Se la normativa urbanistica comunale consente solo interventi di manutenzione ordinaria, è possibile considerare legittimi lavori di ristrutturazione di un sottotetto se realizzati per l’adeguamento sismico?

La sentenza n. 4848/2025 del Consiglio di Stato specifica che in zona urbanistica omogenea A, in cui sono consentiti esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria, non è legittimo autorizzare interventi configurabili come ristrutturazione edilizia, anche se motivati da esigenze di adeguamento sismico. Qualsiasi modifica a sagoma, prospetti o destinazione d’uso eccede i limiti imposti dalla normativa e viola i vincoli urbanistici locali.

Il caso riguarda un permesso di costruire rilasciato dal Comune a due privati per eseguire una serie di interventi su un immobile situato in zona omogenea A, vincolata alla sola manutenzione ordinaria secondo l’art. 16 delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano Regolatore Generale comunale.

Il vicino confinante ha impugnato il permesso davanti al Tar Campania, sostenendo l’illegittimità dell’autorizzazione urbanistica e sismica, per violazione delle norme in materia di distanze, categorie edilizie e vincoli urbanistici.

Il ricorrente denunciava:

• violazione degli artt. 9 co. 1 del D.M. 1444/1968 (distanze);
• violazione dell’art. 2-bis, co. 1-ter del D.P.R. 380/2001 (riforma edilizia);
• inosservanza dell’art. 16 co. 2 delle NTA;
• eccesso di potere e travisamento dei fatti.

Il TAR Campania (Salerno) respingeva il ricorso ritenendo gli interventi compatibili con la normativa. Di conseguenza, l’appellante ha proposto ricorso al Consiglio di Stato basandosi su tre motivi principali:

• errata qualificazione degli interventi edilizi: si trattava di ristrutturazione edilizia e non di manutenzione ordinaria, con modifiche di sagoma, prospetti e altezze (violazione art. 9 D.M. 1444/1968 e art. 16 NTA);
• omissione di pronuncia: il TAR non avrebbe valutato gli altri vizi del permesso, come il cambio di destinazione d’uso e l’autorizzazione sismica;
• riproposizione dei motivi di primo grado, ribadendo l’incompatibilità tra gli interventi e le norme urbanistiche.

I titolari del permesso hanno eccepito l’inammissibilità dell’appello, la correttezza della decisione del TAR e la natura tecnica e non invasiva delle opere (in particolare il cordolo sismico e l’abbaino).

Quali interventi rientrano in ristrutturazione edilizia e quali in manutenzione ordinaria?

In primo luogo, devono essere respinte le eccezioni sollevate contro l’ammissione dell’appello, che si basavano sul presunto mancato rispetto del principio di specificità dei motivi di impugnazione e sul divieto di introdurre nuovi argomenti in sede di appello. Infatti, l’appellante ha chiaramente evidenziato quali fossero le criticità che, a suo avviso, avrebbero compromesso la decisione del TAR, riproponendo in modo specifico le doglianze relative all’errata qualificazione dei lavori e alla presunta violazione delle distanze tra le costruzioni, temi che non sarebbero stati sufficientemente approfonditi nel giudizio di primo grado.

Oltre ad essere ammissibile, l’appello risulta fondato e meritevole di accoglimento, come sarà illustrato di seguito.

Su ordine del Consiglio di Stato è stata svolta infatti verificazione tecnica, dalla quale è emerso che gli interventi realizzati consistono in:

• cambio di destinazione d’uso del piano terra, da residenziale a commerciale (pizzeria);
• diversa distribuzione interna degli spazi al primo piano;
• realizzazione di una nuova copertura in legno lamellare, in sostituzione di quella preesistente in legno massiccio, la costruzione di un abbaino per l’aerazione e l’illuminazione del sottotetto, nonché l’installazione di cordoli di piano destinati a garantire la tenuta strutturale dell’edificio.

Tali modifiche hanno comportato una serie di effetti sull’edificio originario:

• un incremento dell’altezza del fabbricato di 60 cm alla gronda e 18 cm al colmo;
• realizzazione di un abbaino e un cordolo sommitale in cemento armato;
• modifica della sagoma e dei prospetti;
• nessun incremento volumetrico significativo, ma alterazione dell’aspetto esterno;
• il sottotetto non è abitabile (altezza media < 2,40 m), ma è stato tecnicamente trasformato.

Sulla base di questi elementi tecnici e della documentazione in atti, è possibile affermare che gli interventi realizzati, in particolare quelli relativi al sottotetto e al cambio di destinazione d’uso del piano terra, rientrano nella categoria degli interventi di ristrutturazione edilizia. Tale categoria, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. 380/2001, comprende opere finalizzate a trasformare in modo sistematico un organismo edilizio, che possono comportare modifiche sostanziali come ripristini, sostituzioni o modifiche degli elementi strutturali, cambi di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche, con eventuali adeguamenti antisismici, di accessibilità, tecnologici ed energetici.

Al contrario, altre opere come la realizzazione della loggetta e la sostituzione del tetto possono essere ricondotte agli interventi di manutenzione straordinaria, definiti dall’art. 3, comma 1, lettera b) dello stesso decreto, che comprendono opere di rinnovo o sostituzione di parti strutturali e modifiche ai prospetti degli edifici, pur tenendo conto che la normativa locale in materia di manutenzione straordinaria è in alcuni punti più restrittiva rispetto a quella nazionale.

Il solo adeguamento sismico basta a legittimare interventi di ristrutturazione di un sottotetto, in contrasto con le norme urbanistiche comunali?

A prescindere dalla classificazione precisa delle singole opere, la normativa urbanistica comunale, secondo l’articolo 16 delle Norme Tecniche di Attuazione, consente in zona A soltanto interventi di manutenzione ordinaria, escludendo qualsiasi altra tipologia di intervento edilizio.

Anche se questa restrizione pone a rischio l’integrità e la sicurezza del patrimonio edilizio, con conseguenze negative sulla sicurezza pubblica, sull’economia locale e sul tessuto storico, non è possibile derogare a tali norme per autorizzare interventi che eccedono la manutenzione ordinaria.

Di conseguenza, il permesso di costruire rilasciato dal Comune è da ritenersi illegittimo perché autorizza lavori che superano i limiti imposti dalla normativa urbanistica vigente per la zona interessata.

In conclusione, sulla base delle argomentazioni esposte, l’appello deve essere accolto, con conseguente riforma della sentenza del TAR, accoglimento del ricorso di primo grado e annullamento del permesso di costruire e di tutti gli atti connessi.