La sentenza del Consiglio di Stato n. 5326/2025 si inserisce nell’ambito della disciplina urbanistica relativa al pagamento degli oneri di urbanizzazione in caso di interventi edilizi con cambio di destinazione d’uso. Il caso trae origine da un ricorso presentato da una società contro il Comune di riferimento, a seguito della richiesta di versamento degli oneri per un intervento di ristrutturazione edilizia, pur in assenza di aumento del carico urbanistico.

Quando sono dovuti gli oneri secondo la normativa regionale?

Il Consiglio di Stato ha confermato la decisione del T.A.R., ritenendo il ricorso infondato sia sotto il profilo procedurale che sostanziale. Anzitutto, ha osservato che, sebbene il TAR avesse dichiarato il ricorso improcedibile, ne aveva comunque valutato il merito, rigettandolo; pertanto, la censura in rito era priva di utilità pratica.

Nel merito, il Consiglio ha ribadito che l’art. 30 della L.R. Emilia-Romagna 15/2013 prevede espressamente che:

Gli oneri di urbanizzazione sono dovuti in relazione agli interventi di ristrutturazione edilizia o agli interventi che comportano nuova edificazione o che determinano un incremento del carico urbanistico in funzione di:

a) un aumento delle superfici utili degli edifici;
b) un mutamento della destinazione d’uso degli immobili nei casi previsti dai commi 3 e 4 dell’articolo 28;
c) un aumento delle unità immobiliari non rientrante nella definizione di manutenzione straordinaria, di cui alla lettera b), secondo periodo, dell’Allegato alla presente legge.

L’utilizzo della congiunzione “o” implica che basti una sola di queste condizioni per far scattare l’obbligo.

Nel caso specifico, il passaggio da destinazione commerciale a direzionale rappresenta un mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionalmente autonome, e quindi rilevante ai sensi dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001. Anche in mancanza di un aggravio effettivo del carico urbanistico, questo cambiamento giustificava la richiesta del contributo.

Il Consiglio ha richiamato anche consolidata giurisprudenza amministrativa che sul punto risulta orientata in senso sfavorevole all’appellante:

• il passaggio tra categorie funzionalmente autonome comporta l’obbligo di versamento degli oneri di urbanizzazione, indipendentemente dalla necessità di un titolo abilitativo, poiché rileva il diverso impatto urbanistico prodotto (TAR Lombardia, Sez. II, n. 1675/2020);
• il cambio di destinazione d’uso implichi la corresponsione di un contributo pari alla differenza tra gli oneri della destinazione originaria e quelli della nuova, a condizione che questi siano più elevati, al fine di evitare il pagamento di somme prive di giustificazione (TAR Emilia-Romagna, Sez. I, n. 601/2013);
• il pagamento degli oneri va escluso solo nei casi in cui il cambio d’uso avvenga all’interno della medesima categoria funzionale. Diversamente, se il mutamento determina il passaggio ad una categoria autonoma con un maggiore impatto urbanistico, il versamento degli oneri è dovuto (TAR Emilia-Romagna, Sez. I, n. 368/2018).

Infine, il Collegio ha ritenuto infondate anche le ulteriori doglianze dell’appellante, confermando la correttezza del riferimento normativo operato dal T.A.R. e ritenendo adeguata la motivazione della sentenza impugnata.

Alla luce di queste considerazioni, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello.