La sentenza n. 5336/2025 del TAR Campania affronta il tema dell’annullamento in autotutela di un permesso di costruire in sanatoria rilasciato nel 2014, revocato dal Comune dieci anni dopo. Il caso consente al giudice amministrativo di chiarire i limiti temporali imposti dall’art. 21-nonies della legge n. 241/1990, ribadendo l’illegittimità di annullamenti tardivi in assenza di false dichiarazioni rilevanti e non conosciute dall’Amministrazione.

Il caso

Due cittadine hanno impugnato dinanzi al TAR Campania un provvedimento del Comune con cui era stato annullato in autotutela il permesso di costruire in sanatoria rilasciato nel 2014, a distanza di oltre dieci anni dalla sua adozione. Il titolo edilizio era stato concesso su una domanda di condono presentata nel 1986, ai sensi della legge n. 47/1985, e successivamente aggiornata nel 2009, anche in riferimento alla legge 724/1994. Secondo l’Amministrazione, l’annullamento era giustificato dalla non sanabilità dell’opera, in quanto realizzata dopo il termine del 1° ottobre 1983, e da una presunta errata rappresentazione dello stato dei luoghi.

Le ricorrenti – una usufruttuaria e l’altra titolare del diritto di abitazione sull’immobile – hanno dedotto:

• violazione dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990, che stabilisce il termine di 12 mesi (già 18) per l’annullamento in autotutela;
• assenza di elementi nuovi sopravvenuti rispetto alla data di rilascio del titolo edilizio;
• conoscenza piena e pregressa da parte dell’Amministrazione dei fatti contestati (accertati con sopralluoghi nel 1984 e nel 2004);
• mancanza di motivazione attuale circa l’interesse pubblico concreto e specifico alla rimozione del titolo edilizio.

Il Comune, pur non costituendosi in giudizio, ha adottato l’atto di ritiro sulla base di:

• sopralluoghi effettuati negli anni 1984 e 2004, da cui emergeva che le opere erano state realizzate dopo il limite temporale del 1° ottobre 1983;
• relazione tecnica del 2014 che, secondo il Comune, descriveva in modo non conforme lo stato effettivo dell’immobile, inducendo in errore l’autorità nel rilascio del permesso.

Il TAR Campania ha accolto integralmente i ricorsi, ritenendo illegittimo l’annullamento del permesso in sanatoria per superamento del termine decadenziale previsto dall’art. 21-nonies della legge n. 241/1990.

L’annullamento in autotutela è stato adottato nel dicembre 2024, ben oltre i 12 mesi fissati dalla legge (nella versione in vigore dal 2021). Il TAR ha chiarito che si tratta di un termine perentorio, oltre il quale l’Amministrazione perde il potere di annullare il provvedimento anche se illegittimo, salvo il caso di dichiarazioni mendaci rilevanti e non conoscibili al tempo del rilascio.

Gli elementi su cui si fondava l’annullamento – realizzazione di opere dopo il 1983 – erano già noti al Comune, come dimostrato dai sopralluoghi del 1984 e 2004. Di conseguenza, non vi è stata alcuna nuova scoperta, né si può parlare di comportamento ingannevole da parte del privato.

Il giudice ha sottolineato l’importanza della tutela dell’affidamento del cittadino nei confronti di un titolo edilizio ormai consolidato. Il legislatore ha fissato un termine preciso per l’esercizio del potere di autotutela proprio per evitare instabilità permanente e squilibri tra amministrazione e amministrati.

Il TAR ha quindi dichiarato l’illegittimità del provvedimento di annullamento in quanto adottato oltre il termine massimo di 12 mesi, senza che ricorressero circostanze idonee a giustificare l’eccezione.

Ha disposto l’annullamento dell’atto impugnato, con la reviviscenza del permesso di costruire in sanatoria, e la compensazione delle spese per le specificità della controversia.

Il caso affrontato dal TAR Campania mette in luce tutte le criticità della gestione edilizia tradizionale: la difficoltà nel ricostruire lo stato legittimo di un immobile, la presenza di dichiarazioni tecniche non aggiornate, tempi lunghi e incertezza nei procedimenti di verifica da parte della Pubblica Amministrazione. Tutti elementi che alimentano contenziosi, sfiducia e instabilità, come dimostra l’annullamento – ritenuto illegittimo – di un permesso in sanatoria a distanza di dieci anni dal rilascio.