoriale ha ritenuto incompatibili con l’idea di “semplice veranda” o “vano tecnico”, qualificando l’intervento come sopraelevazione soggetta alle NTC 2018, § 8.4.3, applicabili all’epoca della richiesta di autorizzazione in sanatoria.

Essendo l’immobile ubicato in zona sismica 1, opera la presunzione di pericolosità della sopraelevazione di cui all’art. 1127, co. 2, c.c. in caso di difformità alla normativa antisismica. Da ciò deriva l’obbligo di verifica di resistenza sismica dell’intero fabbricato, comprese le fondazioni, e non soltanto del nuovo volume.

Era stata acquisita un’autorizzazione antisismica in sanatoria (5.6.2019) qualificando l’opera come “veranda”. La Corte d’Appello ha ritenuto tale titolo non pertinente rispetto a una sopraelevazione e quindi inidoneo a superare la presunzione di pericolosità; inoltre, la doppia conformità di cui all’art. 36 d.P.R. 380/2001 non si applica alla violazione della normativa antisismica.

In cassazione i proprietari deducevano:

• violazione degli artt. 2727-2729 c.c. e omesso esame per mancata adesione alle conclusioni della CTU;
• erroneità nel ritenere la pericolosità a fronte del rilascio dell’autorizzazione in sanatoria e violazione dell’art. 36 d.P.R. 380/2001;
• erronea applicazione delle NTC 2018 alla luce dell’art. 94-bis d.P.R. 380/2001 (introdotto dallo “Sblocca cantieri”).

Sul primo motivo, la censura è inammissibile quanto alla pretesa violazione degli artt. 2727-2729 c.c.: la Corte d’Appello non ha fatto ricorso a presunzioni semplici, ma ha applicato la presunzione legale dell’art. 1127, co. 2, c.c. per sopraelevazioni in zona sismica non conformi. È infondato il vizio motivazionale: il giudice di merito ha considerato la CTU, discostandosene come peritus peritorum nella qualificazione giuridico-tecnica dell’intervento (non “riparazione/intervento locale” ma adeguamento) e nelle conseguenze: verifica sismica estesa alle fondazioni, non svolta. L’argomento del CTU sul mancato aumento di peso >20% è irrilevante dopo l’accertato aumento di superficie abitabile e altezza.

La doppia conformità può sanare la violazione sismica?

La doglianza è infondata: l’art. 36 disciplina la doppia conformità edilizia e non sana la violazione della normativa antisismica; il titolo postumo rilasciato come “veranda” è non pertinente all’effettiva sopraelevazione e non supera la presunzione di pericolosità. È richiamato, per completezza, l’orientamento penale che esclude rilievo all’autorizzazione antisismica postuma (in zona sismica la regola è la previa autorizzazione ex art. 94 T.U. Edilizia).

Quali interventi richiedono la verifica strutturale ai sensi dell’art. 94-bis del D.P.R. 380/01?

L’art. 94-bis d.P.R. 380/2001 distingue interventi rilevanti, di minore rilevanza o privi di rilevanza; le sopraelevazioni in zona 1 rientrano tra gli “interventi rilevanti” e, quindi, esigono autorizzazione preventiva e verifica strutturale estesa al fabbricato. Non è applicabile la diversa disciplina regionale evocata dai ricorrenti (richiamo alla Sicilia), essendo il caso in Campania.

Per tali motivi, il ricorso è respinto.

Pertanto, in zona sismica 1, la chiusura di un balcone con manufatto stabilmente infisso che aumenti superficie utile e quota del piano costituisce sopraelevazione (intervento di adeguamento): è necessaria autorizzazione antisismica preventiva e la verifica di sicurezza riguarda anche le fondazioni dell’intero edificio, non solo il nuovo volume; la sanatoria rilasciata come “veranda” non è idonea a superare la presunzione di pericolosità dell’art. 1127, co. 2, c.c. né si applica la “doppia conformità” dell’art. 36 d.P.R. 380/2001 alla disciplina antisismica.