Cosa distingue la manutenzione straordinaria dalla ristrutturazione edilizia? Guida alle differenze secondo il D.P.R. 380/2001: definizioni, interventi e autorizzazioni richieste

In ambito edilizio, è fondamentale distinguere e riconoscere correttamente i diversi interventi edilizi tra cui manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia al fine di rispettare la normativa, gestire le pratiche autorizzative e accedere alle detrazioni fiscali.

Definizione normativa dei principali interventi edilizi

L’art. 3 del D.P.R. 380/2001 definisce chiaramente le categorie di interventi edilizi, come di seguito riportato:

• manutenzione ordinaria: interventi di riparazione, rinnovo o sostituzione delle finiture e degli impianti, senza alterazione di volumi o destinazione d’uso;
• manutenzione straordinaria: interventi più incisivi, che riguardano anche parti strutturali, ma senza alterare la volumetria o la destinazione d’uso dell’immobile;
• restauro e risanamento conservativo: interventi per conservare l’organismo edilizio esistente, con eventuali adeguamenti funzionali;
• ristrutturazione edilizia: interventi più radicali che modificano l’edificio nella sua interezza o in parte, anche cambiando destinazione d’uso;
• nuova costruzione: interventi che prevedono la realizzazione di un nuovo edificio oppure l’ampliamento volumetrico di edifici esistenti. Include anche le costruzioni su aree libere e i fabbricati demoliti e ricostruiti con modifiche rispetto al preesistente;
• ristrutturazione urbanistica: lavori rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Cosa si intende per manutenzione straordinaria?

La manutenzione straordinaria rappresenta una categoria di interventi edilizi finalizzati non solo alla conservazione dell’immobile, ma anche al miglioramento delle sue prestazioni funzionali ed energetiche, senza alterarne i parametri urbanistici principali.

Dal punto di vista tecnico, tali interventi:

• non comportano variazioni di volumetria;
• non determinano un mutamento della destinazione d’uso dell’edificio o delle singole unità immobiliari;
• possono interessare parti strutturali dell’edificio, previa valutazione e progettazione da parte di un tecnico abilitato;
• richiedono, nella maggior parte dei casi, il deposito di una pratica edilizia (es. CILA o SCIA, a seconda della natura dell’intervento e delle normative locali).

Nello specifico, gli interventi di manutenzione straordinaria comprendono opere per il rinnovo o la sostituzione anche di parti strutturali degli edifici, l’integrazione di impianti igienico-sanitari e tecnologici, frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari (senza modificare la volumetria complessiva e la destinazione d’uso), e modifiche ai prospetti per garantire agibilità o accesso, purché rispettino le normative urbanistiche ed edilizie e non riguardino edifici vincolati.

Questi interventi, pur non modificando la configurazione urbanistica dell’immobile, ne migliorano significativamente le condizioni di sicurezza, abitabilità e rendimento energetico.

Cosa si intende per ristrutturazione edilizia?

La ristrutturazione edilizia rappresenta un livello più avanzato e incisivo di intervento sul patrimonio edilizio esistente. Come definito dall’art. 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. 380/2001, essa comprende tutte quelle opere finalizzate a trasformare un edificio esistente, anche in modo radicale, attraverso opere che possono modificarne struttura, impianti, sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche architettoniche.

Includono anche demolizione e ricostruzione, interventi per l’adeguamento normativo (antisismica, accessibilità, efficienza energetica) e, se previsto dalle norme, aumenti di volumetria per rigenerazione urbana. Tuttavia, in edifici vincolati o in aree storiche, demolizione e ricostruzione o ripristino post-crollo sono considerati ristrutturazione solo se si mantengono forma, volume e caratteristiche originarie.

In sostanza, la ristrutturazione edilizia si caratterizza per un grado di intervento più profondo rispetto alla manutenzione straordinaria: non si limita al miglioramento delle funzionalità dell’edificio, ma può modificarne significativamente l’assetto, la distribuzione degli spazi e perfino la destinazione funzionale, incidendo sulla configurazione complessiva dell’immobile.

Qual è la differenza tra ristrutturazione e manutenzione straordinaria

La differenza tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia si riflette su molteplici aspetti tecnici, normativi e procedurali, influenzando direttamente la natura dell’intervento, il titolo abilitativo necessario e l’eventuale accesso a benefici fiscali.

Quali interventi rientrano in manutenzione straordinaria e quali in ristrutturazione?

La manutenzione straordinaria riguarda quegli interventi che servono a rinnovare, sostituire o migliorare parzialmente alcuni elementi dell’edificio, anche se strutturali. Tuttavia, queste operazioni non modificano né la forma, né il volume, né la sagoma dell’edificio, e nemmeno la sua destinazione d’uso. Per fare qualche esempio, si tratta di lavori come il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, l’adeguamento degli impianti o la redistribuzione degli spazi interni senza alterare la struttura portante.

La ristrutturazione edilizia, invece, consiste in interventi più profondi e complessi, che hanno l’obiettivo di trasformare l’edificio esistente. Questi lavori possono prevedere la demolizione e ricostruzione di parti o dell’intero organismo edilizio, la modifica della volumetria o della sagoma, ampliamenti e anche il cambiamento della destinazione d’uso dell’immobile. Alcuni esempi tipici sono la conversione di un sottotetto in una mansarda abitabile, l’installazione di un ascensore, l’ampliamento volumetrico o la demolizione e ricostruzione con caratteristiche diverse rispetto all’edificio originale.

Qual è l’impatto sull’immobile degli interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione?

Per quanto riguarda l’impatto sull’immobile, la manutenzione straordinaria ha un effetto piuttosto contenuto e conservativo. Questo significa che, con questi interventi, si mantengono invariati i parametri urbanistici dell’edificio e la sua organizzazione funzionale interna, senza modifiche sostanziali.

Al contrario, la ristrutturazione edilizia comporta un impatto più significativo e trasformativo sull’immobile. Può infatti portare a cambiamenti evidenti nell’aspetto esteriore dell’edificio, nella distribuzione degli spazi interni, nei volumi complessivi e persino nella destinazione d’uso dell’edificio stesso.

In cosa si distinguono manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia nei vari aspetti edilizi?

Per quanto riguarda la volumetria e la sagoma dell’edificio, la manutenzione straordinaria non prevede alcuna modifica: la volumetria rimane invariata e non è consentito intervenire sulla sagoma o sui prospetti dell’immobile. Invece, nella ristrutturazione edilizia è possibile modificare sia la volumetria che la sagoma, sempre nel rispetto dei limiti stabiliti dagli strumenti urbanistici. Questo può comportare un aumento delle superfici utili e la realizzazione di nuovi volumi tecnici, come ad esempio vani per ascensori o locali tecnici.

Per quanto riguarda la destinazione d’uso, con la manutenzione straordinaria non è permesso cambiare la funzione originaria dell’immobile, che rimane dunque abitativa, commerciale o di altro tipo, come previsto inizialmente. Diversamente, la ristrutturazione edilizia può includere anche un cambiamento della destinazione d’uso, purché ciò sia compatibile con la normativa urbanistica vigente.

Infine, per quanto riguarda le parti strutturali, nella manutenzione straordinaria si possono effettuare interventi sulle strutture, ma questi non devono modificare il comportamento statico complessivo dell’edificio. Gli elementi portanti non devono essere sostituiti o demoliti in modo sostanziale. Al contrario, nella ristrutturazione edilizia sono ammessi interventi anche rilevanti sulle strutture portanti, che possono comprendere modifiche radicali, sostituzioni o integrazioni di elementi strutturali.

Quali titoli abilitativi sono richiesti per la manutenzione straordinaria e la ristrutturazione edilizia?

Per gli interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia sono richiesti diversi titoli abilitativi, che variano in base alla tipologia e alla complessità dei lavori da eseguire.

Nel caso della manutenzione straordinaria, quando gli interventi non coinvolgono le parti strutturali dell’edificio, ma sono limitati ad esempio allo spostamento di tramezzi non portanti o al rifacimento degli impianti, è necessario presentare al Comune la CILA, ossia la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, prima di iniziare i lavori, senza che sia richiesta un’approvazione preventiva. Se invece la manutenzione straordinaria riguarda elementi strutturali, come modifiche a muri portanti o solai, è obbligatoria la presentazione della SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune, che può richiedere il coinvolgimento di tecnici abilitati per esprimere un parere.

Per quanto riguarda la ristrutturazione edilizia, la SCIA è sufficiente per interventi che non comportano modifiche significative alla volumetria o alla sagoma dell’edificio. Tuttavia, per interventi più complessi e rilevanti, definiti come ristrutturazione edilizia “pesante” — che includono modifiche della volumetria, della sagoma, della destinazione d’uso o dell’aspetto esterno, oppure demolizioni e ricostruzioni — è necessario ottenere il permesso di costruire.

Differenza tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia in breve

Di seguito, si propongono una tabella riassuntiva e un’infografica che evidenziano in modo chiaro le principali differenze tra questi due tipi di interventi.

Quali detrazioni sono previste per manutenzione straordinaria e ristrutturazione?

Gli interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia possono beneficiare del bonus ristrutturazione che, dal 1° gennaio al 31 dicembre 2025, prevede una detrazione del 50% per le abitazioni principali. Per le seconde e terze case, invece, la detrazione dall’imposta lorda è pari al 36% delle spese sostenute.

Manutenzione straordinaria e ristrutturazione: le FAQ

Di seguito si riportano delle domande frequenti sugli interventi edilizi interessati.

Cos’è la manutenzione straordinaria?

La manutenzione straordinaria riguarda interventi più consistenti rispetto alla manutenzione ordinaria, finalizzati a migliorare le funzionalità dell’edificio, senza però alterarne i principali parametri urbanistici. Questi lavori possono interessare parti strutturali dell’edificio, ma non devono comportare aumenti di volume o cambiamenti della destinazione d’uso. In base alla complessità dell’intervento, è necessario presentare una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) oppure una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Che cos’è la ristrutturazione edilizia?

La ristrutturazione edilizia rappresenta una categoria di intervento molto più incisiva. Si tratta di opere che trasformano, anche radicalmente, un edificio esistente. Questi interventi possono comportare la modifica della struttura, degli impianti, della sagoma, dei prospetti e persino della destinazione d’uso. La ristrutturazione può comprendere la demolizione e ricostruzione dell’intero immobile, anche con modifiche rispetto all’originale, purché nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti. È un tipo di intervento che consente un ampio margine di trasformazione, ed è quindi regolato da titoli abilitativi più stringenti, come la SCIA o, nei casi più rilevanti, il permesso di costruire.

Qual è la differenza tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia?

La differenza principale sta nella portata e negli effetti dell’intervento sull’immobile. La manutenzione straordinaria ha un carattere prevalentemente conservativo: consente di migliorare l’efficienza e la sicurezza dell’edificio, ma senza modificarne la sagoma, il volume o la destinazione d’uso. Al contrario, la ristrutturazione edilizia è finalizzata alla trasformazione dell’edificio e può includere anche demolizioni, ricostruzioni, cambiamenti funzionali e ampliamenti. Per questo motivo, la manutenzione straordinaria è soggetta a procedure semplificate (CILA o SCIA), mentre la ristrutturazione può richiedere il permesso di costruire.

Quali sono gli altri tipi di interventi edilizi previsti dal D.P.R. 380/2001?

Oltre alla manutenzione e alla ristrutturazione, la normativa individua altre tipologie di interventi edilizi. Il restauro e risanamento conservativo comprende operazioni che mirano a conservare e valorizzare l’organismo edilizio esistente, adeguandolo all’uso contemporaneo senza alterarne l’identità. La nuova costruzione, invece, riguarda la realizzazione di nuovi edifici o l’ampliamento di quelli esistenti, anche su aree libere. Infine, la ristrutturazione urbanistica implica la sostituzione dell’intero tessuto edilizio esistente, attraverso interventi che possono modificare l’organizzazione dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Quali titoli abilitativi sono necessari per i diversi interventi?

Il titolo abilitativo dipende dalla natura e dalla complessità dei lavori. Per la manutenzione straordinaria, se gli interventi non toccano le strutture portanti, basta presentare una CILA, che non richiede approvazione preventiva ma solo comunicazione al Comune. Se invece le opere interessano elementi strutturali, è necessaria una SCIA. In caso di ristrutturazione edilizia, la SCIA è sufficiente per interventi leggeri, ma quando si entra in ambito di modifiche importanti è indispensabile richiedere un permesso di costruire.