Il Decreto Salva Casa ha introdotto novità significative in materia di sanatoria edilizia, estendendo la possibilità di regolarizzare interventi realizzati in assenza o difformità dal titolo abilitativo, anche in presenza di vincoli paesaggistici. Il nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, recepito anche dalla Regione Siciliana, ha aperto un dibattito interpretativo sulla sua effettiva applicabilità.

In questo contesto si colloca la sentenza del TAR Sicilia n. 2191/2025, che affronta la legittimità di un diniego di sanatoria paesaggistica non fondato sulla nuova disciplina.

Il caso

La ricorrente ha acquistato nel 2018, tramite asta giudiziaria, un immobile che era stato oggetto negli anni ’90 di interventi edilizi eseguiti in assenza di titolo abilitativo, tra cui:

• chiusura a vetri di un vano scala e relativo terrazzo;
• realizzazione di un locale caldaia, due locali di sgombero e una lavanderia nei piani sottostrada;
• costruzione di un portico sul terreno di pertinenza.

Tali modifiche non erano mai state sanate. Un primo tentativo di condono, ex legge n. 326/2003, si era concluso negativamente a causa del parere contrario della Soprintendenza ai Beni Culturali. Contro il diniego era stato proposto ricorso, poi respinto dal TAR con sentenza n. 1094/2024, attualmente appellata al CGA.

Con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito con modificazioni in L. 105/2024) e della L.R. Sicilia 27/2024, la ricorrente ha presentato una SCIA in sanatoria ex art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, ritenendo che le opere abusive – pur ricadenti in area vincolata – fossero sanabili in virtù della nuova normativa.

Tuttavia, con provvedimento del 1° aprile 2025, la Soprintendenza ha rigettato l’istanza, senza considerare l’applicabilità dell’art. 36-bis e facendo riferimento esclusivo all’art. 36 TUE.

La ricorrente ha impugnato il diniego deducendo:

• violazione dell’art. 36-bis TUE e del D.L. 69/2024 (cd. Salva Casa);
• violazione dell’art. 167, co. 4 del Codice dei Beni Culturali;
• difetto di istruttoria e motivazione illogica;
• violazione della circolare MIBAC n. 19/2025, che consente la sanatoria anche con aumento di volumetria in zone paesaggisticamente vincolate.

La ricorrente ha evidenziato che il provvedimento impugnato ha ignorato la nuova norma, valutando l’istanza alla stregua di una richiesta ex art. 36 TUE e non 36-bis.

L’Amministrazione regionale ha replicato:

• richiamando il vincolo paesaggistico gravante sull’area dal 1967;
• sostenendo che le opere abusive riguardano aumenti volumetrici non sanabili ex art. 167 Codice Paesaggio;
• argomentando l’inapplicabilità del “Salva Casa” in quanto in contrasto con l’art. 183, co. 6, del Codice dei Beni Culturali, secondo cui deroghe possono essere introdotte solo tramite espressa modifica delle disposizioni codicistiche.

Il Decreto Salva Casa consente di superare un precedente rigetto di sanatoria basato su normative antecedenti?

Il TAR Sicilia ha accolto il ricorso, annullando il diniego e ordinando alla Soprintendenza di riesaminare l’istanza alla luce dell’art. 36-bis TUE, e non dell’art. 36.

Il TAR ha rilevato che la Soprintendenza ha sbagliato ad applicare l’art. 36, ignorando che la ricorrente aveva chiesto l’applicazione del nuovo art. 36-bis, che ammette la sanatoria anche per abusi con aumento di superficie o volume anche in aree vincolate, purché sussistano le condizioni previste.

L’Amministrazione ha omesso ogni valutazione sulla compatibilità paesaggistica ai sensi della nuova norma. Questo difetto di istruttoria e la mancata motivazione hanno reso illegittimo il provvedimento.

Il rigetto di una precedente domanda di sanatoria (ex legge 326/2003) non impedisce la proposizione di una nuova istanza fondata su diversa normativa, come nel caso dell’art. 36-bis.

Le osservazioni svolte in giudizio dalla Soprintendenza (sul presunto conflitto tra il TUE e il Codice dei Beni Culturali) non erano contenute nel provvedimento impugnato e, pertanto, non possono integrare ex post la motivazione.

Non essendo stato espresso il parere paesaggistico sulla base dell’art. 36-bis, il TAR non ha potuto sostituirsi all’amministrazione nel merito, limitandosi a ordinare un nuovo esame istruttorio.

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato il diniego della Soprintendenza, con obbligo di riedizione del procedimento amministrativo alla luce della nuova disciplina introdotta dal Decreto Salva Casa.